세금은 국가 살림에 필요한 재원을 조달하기 위한 방안이 되기도 하지만 정부가 원하는 정책효과를 얻기 위한 수단으로 이용되기도 한다. 건설경기의 부양 또는 과열된 부동산 시장의 안정을 위해 당근과 채찍으로 관련 세금을 이용하는 경우가 많은데 대표적인 것으로 부동산의 보유로 발생하는 종합부동산세와 재산세, 그리고 부동산 이전시 발생하는 양도소득세를 들 수 있다. 최근 수도권의 주택가격 급등으로 정부는 부동산의 보유 또는 양도에 대한 세제를 여러 차례에 걸쳐 대폭 손질하여 과열된 주택가격을 안정화시키려 노력하고 있다. 그 결과 너무 잦은 세법 개정으로 전문가조차 재차 확인하고 검토하여할 할 복잡한 세법조항이 더욱 많아졌는데, 본회에서는 1세대가 주택의 양도시에 비과세 적용을 받을 수 있는 부분을 중점적으로 살펴보도록 하겠다.

1세대가 1주택만을 보유하다 9억원 이하에 매도하는 경우에는 양도소득세를 부담하지 않는다. 그렇다면 2주택을 보유한 상태에서 주택 한 채를 팔 때에는 무조건 양도소득세를 내어야 할까?

세법에서는 이사 등의 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우를 구제하기 위해 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 특례를 마련하고 있다.

먼저, 1주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내(종전 주택과 2018년 9월 13일 이후 취득한 신규 주택이 모두 조정대상지역내에 있는 경우에는 2년 이내)에 종전 주택을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다.

1주택자가 상속으로 인해 주택을 취득한 후 종전 주택을 양도하는 경우에도 양도소득세가 과세되지 않는다. 단, 피상속인이 2주택 이상을 소유한 경우 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택만, 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2채 이상인 경우 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택만, 소유기간과 거주기간이 모두 같은 경우 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택만 상속받은 주택으로 본다.

1주택자가 영농 또는 영어를 목적으로 수도권 밖의 읍·면지역에 귀농주택(거래가액 9억원을 초과하는 고가주택 제외)을 취득한 날부터 5년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에도 양도소득세가 비과세된다. 단, 본인 또는 배우자가 귀농주택 소재지에 1,000㎡ 이상 농지를 소유하여 3년 이상 영농에 종사하여야 하며, 세대전원의 이사를 필요로 하는 등 일정 요건을 갖추어야한다.

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 2주택이 되는 경우 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 본다. 또한 1주택자가 혼인으로 인해 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 혼인으로 인해 2주택을 보유하게 되는 경우에는 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보게 된다.

위 외에도 1세대 1주택으로 인정받을 수 있는 사례가 존재하므로 주택을 양도할 계획이라면 미리 세무전문가와 상담을 통해 비과세 여부를 확인하시기 바란다.

미립회계법인 공인회계사

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