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상가건물에 대한 투자기준이 매매차익에서 보유 중 임대수입을 중시하는 쪽으로 회귀하고 있다.그간 연이은 도시개발에 따라, 도내 상가건물 가격 또한 꾸준한 상승세가 이어져 왔다. 이러한 개발장세는 투자자들의 투자결정 기준에도 상당한 영향을 끼쳤는데, 임대수입보다는 매매차익 여부에 더 많은 비중을 두게 한 것이다.하지만 이러한 장세가 길어지면서 오히려 임대수익률은 하락하고 공실률이 크게 증가하기에 이르렀다. 장래 예상가치가 과도하게 강조되면서, 건물가격 상승속도가 임차인을 맞춰가는 속도를 크게 앞질렀고 그 부작용으로 오히려 임대수익률이 하락하게 된 것이다. 또 수요를 초과하는 공급이 집중됨에 따라 공실률은 매년 전국 최고수준을 기록하게도 됐다.부작용에 대한 공감대가 형성되자, 요즘 건물 매입에 나선 투자자들은 다시금 실제 임대수입 확보 여부에 주목하고 있다. 개발 청사진에 따른 예상 매매가치보다는 현재 확인된 임대수입을 기반으로 건물 매입여부를 결정하겠다는 것이다.이러한 경향은 향후 금리인상과 더불어 더욱 분명해질 전망이다. 금리인상은 당장 임차인이 맞춰지지 않은 상가에 심각한 이자부담을 지울 것이고, 결국 낮춰서 맞춘 임대가격에 준하여 건물가치도 새롭게 평가될 것이기 때문이다.옥계공인중개사
농업 등의 목적으로 불법전용한 산지에 대하여 한시적 양성화 기회가 주어진다.이번 양성화는 다음달 3일부터 1년간 한시적으로 시행하는 것으로, 2016년 1월 21일 기준으로 3년 이상 계속하여 농지로 사용한 불법전용산지가 대상이다.불법전용산지는 주변에서 자주 관찰된다. 아무리 오랜 기간 농업 용도로 사용하고 있더라도 이것이 적법한 절차 없이 산지를 농지로 일궈온 것이라면 불법전용산지에 해당하기 때문이다.불법전용이 밝혀지면, 해당 토지는 산지에 해당하는 만큼 원칙적으로 산지로의 원상복구를 해야 한다. 더불어 벌금 대상도 된다. 나아가 다른 용도로 개발을 하려해도 원상복구 문제가 걸림돌이 되곤 한다.이번 한시적 특례조치는 불법전용산지일지라도 장기간 농업용으로 이용해 왔다면 공부를 변경하여 농지로 양성화시켜주겠다는 조치이다. 따라서 사실상 농지로 사용하고 있지만 지목이 임야상태라면 이 기간을 잘 활용해야 한다.양성화는 불법의 합법화뿐만 아니라 소유자의 재산가치 증대에도 도움 된다. 당장 산지에서 농지로의 가치상승과, 원상복구 위험을 해결하는 효과가 있고, 특히 보전산지인 경우 농지로의 지목변경이 각종 인허가상의 규제를 완화시켜주는 효과까지 수반하게 되어 향후 개발 가능성까지 키우게 한다. 옥계공인중개사
2012년 전세로 살던 가구 중 4분의 1 가구는 3년 내 내집을 마련했지만 다른 4분의 1 가구는 월세로 전환했다는 조사 논문이 나왔다.지난달 한국재정학회에 보고된 ‘전세제도와 전세가구의 주거유형 변화’ 논문에 따르면, 2012년 전세로 살던 가구를 대상으로 2015년까지의 주거유형 변화를 추적한 결과, 전세를 계속 유지한 가구가 48.9%였고, 내집을 마련한 가구가 24.8%, 반전세나 월세를 경험한 가구가 26.3%였던 것으로 조사됐다.이같은 결과의 배경에는 매매시장의 침체와 저금리가 있었다. 장래주택가격에 불안을 느낀 임차인은 가급적 자가보다는 임차주택에 계속 머물기를 희망하였고, 저금리 속 임대인은 전세의 월세전환을 통해 수익을 보전하려했던 것이다. 