손해배상, 실거주 사유 갱신 거절

의뢰인은 주택 임차인이다. 의뢰인은 계약기간 만료 2개월 전 임대인에게 계약갱신을 요구했는데, 임대인은 실거주를 사유로 갱신을 거절했다. 의뢰인은 할 수 없이 이사하게 되었는데 몇 개월 뒤 해당 주택이 매매되었다는 사실을 알게 됐다. 의뢰인은 임대인에게 손해배상을 청구가 가능한지 물어왔다.

먼저 관련 조항부터 살펴보자, 주택임대차법 제6조의3 제1항은 ‘임대인은 정당한 사유없이 계약갱신을 거절하지 못한다.’고, 갱신을 거절할 수 있는 예외로 같은 항 제8호 ‘임대인이 실제 거주하려는 경우’를 규정하고, 같은 조 제5항은 “임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”고 적혀있다.

그런데 제5항 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하고, 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임이 있다고 규정하고 있다. 즉 사례에서 같이 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하고 매도한 경우와는 다르다. 실거주 목적을 속인 것은 동일하나 제3자에게 임대를 하지 않은 경우 주택임대차법에 따른 손해배상에 해당하는지 문제된다.

실제 하급심 판결에서도 실거주 목적을 속이고 매도한 경우 주택임대차법에 따른 손해배상 책임은 없다고 했다. 다만 민법 제750조에 따른 일반 불법행위에 따른 손해배상 책임은 있어 일부 손해배상 책임을 인정한 사례는 있다. 복잡하지만 주택임대차법에 따른 손해배상은 안되지만, 민법 일반 불법행위로 손해배상은 가능하다는 의미이다.

사례의 경우 임대인은 실거주하려 하였으나, 여의찮아 매매하게 된 것으로 의뢰인을 속인 사실이 없다고 주장할 수 있다. 이 경우 임대차 계약 만료 시점, 매매 시점 등 공인중개업체에 매물로 내놓은 시점 등을 확인해 실거주 의사를 속였는지 확인 후 일반 불법행위 책임을 물을 수 있을 것으로 보이지만, 그 실익은 크지 않을 수 있다.

/최영호 법무법인 모악 변호사