B씨는 지난 달 양도한 상가건물과 부속토지의 양도소득세를 계산하기 위해 회계법인을 방문하였다. 해당 토지는 15년 전 매입하였는데, 10년 전 도시개발사업이 시행되면서 시가가 여러 배로 상승하였으며, 개발이 완료됨과 동시에 B씨는 상가를 신축하였다. 그런데 토지의 매매계약서는 분실되었고 토지대금을 지급한 금융자료도 확인할 수가 없다고 한다. 또한 상가의 신축당시 취득가액의 확인에 필요한 세금계산서 및 공사계약서 등의 증빙도 수취하지 못하였다고 한다.

B씨의 경우와 같이 취득시기가 다른 둘 이상의 자산을 일괄하여 양도할 때에는 자산별 거래가액을 구분하여 매매계약서를 작성하면 양도소득세를 절감할 가능성이 있다. 세법에서는 위의 사례처럼 실제 취득가액을 확인할 수 없는 자산의 양도가액은 양도일의 기준시가 대비 취득일의 기준시가 비율로 환산하여 계산(환산취득가액)한다. 토지에 비하여 상대적으로 기준시가의 변동이 적은 건물의 양도가액을 크게 설정하면 전체 취득가액이 증가하여 양도소득세를 줄일 수 있는 것이다. 또한 자산의 취득시기에 따라 세율과 장기보유특별공제를 달리 적용받게 되므로 세액의 차이가 발생하기도 한다.

반대로 개발지역이 아닌 구도심의 경우에는 토지의 기준시가가 과거보다 감소 또는 소폭 상승한 경우가 있는데 이 때에는 건물보다 토지의 양도가액을 크게 설정하면 양도소득세를 절감할 수 있다.

그렇다고 토지와 건물의 양도가액을 마음대로 결정하는 것은 아니다.

자산별 거래가액을 임의대로 안분하는 데에는 인정되는 기준이 있다. 계약서 상 구분기재된 자산별 거래가액이 기준시가로 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 계약서 상 거래가액을 인정하지 않고 기준시가 또는 감정가액으로 안분하여 각각의 양도소득을 결정한다.

한편, 자산별 취득시기가 동일하고 실제 취득가액이 모두 확인되는 경우에는 환산취득가액이 아닌 실제취득가액으로 양도차액을 계산하기 때문에 자산별 양도가액을 달리 하여도 세액에 차이가 발생하지 않는다.

그리고 자산의 실제 취득가액을 알지 못하여 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하였더라도 추후 과세관청이 실제 취득가액을 확인하는 경우에는 적게 납부한 세액이 추징될 수 있다. 또한 신축일로부터 5년이 경과하지 않은 건물에 대해 환산취득가액을 적용하면 납부할 양도소득세액이 없더라도 해당 환산취득가액의 5%에 해당하는 가산세를 추가 납부하여야 함에 유의하여야 한다.

그럼 B씨는 적절하게 양도가액을 안분하였을까?

안타깝게도 B씨는 중개업자가 매매계약서상 토지와 건물의 거래가액을 일괄하여 기재함으로 인해 각각 구분기재하였을 경우보다 약 4천만원의 양도소득세를 추가 부담하게 되었다.

이번 회에서 살펴본 바와 같이 취득시기가 다른 둘 이상의 자산을 양도할 계획이 있다면 매매계약서를 작성하기 전 세무전문가와 상담을 통해 최적의 절세 방안을 찾으시기 바란다.

최영렬 미립회계법인 대표

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