결국 귀해진 전셋집은 가격상승을 거듭했고 월세전환 압박은 커져만 갔다.선택의 기로에 선 전세가구는 각자 자산형태에 따라 다른 대응을 했다. 경상소득이 높고 순자산이 많을수록 자가전환 확률이 높았고, 반대로 전세금 인상을 견딜만한 순자산이 부족할수록 반전세나 월세를 경험한 것으로 나타났다. 이밖에도 가구주 나이가 상대적으로 젊고 남성이며 교육수준이 높고 결혼한 가구에서 자가전환 확률이 높았던 것으로 나타났다.옥계공인중개사
주거 양극화가 심화되고 있다. 자기소유주택에 사는 비율이 10년 이래 최고수준을 기록한 반면 월세로 사는 비율 역시 역대 최고치를 보였다.25일 국토교통부가 발표한 ‘2016년 주거실태 조사’에 따르면, 2016년 기준 자가점유비율은 56.8%로 10년 이래 최고 수준을 보였다. 전세가격의 지속 상승으로 전세의 자가전환이 있었고, 지속된 저금리가 내집 마련 부담을 낮춰준 때문으로 풀이된다.이러한 자가점유 확대는 주로 중·고소득층이 주도했다. 중·고소득층에서는 2년 전에 비해 각각 7.2%, 4.2% 늘어난 반면 저소득층에서는 1.3% 감소했다. 갈수록 내집에 사는 저소득층이 줄어들고 있는 것이다.반면 임차가구의 경우, 갈수록 월세로 내몰리고 있는 것으로 조사됐다. 2012년 집계에서는 전세와 월세 비율이 각각 절반 정도였는데, 2016년에는 월세가 60.5%로 급격히 상승하며 전세 39.5%와의 격차를 크게 벌려 놨다. 이같은 월세화는 2008년 이후 계속 확산 중에 있으며, 특히 소득이 낮을수록 월세 거주비율이 높았다.한편 ‘내집 마련이 꼭 필요하다’는 주택보유의식 역시 소득이 높을수록 더 높은 것으로 나타나 소득 격차에 따른 주거 양극화는 앞으로도 계속될 전망이다.옥계공인중개사
세들어 살던 집에서 잠시라도 주소이전을 하는 경우 보증금이 위험해질 수도 있음에 유의해야 한다. 처음 입주 때 이미 전입신고와 확정일자까지 받아뒀다 할지라도 이렇게 확보한 안전장치는 주소를 옮기는 순간 사라지기 때문이다.요즘 임차인의 보증금을 지키는 방법으로 전입신고와 확정일자를 받는 사례가 많아졌다. 간편하면서도 마치 전세권등기를 한 것처럼 보증금 보장 지위를 확보할 수 있기 때문이다.하지만 이렇게 확보한 지위는 주소를 옮기는 순간 사라짐에 유의해야 한다. 즉 한번 확보했다고 하여 줄곧 유효한 것이 아니라 요건을 계속 유지하고 있어야만 지위도 계속 유지되는 구조인 것이다.만약 전출 후 곧바로 재전입 했다 할지라도 애초의 지위가 소급하여 회복되는 것은 아니다. 전출과 동시에 애초의 지위는 사라지고, 단지 재전입을 기준으로 새로운 순위의 지위가 만들어질 뿐인 것이다.위험은 재전입 전에 해당 주택에 근저당권 등이 설정되는 경우에 있다. 이때의 보증금 순위는 근저당권 뒤로 밀리게 되고 임차인의 보증금은 그만큼 위험해지는 것이다.임차인의 주소이전에는 집주인의 요청에 의한 경우도 상당하다. 하지만 이 경우 대출 목적인 경우가 많다는 점에서 임차인은 더욱 주소이전에 신중해야 하는 것이다.옥계공인중개사 이상호
