[최영호의 변호사처럼 생각하기] 집값 올랐는데, 매도 계약 되돌릴 수 있나요?

의뢰인은 아파트 매도인으로 매매대금 5억원(계약금 5천만원, 중도금 1억원, 잔금, 3억 5천만원)에 매매계약을 체결하였고, 계약금은 받았지만, 중도금은 아직 받지 않았다. 의뢰인은 최근 아파트 매매가격이 급등해 아파트 매도를 후회한다며, 계약을 되돌릴 방법이 있는지 물어왔다.

왜 계약할 때 계약금을 주고받을까?

첫 번째는 계약금은 계약을 증명한다. 계약은 말로만 할 수 있지만, 양 당사자가 약속을 했다는 사실을 증거로 남기기 위해 계약서를 작성하고, 계약금을 주고받는다.

다음은 약속을 어길 시에 배상할 손해액을 의미한다(민법 제398조 제4항). 보통 위약 시 계약금 몰취 또는 배액배상을 기재하는 것을 의미한다. 손해배상액을 예정하였기에 상대방의 위약으로 인한 손해를 일일이 입증해야 하는 부담을 덜 수 있다.

마지막으로 민법 제565조는 계약금을 교부하면 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다는 해약금을 규정한다. 계약금은 곧 해약금으로 계약을 하면 약속을 지켜야하지만 계약금을 포기하고 해약할 수 있는 권한을 줬다.

즉, 계약금은 증거금, 위약금(손해배상예정), 해약금의 성질이 있다. 간단한 것 같아도 막상 익숙하진 않은 개념이다. 꼭 기억하자.

사례로 돌아간다. 의뢰인은 계약금 이상으로 부동산 가치가 상승해 계약금을 포기하고 계약을 되돌리고 싶어 한다. 민법은 ‘일방이 이행에 착수할 때까지’ 해약할 수 있다고 규정해 이행의 착수 전에만 해약이 가능하다. 이행에 착수는 계약금을 지급하고 그 이상의 행위를 의미한다. 대표적인 것이 중도금이다. 매수인이 중도금을 지급했다면 이는 이행이 착수된 것으로 보아 계약금을 포기하고 해약할 수 없게 된다.

의뢰인은 아직 매수인으로부터 중도금을 지급받지 않았으므로 매수인에게 계약금 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있을 것이다. /법무법인 모악 변호사