[부동산] 땅 가치 높아진 계획관리지역 투자법

세분화 윤곽 드러나 주민 공람한 곳 안전...항공방제 가능·경지정리 잘된 땅 피해야

정부가 민간 택지 공급을 늘리기 위해 계획관리지역의 용적률을 상향 조정키로 했다는 소식이 들린다. 대지 면적 대비 건물 연면적 비율인 용적률이 높아지면 건물을 그만큼 많이 지을 수 있어 땅 가치도 올라간다. 계획관리지역 땅에 관심이 부쩍 늘어난 이유도 이 때문이다.

아파트나 쇼핑시설 등을 지을 수 있는 계획관리지역의 현행 용적률은 100% 이하이다. 자연환경 보호 목적의 보전관리지역이나 농림, 어업 용도의 생산관리지역 용적률(80% 이하)보다 높다. 정부가 계획관리지역의 용적률을 올릴 경우 이 지역의 투자 메리트가 더욱 커질 것이다. 앞으로 계획관리지역과 보전?생산관리지역 땅값 간의 가격차이가 많게는 4~5배까지 벌어질 것이란 전망까지 나온다.

하지만 복병이 있다. 관리지역(옛 준농림지)을 계획?보전?생산관리지역으로 세분화하는 작업이 지연되고 있어서다. 정부는 2003년 1월 시행된 새 국토법에 따라 지난해말까지 수도권, 광역시, 광역시에 붙은 시?군 등 48곳에 대해 관리지역을 세분화할 계획이었다.

하지만 관리지역 세분화를 위한 도시관리계획이 결정?고시된 곳은 대전?울산 등 일부에 그친다. 수도권의 경우 아직 한 곳도 없다. 이런 추세라면 내년 말까지 끝낼 지방 시?군 100여 곳의 세분화 작업도 늦춰질 것으로 보인다.

투자 수익을 높이기 위해선 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 곳을 고르는 게 좋다. 대도시에 인접한 소규모 논?밭, 취락지구나 대로변에 가까운 농지는 계획관리지역으로 분류될 수 있다. 반면 항공방제가 가능하거나 경리정리가 잘 돼 있는 땅은 피해야 한다. 생산관리지역으로 묶일 가능성이 높기 때문이다.

관리지역 안의 임야도 그린벨트 수준으로 규제가 강화될 보전관리지역으로 분류될 수 있으므로 조심해야 한다. 더욱이 임야는 경사도가 15도 이상이거나 150m이상인 경우 아예 개발행위 허가가 나지 않는 경우가 많다.

문제는 일반인들로선 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화될 지 점치기가 어렵다는 점이다. 때문에 관리지역 세분화의 윤곽이 드러나는 주민공람을 거친 지역을 사는 게 안전하다.

최근 정당한 사유 없이 농사를 짓지 않는 부재지주에 대한 단속을 강화하고 있다는 점도 신경을 써야 한다. 한국농촌공사 산하의 농지은행에 농지를 맡기면 불이익을 피할 수 있지만 계획관리지역으로 분류된 땅은 위탁 대상이 아니다. 직접 농사를 지어야 한다는 얘기다.