매매계약을 해제 하면 양도세는 무조건 없을까

주택을 매매하게 되면 양도세를 내게 됩니다. 그 시기를 정함에 있어 세법에서는 잔금을 치르는 날과 등기를 한날 중에 가장 빠른 날을 양도시점으로 보고 양도세를 부과 합니다. 양도시기가 도래하여 세금 납부의무가 발생했지만 과다한 세금으로 인하여 이를 취소하고자 하는 경우에 어떤 상황이 있을지 이번시간에 다루어 보고자 합니다.

실제 상담사례에서 의뢰인이 주택을 매매했는데 중과세율이 적용이 되는지 모르고 주택을 양도하여 잔금치르고 등기까지 완료하였다고 합니다. 뒤늦게 세무서에서 중과세율을 적용한 고액의 고지서를 받고나서 매수인에게 계약을 합의해제 요청하여 합의해제를 하였습니다. 이 경우 부과된 양도소득세 고지서는 어떻게 될까요?

계약의 해제 원인이 중요하게 작용합니다. 매수자의 잔금 미납에 의하여 채무불이행으로 인한 해제의 경우 등기가 완료가 되었다 할지라도 계약의 위반으로 보고 양도행위가 소급하여 효력을 잃기 때문에 양도세 납부의무가 없게 됩니다. 하지만 합의에 의한 계약의 해제는 조세심판원과 대법원의 판단의 차이가 약간 있습니다.

조세심판원은 당사자간의 매매계약의 하자 없이 잔금이 적법하게 청산이 되고 소유권 이전 등기를 마친 후 계약의 해제 원인으로 소유권이 당초 소유자로 환원된 것이므로 양도에 해당한다고 판단하였습니다. 적법한 절차에 의하여 소유권이 넘어 간것이므로 단순히 계약의 해제만으로 양도세 납부의무를 없애지 않았습니다.

반면 대법원은 조금 더 실질적인 관점에 의하여 바라보았습니다. 양도세가 부과된 이후에 해제가 되는 경우에 해제사유가 충분히 있고 대금 반환 및 이전등기를 원상회복한다면 양도세 납부의무를 없앴습니다.

주택을 매도시 부과된 세금을 단순히 세금이 부담스럽기 때문에 계약을 취소하는 것은 어렵다고 보시면 될 것같습니다. 따라서 양도세 부과 여부를 충분히 검토해보고 등기를 이전해야 할 것입니다.

/조정권세무회계사무소 대표