의뢰인은 보증금 1억원, 월세 200만원에 상가를 임대하여 장사하고 있다. 그런데 임대인이 건물을 팔았고, 새 건물주는 자기가 직접 사용하려 하니 나가라고 하였다. 의뢰인은 이 경우 그만 나가야 하는지 물어왔다.
기존에 대항력에 관해 칼럼을 썼었다. 대항력은 중요하니 다시 얘기하면 임대인이 건물을 판 경우에 건물주에게 임대차계약을 주장하며 임대 기간을 보장받는, 즉 새 건물주에게 대항하는 힘을 의미한다.
사실 2015년경 위와 같은 상담을 했고, 먼저 보증금과 월세를 물어봤다. 보증금 1억에, 월세 200만원이란 말을 듣고 임대차보호법 시행령을 찾아봤다. 적용범위는 서울과 광역시를 제외한 지역은 보증금 1억 8000만원이 초과할 경우 임대차보호법 적용에서 제외됐다. 월세는 보증금으로 환산하여야 하는데 환산율은 1%로 월세 100만원은 1억원이었다.
따라서 의뢰인의 임차 상가는 환산보증금 3억으로 2015년 당시 보증금 1억 8000만원을 초과해 새로운 건물주에게 대항할 수 없다고 답을 드렸다. 사실 당사자가 아닌 당사자 지인으로부터 받은 간단한 통화였다. 그 이후로 추가 상담은 없었지만, 필자의 상담은 틀렸다.
필자는 과거에 책에서 본 대로 적용범위에 대해 생각하고 있었지만, 이미 임대차보호법은 개정되어 있었다. 2013년 개정으로 대항력, 계약갱신, 권리금 회수기회 보호 등의 조항은 ‘적용범위를 넘어도 적용’됐다. 법은 지금도 개정 중이고 개념은 흐트러졌다.
결론은 기존에 일정 보증금 이상의 상가 임대차의 경우 임대차보호법을 적용하지 않기로 하였지만, 현재도 그 규정이 존재함에도 대항력, 임대차 기간, 권리금 등 중요 문제에는 그 규모와 관련없이 모두 법으로 보호하고 있다.
당시 의뢰인이 보다 좋은 변호사를 만나 제대로 된 상담을 했길 바라며, 임대차보호법은 개정이 잦은 만큼 항상 법조문을 직접 확인해야 한다는 사실을 잊지 말아야 한다(현재 적용범위는 임대차보증금 3억7000만원임). /법무법인 모악 변호사
최영호의 변호사처럼 생각하기
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