최근 정년퇴직한 A씨는 집 때문에 고민이 많다. 서울에 1주택을 보유하고 있는데 최근 주택가격의 급등으로 서울 주택을 처분하는 시점이 지금이 아닐까? 아니면 언제쯤 처분하는 것이 절세에 도움이 되는 것일까? 등등 생각이 많아 진 것이다.

최근 급격한 주택가격의 상승으로 집이 없는 서민은 없어서 걱정, 집을 소유하고 있는 유주택자는 재산세와 종합부동세 등의 보유세 걱정, 매도시의 양도소득세 걱정, 모두가 이래저래 걱정들이 많다.

A씨는 고향 근처에 귀농해 적당한 전원주택을 지어 은퇴 후의 새로운 삶을 계획하고 있다. 이처럼 도시 생활자가 농어촌으로 이주하기 위하여 취득한 주택을 세법에서는 귀농주택, 농어촌주택 또는 고향주택이라고 구분을 하고 있다.

이러한 주택은 대지면적을 660평방미터(200평)이하로 제한하고 있다. 그러나 농어촌주택과 달리 귀농주택은 반드시 농사를 지어야 한다. 귀농주택은 세대원 전원이 이주해 1000평방미터(300평) 이상의 농지를 보유하거나 취득하고 3년이상 농사를 지어야 과세특례 혜택을 받을 수 있다.

그 혜택은 비과세 요건을 충족한 1주택을 보유하고 있는 자가 귀농주택을 취득한 후 5년 이내에 종전에 소유하던 1주택을 양도하면 양도소득세를 비과세한다는 것이다. 이러한 귀농주택은 서울, 인천 및 경기도를 제외한 읍.면 지역이어야 하며 주택가격이 9억원 이내이어야 한다.

그러면 귀농주택과 달리 농어촌주택은 어떤 과세 혜택이 있을까?

일단 농어촌주택은 농사를 지어야 하는 요건은 없다. 단지 수도권 밖의 읍.면 또는 인구 20만 이하의 동지역의 대지면적 660평방미터이하, 2억원 이내의 주택이면 된다. 농어촌주택은 3년이상 보유(2년이상 거주)하고 그 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 양도하면 1세대 1주택으로 비과세 혜택을 주겠다는 것이다.

농어촌주택은 소득세법에 근거한 귀농주택과 달리 조세특례제한법에 근거한다. 조세특례제한법상 농어촌주택에 대한 과세특례는 한시적으로 적용된다. 현재는 2020년 말까지로 규정되어 있으나, 적용기한이 연장될 가능성이 높다.

이상에서 살펴본 바와 같이 시골로 이주하기 위한 주택의 취득은 이주하기 위한 목적과 이주전의 보유주택의 상황을 고려하여 주변의 전문가에게 조언을 구하는 것이 현명하다. 농업에의 종사여부, 취득할 주택의 규모와 가격, 그리고 현재 보유하고 있는 주택의 1주택 특례 적용 및 장기보유특별공제의 적용이나 중과세율 적용 등도 종합적으로 검토해야 한다.

/최영렬 미립회계법인 대표

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