요즘 원리금분할상환 문제가 부동산 시장을 압박하고 있다. 주택대출에 대해 은행권의 원리금분할상환 적용에 이어 지난 3월 13일부터는 상호금융이나 새마을금고 대출에까지도 적용하고 있다.더 큰 압박은 이러한 분할상환을 주택대출뿐만 아니라 비 주거용을 포함한 부동산임대업자 대출에까지 확대하려 한다는 점에 있다. 1월 금융위원회는, 올해 하반기부터는 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해 매년 원금의 30분의 1 이상을 상환토록 하는 여신심사 가이드라인을 마련했다.이러한 방침이 실제 시행될지 여부는 아직 미지수이나, 그 예고만으로도 부동산 임대사업자에게 가하는 압박은 상당하다 할 수 있다.현행 부동산임대업은 대출 의존도가 높은 형태로 운영되고 있다. 대출 활용도를 높여 매월 나오는 실수입을 최대화 하려는데 초점이 맞춰진 구조인 것이다.하지만 원금을 분할상환 해야 한다면 이자만 내던 때와는 달리 매년 3.3%씩의 상환 부담이 더해지게 된다. 이는 매월 거두는 실수입 감소로 직결돼 당장 노후 대비용이나 수익형으로서의 투자매력이 줄어들 수 있는 것이다.부동산임대업 대출에 대한 원리금분할상환은 아직 시행이 미지수이다. 하지만 그 여파가 클 수 있는 만큼 향후 추이를 예의 주시할 필요가 있다. 옥계공인중개사
오는 6월부터 지역·직장 주택조합 관련 보완된 법률이 시행될 예정이다. 조합원 모집 전 지자체 신고를 의무화하는 등의 주택법 시행령·시행규칙 개정안이 입법예고 중으로, 지금보다는 조합원 권익이 보호될 전망이다.그간 시세보다 저렴하게 새 집을 마련할 수 있을 것이라는 기대와 대행사의 책임지지 않는 홍보에 이끌려 조합에 가입했다가, 이후 문제가 확인돼도 관련 법 규정 미비로 변변한 대응도 못한 채 끌려만 가야 했던 게 조합원들의 현실이었다.보완된 입법예고 내용은, 먼저 조합원을 모집하려면 지자체에 사전 신고를 의무화 하도록 했다. 이때 사업개요 및 모집공고 안, 토지확보 증빙서류 등을 제출토록 하여 만약 부지가 다른 조합과 중복되었다거나 해당 건축을 할 수 없는 경우 등에 해당된다면 신고를 수리하지 않도록 했다.조합원 탈퇴 및 기 납부금의 환급규정도 신설했다. 그간 조합원의 자발적 탈퇴는 거의 불가하였고 나아가 제명된 경우라도 납부금의 환급은 요원했었다. 개정법안은 조합원의 탈퇴 및 환급 절차 관련 사항을 조합규약에 명문화 하도록 했다.업무대행자에 대해서는, 대행업무의 범위를 구체화 하고 대행자의 손해배상 책임을 부여하였으며, 국토부가 표준업무대행계약서를 보급할 수 있도록 했다.옥계공인중개사
장기수선충당금에 대한 이해도가 높아지며 임대차 만기 때 그간 납부한 금액을 집주인에게 청구하는 세입자가 많아졌다. 문제는 중간에 집주인이 바뀐 경우인데, 이때는 임대차가 종료될 당시의 집주인에게 전부를 청구하면 된다.장기수선충당금의 부담주체는 집주인이다. 다만 이러한 장기수선충당금이 관리비에 포함되어 징수되고 있다는 현실에서, 세 들어 사는 집 역시 세입자가 먼저 납부하고 향후 만기 때 집주인에게 청구하는 게 일반적이다. 공동주택관리법에도 사용자가 대신 납부한 경우 소유자는 그 금액을 반환해야 한다고 규정하고 있다.문제는 임대차 기간 중간에 집주인이 바뀐 경우에서 발생하는데, 이전 집주인 기간 동안 납부한 금액에 대하여 현 집주인이 자신은 모르는 일이라고 하면 세입자로서는 어디에 청구할지가 모호해 진다.이에 대해 주택임대차보호법 규정을 준용하면, 현 집주인에게 임대차 기간 전부의 금액을 청구하면 된다. 주택임대차보호법에서는 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 하여, 새로운 집주인이 기존 임대차계약에 대한 모든 권리·의무를 그대로 승계하도록 하고 있기 때문이다. 따라서 보증금은 물론이고 장기수선충당금 역시 전부 현재의 집주인에게 청구하면 된다.옥계공인중개사
