[최영호의 변호사처럼 생각하기] 주택 계약갱신청구권의 거절

의뢰인은 무주택자로 들어가 살 집을 알아보고 있다. 전세가 있는 매물을 확인했는데, 계약갱신청구권으로 집을 사도 살지 못하는 것인지 걱정했다. 의뢰인은 전세 있는 집을 살 경우 거주할 수 있는 것인지 물어왔다.

2020년 7월 31일 임대차 3법 시행으로 주택 임대차는 2년이 지난 후 2년 더 연장할 수 있게 됐다. 법 개정으로 가장 논란이 된 부분은 전세 있는 집을 매매한 경우의 갱신청구권과 그 거절에 관한 부분이다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 계약갱신청구권을 그리고 1호부터 9호까지 거절할 수 있는 정당한 사유를 명시한다. 당연히 2기의 차임을 연체하거나, 임차인이 주택을 파손하거나 등등의 사유가 있으면 계약 갱신을 청구할 수 없다. 정당한 사유 중 가장 중요한 건 제8호 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’이다.

집을 매매하지 않는 경우라면 간단하다. 임대인이 집에 살고 싶으면, 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 임차인에게 들어가서 살 거니까 계약 연장은 없다고 얘기하면 된다.

그런데 집을 매매한 경우를 보자. 임대차 만료 전 6개월~2개월 사이에 매매했고, 등기까지 모두 마친 매수인에게 임차인이 계약갱신을 청구하면 매수인은 실거주 목적으로 샀기에 거절할 수 있다. 이 부분은 명료하다.

그런데 매수인이 등기 전(소유자가 아닌)에 이전 주인인 매도인에게 임차인이 갱신청구를 했다면, 계약은 갱신되어 매수인은 2년 더 임차를 용인할 수밖에 없다. 매매 계약 후 소유권 등기 전까지 매수인이 통제할 수 없는 공백이 발생한다.

이 부분은 아직 논란이 계속 중이고 법문도 안정적이지 않다. 매수인의 거주를 위해 임대차 계약만료 6개월 전 등기를 마쳐 임차인의 갱신 청구를 직접 거절하거나, 매매 계약시 임차인으로부터 갱신청구권을 행사하지 않는다는 서류를 함께 받아야 할 것이다. /법무법인 모악 변호사