문

저는 직장생활 10년만에 어렵사리 내집을 장만하기 위해 甲 소유 32평 아파트를 8,000만원에 매수키로 하는 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하였습니다. 그런데 제가 잔대금을 지급하기 전에 甲의 채권자 乙이 甲의 아파트에 가압류를 하였습니다. 이러한 경우 저는 가압류를 이유로 계약을 해제할 수 있나요? 아니면 잔대금 지급날짜에 잔대금을 지불하여야 하나요?

답

민법상 매매계약은 쌍무계약으로서 계약당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 다만, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니한 때에는 그러하지 못합니다(민법 제536조 제1항). 그리고 계약당사자 일방의 책임있는 사유로 계약이행이 불가능하게 된 때에는 타방당사자는 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제546조).

위 사안에서 문제가 되는 것은 매매목적물에 가압류 또는 가처분이 된 경우 그것이 민법 제546조의 이행불능사유에 해당하여 계약해제가 가능할 것인지의 여부와 매도인의 소유권이전등기의무와 아울러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는지 여부입니다.

매목적물에 가압류 처분이 된 경우에 관하여 대법원은 "매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙(信義則) 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다"라고 하였습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고, 99다11045; 대법원 1995. 4. 14. 선고, 94다6529 판결).

한편 매도인의 소유권이전등기의무와 아울러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행여부에 관하여 대법원은 "부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로, 매매목적 부동산에 가압류등기 등이 되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기도 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해주어야 하는 것이고, 따라서 가압류등기 등이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기의무와 아울러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행관계에 있다고 할 것이다"라고 하였습니다(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결).

따라서 대법원 판례에 따라 위 사안을 살펴보면, 귀하께서는 매매목적물이 가압류되었다는 것을 이유로 계약을 해제할 수는 없습니다만, 매도인 甲이 위 가압류의 말소등기를 해줄 때까지 부동산매매대금 나머지 잔대금의 지급을 거절할 수 있습니다.

김대정(전북대 교수)

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