개업공인중개사가 중개를 의뢰한 의뢰인과 직접거래 했더라도 그 거래계약 자체까지 무효가 되는 것은 아니라는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사법에서는 개업공인중개사가 의뢰인과 직접거래 하는 것을 금지하고 있으나, 이는 ‘강행규정’이 아니라 ‘단속규정’이라는 이유이다.사건은 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 자신 소유 주택을 소개하여 매매계약을 맺은 데서 발생했다. 이후 의뢰인은 개업공인중개사의 직접거래금지 규정을 위반하였으니 매매계약 자체도 무효라며 계약금 반환 요구 소송을 냈다.이에 대해 대법원은 매매계약 자체까지 무효가 되는 것은 아니라고 판단했다. 개업공인중개사의 직접거래를 금지하는 규정은, 중개사가 거래상 정보를 이용하여 의뢰인의 이익을 해하는 경우를 방지할 목적으로 정한 것이지, 이를 위반하였다하여 그 계약의 사법상 효력까지도 부인해야 할 정도는 아니라고 했다.또 직접거래금지 규정을 위반한 거래를 일률적으로 무효로 한다면 의뢰인이 직접거래임을 알고 한 거래까지도 무효가 되어 거래안전을 해칠 우려가 있다고도 했다.개업공인중개사의 직접거래는 공인중개사법으로 금지하고 있다. 다만 이는 단속규정 위반으로 처벌할 사안이지, 매매계약 자체의 효력은 여전히 유효한 것이다.옥계공인중개사
본격적인 이사철에 접어들며, 2월 주택거래량이 매매·전월세 모두 전달보다 증가했다. 하지만 본격적인 회복의 조짐을 보였다기보다는, 계절수요를 반영한 정도의 약한 장세였다고 할 수 있다.14일 국토교통부 발표에 따르면, 전라북도 2월 주택매매거래량은 2360건으로 1월보다 16.5% 증가했다. 하지만 지난해 같은 달에 비해서는 14.8% 감소했고 5년간 2월 평균에 비해서도 2.4% 감소했다.매매거래량이 전달보다 증가한 것은 전통적인 계절수요 때문이라 할 수 있다. 하지만 예전의 2월 거래량 수준에 비해 감소했다는 면에서, 도내 매수심리는 여전히 회복되지 못한 상태라고 볼 수 있다.전월세 시장은 기본적 계절수요 외에도 매매시장에서 이탈한 수요까지 가세하며 거래량을 늘렸다. 도내 2월 전월세거래량은 2869건으로 1월보다 40.8% 증가했고 지난해 같은 달에 비해서도 3.5% 증가한 것으로 나타났다. 5년간 2월 평균과 비교해도 7.6% 증가했다.종합하면, 2월 도내 주택시장은 계절수요 발생으로 거래량이 늘었다. 하지만 계절수요 영향을 배제하고 보면 다분히 전월세에 편중된 거래형태를 보였다. 아직은 시장에 대한 확신이 적으니 가급적 전월세에 남아 지켜보겠다는 심리가 지속되고 있는 것이다. 옥계공인중개사
