[이상청의 경매포인트] 완주 제네리 대지 감정가 20%선 입찰

◆ 완주군 봉동읍 제내리 대지 = 익산인터제인지 남동측 인근에 위치해 있다. 북동측으로 폭 약 5∼6m의 포장도로와 접해 있으며 차량 출입이 가능하다. 부정형 토지로 등고는 평탄하다. 자연녹지지여이며 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 잦은 유찰로 인해 감정가 약 20% 선에서 입찰이 가능하다.

◆ 임실군 신덕면 신흥리 대지 = 사기소마을 내에 위치해 있으며 남측으로 폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접해 있다. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 군내버스 정류장이 소재해 있다. 제반 교통상황은 보통시 된다. 정방형 토지로 등고는 평탄하다. 관리지역이며 3차례 유찰로 인해 감정가 약 50% 선에서 입찰이 가능하다. 주변 실수요자에 적합하다.

◆ 김제시 백구면 부용리 논 = 농원마을 북측 인근에 위치해 있다. 남서측으로 노폭 약 3m의 비포장 도로를 통해 출입한다. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재해 있다. 일반적인 교통여건은 보통시 된다. 가장형 토지로 등고는 평탄하다. 관리지역이다. 일부 임차인으로부터 임차권 등기가 존재하나 임차권의 효력이 경매신청기입등기후에 발생하는 경우에는 경락인에게 대항할 수 없으므로 등기된 임차권은 경락에 의해 말소되며 임차주택에 거주하고 있는 임차인은 주택을 경락인에게 명도해 줘야 한다.(임차권 등기란 임대차 종결후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차임)

◆ 전주시 금암동 대지 = 금암동사무소 북동측 인근에 위치해 있다. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m, 2m 정도의 포장도로에 양면이 접해 있다. 본건까지 차량출입이 가능하다. 인근에 시내버스 정류장이 소재해 있다. 대중교통사정은 양호한 편이다. 사다리꼴 토지로 등고는 평탄하다. 일반상업지역, 방화지구이다. 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 주변 실수요자 및 임대사업자에 적합하다. 현 3층 상가주택으로 배당요구를 한 임차인이 존재하나 선순위 근저당보다 후순위이므로 별 영향은 없을 듯하다. 단 선순위 근저당권자보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선 변제권을 행사할 수 있는데, 이때 임차보증금에 대한 우선변제건 발생시기는 임차인의 대항요건 구비일과 임대차 계약서상의 확정일자를 비교해 늦게 경료된 날을 기준으로 한다.

/이상청(가우디부동산컨설팅 대표)