[노인환의 세상만사] 호환마마보다 무섭다는 조정대상지역

국토교통부는 지난해 12월 18일 전국에서 총 36곳의 조정대상지역을 신규로 지정했습니다.

그런데 주목할 만한 것은 전주시가 바로 이번 조정대상지역에 포함되었다는 것입니다.

조정대상지역이란 과열된 부동산 시장을 잠재우기 위해 주택가격 상승률이 물가상승율의 2배 이상이거나 청약경쟁율이 5:1 이상인 지역에 대해 국토교통부장관이 지정한 지역을 말합니다.

조정대상지역에 포함되면 주택담보대출 시 LTV(주택담보대출비율),DTI(총부채상환비율),DSR(총부채원리금상환비율)등을 통한 규제를 받는 것은 물론 분양권 전매와 1순위 청약자격 등에도 규제를 받습니다.

또한 증여를 통한 주택취득시 의 취득세 중과(12%)와 함께 양도 시의 1세대1주택비과세 요건강화와 다주택자의 양도세 중과, 분양권 양도시의 고율과세란 불이익을 받게 됩니다.

먼저 1세대1주택 비과세 대한 요건 강화입니다.

통상적으로 1세대가 국내에서 1주택을 2년 이상 보유하였을 때 양도소득세가 비과세 됩니다. 또한 일시적으로 2주택이 되더라도 기존 주택을 3년 내에만 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

그런데 조정대상지역에 포함이 되면 해당 주택에 2년 이상 거주해야 하고 일시적 2주택자의 경우 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세 혜택이 가능합니다.

거주요건이란 1세대 전원이 주민등록을 이전하고 실지로 해당주택에서 거주를 해야 한다는 의미인데 조정대상지역에 있는 주택인 경우 모든 주택이 거주요건을 충족해야 하는 지의 여부입니다.

결론부터 말씀드리면 거주요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있는 주택은 조정지역대상 지정일 이후에 취득한 주택부터 적용됩니다.

따라서 전주시의 경우 2020년 12월 18일에 조정대상지역으로 지정되었으니 그 이전에 취득한 주택의 경우 거주요건에 상관없이 보유요건만 충족하면 비과세 혜택을 받을 수가 있으며, 조정대상지역 지정일 이후에 취득한 주택은 양도 당시에 조정대상지역에서 제외되더라도 2년 거주 요건을 충족해야 비과세혜택을 받을 수가 있습니다.

그리고 절대로 놓쳐서는 안 되는 것은 2021년부터 분양받은 분양권의 경우 1세대1주택 비과세 혜택을 위한 주택을 판정할 때 1주택으로 보게 되므로 각별한 주의가 필요합니다 /노인환 한국세무사회 이사