[최영호의 변호사처럼 생각하기] 임대차의 끝, 인도 소송

의뢰인은 상가 임대인이다. 월세를 밀리던 임차인이 계약 기간이 끝났음에도 건물을 비워주지 않는다. 의뢰인은 계약 갱신을 하지 않는다고 했고, 협의를 위해 연락해도 연락을 피한 채 확답을 하지 않는다. 의뢰인은 주위에서 명도소송을 해야 한다고 하는데 어떻게 해야 하는지 물어왔다.

반복해서 설명하지만, 상가 임대차 보호법으로 인해 임대인의 권리 행사가 쉽지 않다. 임대차 기간이 10년이 넘었는지, 밀린 차임이 월세 3개월(3기) 이상 금액에 도달하였는지 확인해야 한다. 아무리 월세가 밀렸다 하더라도 3기에 이르지 않았다면, 계약을 해지할 수도 없고, 임차인의 계약갱신 청구도 거절할 수 없다. 개정된 상가임대차보호법을 숙지해야 한다.

위 사례는 의뢰인이 계약을 해지할 수 있는 경우이다. 3기 이상 차임이 연체됐고, 계약 갱신도 기한에 맞춰 거절했다. 이제 임차인이 가게만 비워주면 그만이지만, 임차인이 이를 거절하면 소송으로 가는 수밖에 없다.

‘명도’란 용어부터 설명하면, 명도는 인도와 같은 말이다. 과거에는 인도와 구분해 현상 그대로 가져오는 것을 인도, 위 사안처럼 가게의 물품을 비우고 가져오는 것을 명도라 하였는데, 이젠 그 구분 없이 사용하고 있다.

다음으로 가장 빈번하게 물어보고, 중요한 건 소송의 기간이다. 변호사로서 가장 답하기 어려운 부분 중 하나이다. 상대방이 소장을 받고도 답변을 안 하거나 출석해서 인도해 주겠다고 한다면 생각보다 빨리 끝나겠지만, 어떠한 사유든 임차인이 대응한다면 소송의 승패를 떠나 그 기간은 예측할 수 없게 된다. 그리고 항소와 상고도 가능하기에 언제 그 건물을 인도받을 수 있는지는 아무도 확언할 수 없게 된다.

알 수 없는 소송의 기간, 비용에도 불구하고 더 이상의 방안이 없을 때 하게 되는 것이 인도소송이다. 소송이 계속되는 동안 미지급 차임이 보증금보다 많아져 차임을 못 받을 수도, 금전 청구의 승소판결문을 받았지만, 상대방이 돈이 없으면 소송의 의미도 사라질 수 있다.

언제나 소송은 깊게 고민하고 시작할 일이다.