불경기일수록 자주 발생하는 분쟁이 임차인의 원상 회복 의무 관련 분쟁이다. 호경기에는 새로운 임차인이 시설을 인수하는 형태가 되어 분쟁이 적었으나, 불경기에는 시설을 인수할 만한 새 임차인을 구하지 못해 분쟁이 표면화하곤 한다.일반적으로 임대차 계약시에는 “임대차가 종료된 경우 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”는 약정을 하여 임차인의 원상회복 의무를 두곤 한다.분쟁은 이미 시설이 돼 있는 점포를 인수하여 재차 개조한 사례에서 자주 발생하는데, 건물주는 현 임차인이 이전의 시설을 승계하였으니 이 부분까지 회복시킬 것을 요구하고 반대로 임차인은 최소화하려고 대립한다.이에 대해 대법원은, 임차인의 원상회복 의무는 현 임차인이 개조한 범위 내에서 있는 것이지 이전 임차인이 시설한 것까지 회복할 의무는 없다고 판단했다. 따라서 임차인은 자신이 인수할 당시 상태를 기준으로 새로 개조한 부분만 회복시키면 되는 것이다.나아가 일반적인 사용에 의한 가치 감소분에 대해서도 회복 의무는 없다. 따라서 애초 상태보다 다소 낡아졌다 할지라도 그것이 사회통념상 인정되는 정도라면 그대로 반환하면 된다.다만 별도 약정으로 최초 상태로까지 회복시키기로 했다면 이때는 약정내용을 따라야 한다.옥계공인중개사
세 들어 살고 있는 집이 임대차 기간 중간에 팔렸다면 임차인의 지위는 어떻게 될까? 이때 임차인은 기존의 지위를 유지하며 계속 그 집에 살 수도 있고 아니면 본인의 선택에 따라 스스로 임대차계약을 해지할 수도 있다.실무에서 임대차 계약기간 중간에 집주인이 바뀌는 경우, 가장 흔한 관심사는 임차인의 지위 보장 여부와 계약서를 새로 작성해야 하는지 여부이다. 이에 대해 주택임대차보호법은 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’고 규정하고 있어, 새로 계약서를 작성하지 않더라도 기존의 임대차계약 내용이 그대로 새로운 임대인에게도 승계되도록 하고 있다.한편 임차인이 이같은 승계를 원치 않는 경우라면 임차인 스스로 임대차계약을 해지할 수도 있다. 대법원 판례에 따르면 임대인 지위의 양도는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 가능한 것이나, 이를 임차인에게까지 강요할 수는 없는 것이라 승계를 원치 않는 임차인은 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 공평하다고 했다. 따라서 기존 계약기간이 남아있다 할지라도 원치 않는 임차인은 기존 임대차계약을 해지할 수도 있다.그간 임차인의 승계를 당연시했던 매매거래 관행이 실상은 불안한 관행이었음을 되짚어볼 필요가 있다.옥계공인중개사
공부상 주택이 아닌 건물에 주거용으로 임차하는 경우 임차인이 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있을지가 걱정된다. 일명 근생빌라가 대표적인데 원칙적으로 실제 용도가 주거용이라면 보호대상이라 할 수 있다.현행 주택임대차보호법은 그 적용대상 여부를 임차물의 실제 사용용도에 따라 판단하고 있다. 이러한 원칙은 공부상 용도가 주거용인 경우뿐만 아니라 비주거용이거나 미등기·무허가인 경우에도 같다. 따라서 사례의 근린생활시설을 주택으로 개조한 근생빌라 역시 주임법 보호대상이 되는 것이다.실제 용도가 주거와 비주거를 겸용하는 경우라면 임대차의 목적, 이용관계, 임차인이 일상생활을 하는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단한다. 