[노인환의 세상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 조정대상지역

지난 12월 18일 전주시 전역이 부동산투기과열지구 조정대상 지역으로 지정되었습니다.

일반적으로 투기과열지구와 조정대상지역이 혼재되어 사용되고 있는데 투기과열지구는 LTV, DTI등 대출규제나 분양권전매제한등에 의미가 있는 용어이고 양도소득세 영역에서는 조정대상지역인지의 여부가 중요한 의미가 있습니다.

원칙적으로 부동산을 양도하고 양도차익이 발생했다면 합당한 세금을 부담해야 합니다, 이러한 응능부담의 원칙의 예외로서 서민의 주거안정과 거주이전의 자유를 보장하는 취지로 도입된 1세대1주택비과세 제도입니다.

현행 소득세법은 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우 양도소득세를 비과세 한다고 규정하고 있습니다.

그런데 2주택 보유자라 하더라도 투기목적이 아니거나 합당한 이유가 있는 예외들을 세법에 규정한 까닭에 다주택자가 비과세를 받을 수 있는 경우의 수가 33가지에 이르게 되어 본래의 도입 취지를 위배하는 결과를 초래하게 됩니다.

이에 따라 조정대상지역에 있는 주택을 양도하고 비과세혜택을 받으려면 한층 강화된 요건을 충족해야 하는데 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

△취득시기의 문제

양도대상 주택을 조정대상지역 이전에 취득했다면 양도당시 조정지역이라 하더라도 2년 이상만 보유하면 되는데 반해 취득당시 조정대상지역이었다면 조정대상지역에서 해제 되더라도 2년의 실거주요건을 충족해야 비과세가 가능합니다.

△일시적2주택 보유기간의 단축

이사목적으로 주택을 취득하는 경우 종전주택을 취득후 1년이상 지난후 신규 주택을 취득하고 신주택 취득후 3년내에 종전주택을 처분하면 비과세 적용이 가능하나 조정지역에 있는 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우 종전주택을 2년이내에 처분해야 비과세가 가능 합니다.

△거주기간의 계산

일반적인 경우 양도당시 1주택이고 2년 이상 거주만 확인되면 비과세가 가능하나 조정대상지역에 있는 주택인 경우 1주택이 된 시점부터 2년 이상 거주해야 비과세가 가능합니다. /한국세무사회 이사