[최영호의 변호사처럼 생각하기] 신탁부동산의 임대차

의뢰인은 민간 임대아파트에 거주 중이다. 의뢰인은 건설사 소유분이란 설명을 듣고, 시공회사와 임대차 계약을 체결하였었다. 그런데 최근 임대아파트는 신탁부동산으로 소유권자인 신탁회사가 임대차 계약을 인정하지 않는다는 소식을 듣게 되었다. 시공사는 돈이 없어 보증금을 내줄 수 없고, 임대차 계약임에도 최우선변제권, 대항력이 인정되지 않아 보증금을 못 받을 수 있다고 들었는데 어떻게 된 일인지 물어왔다.

군산의 임대 아파트에서 벌어진 사건이다. 먼저 신탁부동산부터 알아보자. 신탁은 내 걸 맡긴다는 뜻이다. 신탁자는 맡긴 사람, 수탁자는 맡은 사람이다. 흔히 내 소유를 타인 앞으로 돌려놓는 명의신탁을 떠올려, 신탁부동산도 신탁자 소유라고 생각하기 쉽다.

하지만 신탁법에 의한 신탁은 수탁자인 신탁회사에게 소유권이 이전되고, 대내외적으로 온전한 소유권이 인정된다. 즉, 부동산의 주인은 수탁자인 신탁회사란 뜻이다. 등기부 소유권란에 수탁자에게 소유권이 이전되고 권리자도 수탁자로 기재되어있다.

너무나 당연한 상식이지만 반드시 등기부를 확인해야 하고, 임차인은 임대차 계약을 수탁자인 신탁회사와 맺어야 한다. 시공회사가 임대차 계약 체결권한을 위임받았다고 주장하면, 신탁회사의 동의서가 필요하다. 그렇지 않으면 권한 없는 자와 임대차 계약을 맺은 것으로 임대차 계약은 효력이 없다.

신탁부동산의 주의할 점은 여기서 끝이 아니다. 일반 부동산의 경우 등기부에 근저당권 내역 등이 기재되어 임대차 계약의 위험을 스스로 판단할 수 있지만, 신탁부동산은 등기부만으로 이를 판단할 수 없다. 등기소에서 따로 신탁원부를 발급받아 우선수익자가 있는지 확인해야 한다.

신탁부동산의 임대차 계약은 변호사도 접할 기회가 흔치 않다. 예기치 못한 피해를 방지하기 위해 가급적 신탁부동산의 임대차 계약은 피해야 한다. 불가피할 경우 등기부와 신탁원부를 반드시 확인하길 바랄 뿐이다.