예컨대 주거용으로 사용하는 면적이 상당하고 이곳이 임차인의 유일한 주거 공간인 경우 등이라면 주임법을 적용한다. 하지만 주로 비주거 용도로 사용하면서 일부 주거용이 겸용되었다면 주임법을 적용하지 않는다. 예컨대 음식점 영업이 주목적인 점포의 한쪽에 틈틈이 쉴 수 있는 주거공간을 마련했다면, 이때의 주거는 부수적 기능으로 보아 주임법을 적용하지 않는다.한편 현행 주거용으로 사용 중이라도 임차인이 무단으로 개조하여 주거용으로 변경한 경우라면 주임법으로 보호하지 않는다.옥계공인중개사
지난달 전북지역 주택시장은 전년 동월 대비 매매거래는 소폭 감소했고 전월세거래는 소폭 증가한 것으로 나타났다. 계절적 비수기 영향과 최근의 위축된 소비 심리가 반영된 결과라 할 수 있다.도내 주택 매매거래는 봄, 가을에 늘고 여름과 겨울에 감소하는 계절적 증감 형태를 띠곤 한다. 지난해 역시 1월 2102건으로 연중 최저 거래량을 보였다가 3월 3049건으로 증가했고 다시 7월 2407건으로 줄었다가 10월 3475건으로 증가하여 일반적인 증감 형태를 띠었다고 볼 수 있다.하지만 11·3 대책 이후 거래 동향은 계절적 영향 외에도 위축된 소비 심리가 가중됐음을 짐작하게 한다. 전년 동기에 비해 매매 거래가 더 줄고 대신 방어적 성향의 전월세 거래가 늘었기 때문이다. 실제 전년 동월 대비 지난달 거래 유형은, 매매가 2102건에서 2025건으로 3.7% 감소한 반면 전월세는 1951건에서 2037건으로 4.4% 증가한 것으로 나타났다.이처럼 도내 주택 수요가 매매보다는 전월세로 향한 이유는, 잇따른 규제책들과 불확실 변수 등장으로 일단 지켜보자는 심리가 확산된 때문이라 할 수 있다. 다가오는 이사철 일정량 거래 회복이 기대되나 전월세 선호 현상은 여전할 전망이다.옥계공인중개사
주택임대차에서 1년 만기로 계약한 임대차 만료일이 말없이 지났다고 하여 묵시적 갱신에 의한 추가 2년 연장 요구는 할 수 없어 보인다.주택임대차보호법에서는 계약 만기 1개월 전까지 당사자 누구도 조건변경이나 갱신거절의 통지를 하지 않았다면 계약이 자동연장된 것으로 보는 묵시적 갱신 제도를 두고 있다. 이 경우 임대인은 중도해지 권한 없이 새로 2년을 보장해야 하는 반면, 임차인은 2년을 보장받고 있다가 언제든지 해지통보를 하여 3개월이면 해지할 수 있게 된다.한편 같은 법에서는 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임대인은 여전히 2년을 보장해야 하는 반면, 임차인은 2년 또는 계약상 만기를 선택적으로 주장할 수 있도록 하고도 있다.분쟁은 2년 미만으로 정한 임대차에 대하여, 임차인이 계약상 만기가 말없이 지났음을 이유로 묵시적 갱신에 의한 추가 2년 연장을 요구하는 경우에서 발생한다.이에 대해 법원은 2년보다 짧게 계약한 임대차에 대하여 임차인에 의한 계약상 만기 종료를 인정한 조항은, 임차인 스스로 종료를 시키려는 경우에 한정하는 것이지 재 연장의 묵시적 갱신에까지 적용할 수는 없다고 했다. 즉 묵시적 갱신에 의한 연장은 2년이 지나야 가능하다 할 수 있다. 옥계공인중개사
