[이상청의 경매포인트] 임야 낙찰 받을땐 묘지 유무 확인필수

◆ 임실군 성수면 왕방리 임야 = 원증이마을 서측 인근에 위치해 있다. 면소재지까지 승용차로 약 20분 정도 소요된다. 제반 입지조건은 보통이하이다. 부정형 남동향 완경사 및 일부 중경사지이다. 농림지역, 관리지역으로 입목이 식재돼 포함 평가됐다. 경매의 대상이 된 토지위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주돼 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이나 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립해 거래의 객체가 되므로 지상 입목에 관한 소유권을 확인할 필요가 있다. 3차례 유찰로 인해 감정가 약 50% 선에서 입찰이 가능하다.

◆ 완주군 봉동읍 구만리 대지 = 구맘마을 내에 위치해 있다. 서측과 남측, 북측으로 3∼4m의 콘크리트 포장도로에 접해 있다. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하다. 일반적인 대중교통사정은 다소 불편하다. 유사 사다리형 토지로 등고는 평탄하다. 자연녹지지역이고 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 주변 실수요자에 적합하다.

◆ 임실군 성수면 도인리 논 = 신흥촌마을 남동측에 위치해 있으며 지적공부상 맹지이나 인접토지의 일부를 도로로 이용 중이다. 농기계의 출입이 가능하며 근거리에 시내버스 승강장이 소재해 있다. 교통여건은 보통이다. 관리지역. 농지의 경우 농지소재지 관서 농지증명을 매각결정기일까지 제출해야 한다. 단, 낙찰받은 농지가 실제로는 잡종지이거나 지상에 무허가 건물 등이 소재하고 있는 경우 농지 소재지 읍면사무소에서는 경작이 불가능하다는 이유로 농지취득자격증명원의 신청을 반려하는 경우가 있는데 이럴 경우는 반려된 신청서를 법원에 제출하면 된다.

◆ 진안군 상전면 수동리 임야 = 수동터널 남서측 인근에 위치해 있다. 지적상 맹지이나 인접지를 통해 통행이 가능하다. 차량 접근이 가능하며 동측 근거리에 버스승강장이 소재해 있다. 전반적인 대중교통 사정은 보통이다. 부정형 남서측 하향 토지이다. 임야 등을 낙찰받을 경우 지상에 묘지가 있는지를 반드시 확인해야 하며 이장 등에 관한 사전 권리파악이 선행돼야 한다. 분묘기지권은 판례상 인정되는 법정지상권과 같은 것으로서 타인의 토지위에 있는 분묘의 기지에 대해 인정되는 일정의 물권으로 경매부동산의 지상에 소재하는 묘지는 낙찰자가 묘지 연고자의 동의없이 임의대로 이장 등의 행위를 할 수 없기 때문에 주의를 요한다. 그리고 분묘기지권은 분묘가 설치되는 기지에 국한되는 것이 아니고 분묘의 보호 및 제사에 필요한 주위의 땅도 지상권의 효력이 미치게 되므로 묘지가 있는 토지를 낙찰받을 경우 그 이용에 있어서 제한이 있음을 염두에 둬야 한다.

/이상청(가우디부동산컨설팅 대표)