▲ 완주군 상관면 답=본건은 죽림온천 남측에 위치하며, 주변은 전,답,농가주택 등이 있는 농촌지역이다. 주의할 점은 소유자 미상의 수목 및 비닐하우스 등이 소재하므로 현장조사를 통해 차후에 손해가 없도록 해야 한다는 것이다. 일반적으로 경매의 대상이 된 토지위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이지만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 지상입목에 관한 소유권을 확인할 필요가 있다.

▲ 진북동 대지=본건은 전주세무서 북서측인근에 위치하며 주위는 공동주택,상가등이 있는 일반주거지역이다. 약5m의 도로와 접해있으며 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통사정은 좋은 편이다. 본건에서 주의할 점은 대항력 있는 임차인이 존재하므로 반드시 주민등록을 열람하여 현장답사 및 사전조사를 하여 추후에 예상되는 비용까지 계산하여야 손해를 입지 않을 수 있다. 경매부동산의 특성상 권리관계가 명확한 것보다는 권리관계가 애매한 경우 일반적으로 입찰을 꺼리므로 다소 수고스럽더라도 현장조사등 노력을 들이면 의외로 낮은 금액으로 낙찰을 기대할 수 있어 보다 많은 시세차익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 경매실무상 많이 발생하는 문제가 친. 인척간의 임대차인데 법원실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 기타 형제간,부자간,기타친인척 등일 경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있음도 참고하면 좋다.

▲ 우아동 대지=본건은 롯데아파트 북측인근에 위치하며 주변은 공동주택,다세대주택등이 있는 주거지역이다. 제반 교통사정은 원활하며 2004년 준공되었으며 3층으로된 다세대 주택이다. 소액임차인에 해당하는 임차인이 여러 명일 경우 소액임차인의 최우선변제금을 합산한 금액이 경매대금에서 경매비용을 제외한 금액의 1/2를 초과할 경우 다른 채권자들을 보호하기 위해 그 배당총액의 1/2만을 최우선 변제 금으로 할당한다. 이때 소액임차인들간에 이 할당금액의 분배는 각 소액임차인의 채권액대비 안분 배당함을 (단, 실무에서는 임차보증금이 아닌 배당받을 소액보증금 중 일정액 안분배당하고 있음)참고한다.

▲ 임실군 신평면 임야=본건은 피암마을 근거리에 위치하며 주변은 전,답,임야 등이 있는 농촌지역이다.지적도상으로는 맹지이나 인접지를 통하여 출입가능하며 차량접근 및 농기계 출입이 가능하다. 관리지역이며, 부동산소유자를 채무자로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행권원에 의해 신청한 강제경매 사건이다. 본건과 같은 임야를 취득할시 주의사항을 몇 가지 살펴보면 임야는 보통 경계를 정확하게 특정하기가 어렵기 때문에 해당 시,군,구에서 임야도와 지형도를 확인하여야 하며 임야를 다른 용도로 전용할 것을 고려한다면 경사가 급한 것보다는 완만한 것이 비용이나 전용허가를 받는데 유리하고 묘지관리대장과 등기소의 입목등기를 확인하여 분묘나 등기된 수목의 여부를 확인하여야 한다. 또한 현장 조사시 가장 중요한 사항으로서 토지이용계획 확인원을 열람하여 용도지역을 확인하고 취득목적에 적합한지 충분히 검토후 입찰에 응하여야 한다.

/호남경매신문 전주지사장

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