용을 그리려다 비늘만 그리다

이번정부 들어 2017년 8.2대책을 시작으로 총 24번의 부동산정책의 변화가 있었습니다.

이에 대한 논거는 공급을 늘려서 주택가격을 안정시키기 보다는 수요측면에서 1세대1주택비과세에 대한 요건강화, 다주택자에 대한 중과 및 주택담보대출의 규제라는 세 가지의 상수에 지역과 세율, 담보대출비율등의 변수가 상호작용하여 최종적으로 주택가격을 안정시키겠다는데 방점을 찍게 되는데,

결국은 시장논리에 의해 공급을 늘리는 것이 아닌 규제를 통한 수요억제로 주택가격을 안정시키겠다는 정책은 실패로 귀결되고 맙니다.

과거 어느 정권이든 부동산시장 자체는 뜨거운 감자일 수밖에 없었고 실수요자 및 무주택자, 서민을 위한다는 명분으로 시장논리가 아닌 정치논리에 좌우되는 경우가 많아서 공급위주의 정책으로 가는 경우가 대다수였습니다.

반면에 현 정부는 2017년 출범당시 주택공공성의 강화란 기조아래 주택은 ‘투자의 대상’이 아닌 ‘거주의 대상’이라는 시그널을 시장에 표방하여 투기수요를 근절하고 실수요자중심의 시장으로 재편 하는 것을 골자로 한 지원 및 공급정책을 펼치게 됩니다.

이러한 논거의 중심에는 그 동안 공급확대정책의 결과 주택재고가 300만호 이상 누적되고, 주택보급율이 100%가 넘는 등 양적인 측면에서는 전반적인 공급확대가 이루어졌다는 오판에서 출발을 하게 됩니다.

그러나 공급확대의 이면에는 민간건설사가 수익성확대를 위해 중대형규모의 공급을 중시한 결과 서민이나 실수요자를 위한 소형이나 임대주택 등은 만성적인 재고부족의 상황, 즉 공급측면에서 기울기는 개선되지 않아 근본적인 주택문제의 해결에는 한계가 있었습니다.

특히 2018년 자금시장에서 풍부해진 유동성을 바탕으로 한 투기자금이 주택시장으로 유입되면서 중대형아파트를 중심으로 가격이 상승하자 소형아파트까지 상승하는 밴드웨건효과가 동반되어 급등했으나 뒤늦게 정부가 공급확대에 나서면서 통계청의 조사에 의하면 2017년 대비 2022년 1월 기준 18% 상승에 그치는 의외의 결과를 나타냅니다.

결국 이번정부의 부동산정책은 실패로 꼽는 근간에는 일부 정책집행자들의 도덕적해이로 인해 시장의 신뢰를 잃었고, 윤리적으로 접근해 시장을 이기려고 했다는 점과 풍부해진 유동성자금을 흡수 할 공급시기를 놓쳤다는 점을 꼽을 수가 있습니다.

/노인환 한국세무사회 이사