신도시 학교 신설 문제가 새 아파트 시장에 변수가 될 전망이다. 교육부의 ‘학교 총량제’ 방침에 따라 신설이 무산되는 일이 전국에서 발생하고 있기 때문이다. 전북지역도 예외가 아니다. ‘학교 총량제’는 학교를 신설하려면 그만큼 기존 학교를 폐교하거나 이전배치 하라는 방침으로 2015년부터 시행됐다. 이는 2012년 72%였던 전국 학교신설승인율을 2016년 37.1%로 급감시킬 정도로 교육부의 추진의지가 강한 제도이다.결국 늘어나는 신도시 학업수요를 충족하려면 원도심 등의 학교를 폐교하거나 이전해 와야 하는 상황인데 이의 추진이 녹록치 않다. 실제 최근 전주지역 원도심 중학교 2곳을 각각 에코시티와 만성지구로 이전하려했던 여론조사는 결국 ‘무산’의 결과가 나오고 말았다.당장 학교 개교를 믿고 아파트를 분양받은 수요자들에게는 날벼락이 되었다. 대표적으로 전주 에코시티의 경우 애초 초·중·고 6개교 신설이 예정되었으나 이후 3개교로 축소된 바 있고 이마저도 1개교만이 설립이 확정되었을 뿐이다. 분양 당시 예정됐던 학교가 생기지 않을 것이라고 예상한 사람은 거의 없었을 것이다.더 큰 문제는 대안이 마땅치 않다는 것이다. 교육부의 신설 억제 방침이 강경하고 타 학교 폐교나 이전 역시 해당지역 반발이 거세기 때문이다. 급기야 전북교육청은 전주 효천지구 아파트 분양 때 학교 설립이 안될 수도 있음을 명기해 달라고 요청하기에 이르렀다.학교 유무는 아파트 선택의 주요 기준이다. ‘학교 총량제’가 청약 시장에 새로운 불확실 변수로 등장하게 됐다. 옥계공인중개사
올해부터 고향 땅과 같은 비사업용토지에 대해 양도소득세 부담이 완화됐다. 비사업용이라도 실제 보유한 기간만큼의 장기보유특별공제를 적용하기 때문이다.그간 고향에 보유한 농지 등이 양도소득세에서 문제되는 이유는 대부분 부재지주에 해당하기 때문이다. 부재지주는 토지 소재지에 거주하지 않는 소유주를 말하는 것으로, 이 상태로 농지나 임야를 매각하면 비사업용토지 매각으로 분류되어 기본세율에 추가로 10%포인트를 더한 고율의 양도세를 부담해야 한다.올해 달라진 점은, 이러한 비사업용토지라도 실제 보유한 기간만큼의 장기보유특별공제 혜택을 주기로 한 점이다. 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주는 제도로, 비사업용에 대한 적용은 지난해부터 시행됐다. 하지만 지난해에는 아무리 오래전에 취득했더라도 2016년1월1일 이후 기간만을 공제대상으로 하여 실질 혜택을 받을 수 없었다. 이를 보완하여 올해부터는 실제 보유한 기간 전체를 공제대상으로 확대했다.현행 비사업용토지에 대한 양도소득세는 세율은 높인 대신 오래 보유했다면 그만큼 기간공제를 해주는 구조이다. 이번 전 기간 공제 적용이 그간의 양도세 부담으로 철회된 매물을 시장에 다시 출시시킬 계기가 될 전망이다. 옥계공인중개사
지난해 전북지역 주택매매 거래량은 2015년보다는 감소했으나 평년 수준 보다는 소폭 늘어난 것으로 집계됐다. 하지만 12월 감소세가 두드러지며 급랭하는 매수심리를 실감케 했다.16일 국토교통부 발표에 따르면, 2016년 전북지역 주택매매 거래량은 연간 3만3525건으로 2015년 대비 4.3% 감소한 것으로 나타났다. 같은 기간 전국평균 역시 11.8% 감소했다. 다만 5년 평균과 비교하면 전북지역이 1.8% 증가했고 전국적으로는 10.4% 증가한 것으로 나타나 전체적으로는 평년 수준을 웃돈 한해였다. 하지만 12월 들어서는 거래량이 전달에 비해 크게 준 것으로 나타났다. 11.3 대책을 비롯한 연이은 규제책 여파를 실감케 하는 결과이다. 