허위 유치권 신고 물건 많으니 주의

△무주군 무주읍 읍내리 다세대빌라=본건은 무주반딧불아파트 남동측 인근에 위치하는 다세대빌라로서 유치권신고 되어있는 물건이다. 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 그 변제를 받을 때까지 그 물건이나 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말하며, 다만 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립되지 않는다.

경매에서 발생하는 유치권이란 대부분 공사를 하고 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권으로 인해 건물을 유치하고 있는 것으로 유치권이 성립하기 위해서는 채권은 타인의 건물 또는 토지의 목적물이어야 하고, 그 건물 또는 토지를 적법하게 점유하고 있어야 하며, 피담보채권은 그 건물이나 토지에 관하여 직접 생긴 것이어야 한다. 또 그 채권은 변제기에 있어야 하고, 유치권 성립을 배제하는 특약이 없어야 한다. 이러한 조건이 모두 갖춰졌을 때 성립이 된다. 신고한 유치권이 성립요건에 저촉되어 사실상 인정하지 않는 경우가 대부분이지만, 만약 증거가 명확하거나 명도소송에서 낙찰자가 패소하게 되면 유치권의 원인 채권액을 낙찰자가 부담해야 한다. 왜냐하면 유치권의 실체적 존부에 대해서는 법원은 관여하지 않고 당사자들이 합의나 소송 등에 해결을 원칙으로 하기 때문이다.

유치권이 신고 된 경매물건의 경우 유찰 횟수가 많으며, 최근에는 경매과정에서 경매 유찰과 낙찰가 하락을 목적으로 건물주가 건축업자등과 짜고 입찰물건에 고액의 유치권을 허위로 신고하여 응찰자를 줄이거나 싼값에 낙찰 받는 사례도 생기고 있다. 유치권자는 경매절차 진행 중에 신고할 의무가 없어 유치권의 경우 허위의 유치권을 행사하는 경우가 많으므로 유치권 성립에 대해 해당 부동산에 관하여 생긴 채권인지 여부와 유치권 배제특약은 없는지 여부를 체크해야하며, 유치권 성립 여부의 판단이 어려우므로 현장답사 및 탐문 조사 등 철저한 권리 분석후에 입찰해야한다.