부동산 거래시 거래관행은 계약금, 중도금, 잔금의 형태로 지불한다.
여기서 계약금은 계약 체결시에 매수인이 매도인에게 지급하는 금전 또는 유가물을 말하는 것으로 우리 민법 제565조 해약금 조항에서는 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있어서 계약금은 해약금의 성질을 갖는 것으로 본다.
여기서 가계약금을 계약금의 일종으로 보게 되다면 매수인은 이행의 착수 전까지 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고 가계약금의 반환을 요구할 수 없다.
가계약의 법적 성격에 대하여 대법원은 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 그 가계약서에 잔금 지급시가가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립한다고 판시하였다.(대법원 2006년 11월 24일 선고 2005다39594 판결)
즉, 형식상 가계약이라고 하더라도 매매대금, 매매목적물, 대금의 지급 방법 등에 대한 합의가 이루어지면 계약이 성립된 것으로 보고 있다.
다만 가계약시 계약 체결 자체에 대해 구체적인 의사합치가 없거나 계약조건에 대한 합의가 이루어지지 않은 경우, 가계약은 무효에 해당되어 가계약금 반환을 청구할 수 있다. /(주)삼오투자법인 대표
이종길의 부동산 톡톡정보
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