전북지역 12월 거래량은 2796건으로 전월대비 7.5% 감소했고, 같은 기간 전국평균 역시 13.9% 감소했다. 종합하면, 지난해 도내 주택매매 거래량은 저금리에 힘입어 평년 수준을 소폭 상회했다. 하지만 강도 높은 규제책이 누적되며 12월 거래량이 크게 감소하는 등 연말 매수심리가 빠르게 위축된 채 한해를 마감했다.이러한 위축흐름은 연초에도 계속되고 있다. 연초 진행중인 관망과 조정 장세의 강도에 따라 상반기 수요자들의 대응도 달라질 전망이다.옥계공인중개사
상가 임차인의 권리금회수기회 보장을 규정한 상가건물임대차보호법이 도입 2년여를 경과하고 있다. 하지만 5년이 지난 임대차에 대해서도 동일하게 적용해야 하는가를 두고 하급심의 판단이 엇갈리는 등 법리 해석에 논란이 일고 있다.이에 대해 주관부서인 법무부의 해석은 보장해야 한다는 입장이다. 비록 임차인의 계약갱신요구권한이 5년까지 행사 가능한 것이나, 권리금회수기회 보장은 이와는 별개로 임대차가 종료될 때 적용하도록 한 것이므로 갱신요구권한 유무와 무관하게 보장해야 한다는 설명이다.하지만 법원의 판단은 엇갈렸다. 서울서부지법은 5년 범위 내에서만 인정된다는 취지의 판결을 내렸는데, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다면 권리금회수기회 보장 요구도 할 수 없는 것이고 이때 임대인에게도 방해금지 의무가 없다는 판단이다.반면 대구지법은 임차인의 손을 들어줬다. 5년이 지나 계약갱신요구권한이 없었던 사건에 대하여, 임대인에 의한 권리금 회수 방해를 인정하여 손해배상 판결을 했다.현재 권리금회수기회 보장과 이에 맞선 건물명도 분쟁은 전국적으로 발생하고 있다. 하지만 관련 법리 해석은 아직까지 명확하지 않은 게 현실이다. 향후 대법원 판결로 정리될 때까지는 논란이 계속될 전망이다.옥계공인중개사
올해 부동산 제도가 상당수 달라졌다. 대출 규제가 한층 강화됐고 소득세율 최고 구간이 신설됐으며 최초 분양계약도 실거래 신고 대상에 포함됐다.먼저 시장 지배력이 커진 대출여건은 규제가 한층 강화됐다. 올해부터 분양하는 아파트는 잔금대출 때 여신심사가이드라인을 적용하는데, 이에 따라 대출자는 객관적인 소득증빙자료를 제출해야 하고 처음부터 원금과 이자를 같이 갚는 비거치 원칙이 적용된다. 또 생애 첫 주택구입에 적용하는 디딤돌 대출 역시 한도가 줄었다.세제면에서는 소득세율 최고구간이 신설됐다. 종전 최고세율이 38%였는데 과세표준 5억원 초과에 대하여 40% 세율을 신설했다. 한편 논란이 됐던 연간 2천만원 이하 주택임대소득에 대한 과세는 2년 더 유예됐고, 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 기산일도 애초 구입일로 조정돼 혜택이 늘었다.제도변화로는 최초 분양계약도 실거래 신고를 하게 했다. 이로서 다운·업계약에 대한 통제뿐 만아니라 부수효과로 건설사의 미분양현황도 보다 객관적으로 알게 됐다. 한편 청약제도에서는 가점제 공급 비율을 지자체가 자율결정 하도록 했다. 호황기에는 가점제 물량을 유지하여 무주택자에게 기회를 보장하되 시장 냉각기에는 이를 줄여 일반분 참여를 유도하는 형태가 예상된다.옥계공인중개사
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