[최영호의 변호사처럼 생각하기] 주택임대차, 어떻게 차임 증액과 갱신 방법

의뢰인은 전세 주택 임대인이다. 내년 초에 임대 계약기간 2년이 지나, 계약을 갱신해야 한다. 의뢰인은 만약 세입자가 계약 갱신을 청구할 경우, 임차인에게 전세금을 더 받고 싶다고 한다. 의뢰인은 보증금을 인상하는 방법은 무엇인지, 보증금을 인상해 계약을 갱신할 경우에도 추가로 계약서를 작성해야 하는지 물어왔다.

주위에서 흔히 듣는 질문이지만, 별 도움이 되지 않는 답을 하는 경우가 잦다. 위와 같은 질문이 그러한 대표적인 예이다.

먼저 주택임대차보호법은 차임 증감 청구권을 규정하고 있다. 경제사정 변동으로 약정 차임이 적절하게 아니 된 때에 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우 임대차 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 하지 못하고, 그 금액은 5%를 초과하지 못한다는 것이 내용이다.

그런데 생각해보자. 임대인이 증액을 요청하고, 임차인이 싫다고 했을 때, 임대인이 할 수 있는 조치가 있을까? 예전 같으면 나가라고 하면 됐지만, 어차피 법으로 보장된 임대차 계약 기간은 2년에 갱신 2년을 더한 4년이다. 1년이 지나 증액을 요구해도, 임차인은 이에 답을 하지 않고, 2년 만기 전에 계약갱신을 청구하면 그만이다. 차임 증감 청구권은 5% 이내에 차임을 증액할 수 있다는 것이지, 그게 쉽게 가능하다고 하진 않았다.

다음으로 임대차 계약을 갱신할 경우 다시 계약서를 써야 할까? 계약서란 당사자가 합의한 내용을 서면으로 기재하는 것이다. 의뢰인은 보증금이 늘어나면 계약서를 쓰는 것이 좋지 않겠냐는 취지이고, 당연히 당사자 의사가 기재된 계약서는 작성하는 것이 좋다.

다만, 주택 임대차 계약 갱신에 관해서는 제도 도입 초기이다 보니, 거래 관행이나 계약서 양식이 명확하지 않을 수 있다. 특히 보증금을 인상해 새로 계약서를 작성하는 경우, 갱신 계약이 아닌 새로운 임대차 계약 체결로 볼 수 있다. 불명확한 계약서는 쓰지 않는 편이 낫다.

반드시 계약을 갱신한다는 취지의 문구를 기재해야 함을 잊지 말길 바란다.