임차건물의 소유권 변경 후 밀린 차임 청구

乙은 건물 1층에 있는 점포를 보증금 2500만원, 월세 200만원으로 하여 A로부터 임차하여 상점을 운영해왔습니다. 한편, 乙은 A에게 약 3500만원의 차임 등을 연체하였습니다.

이후 甲은 위 건물을 경매를 통하여 낙찰받아 소유권을 취득하였고, 소유권이 A에서 甲으로 변경되었습니다. 甲은 乙에게 차임 연체를 이유로 임대차계약의 해지를 통고하였고, 乙은 계속 임대료를 지급하지 않다가 1년 후 甲에게 점포를 인도하였습니다. 甲이 소유권을 취득한 때부터 乙이 甲에게 점포를 넘겨준 때까지, 乙이 甲에게 연체한 차임 등은 약 2400만원입니다.

甲은 乙에게 밀린 차임 등을 청구하여 받을 수 있을까요?

乙이 A에게 지급하여야 하는 연체 차임 3500만원은 ‘채권’이므로, 별도의 채권 양도 절차가 없는 이상 A만이 乙에게 청구할 수 있으므로, 甲과는 무관하고 생각할 수도 있습니다. 또한, 乙로서는 임차보증금 2500만원을 돌려받을 권리가 있으니, 乙이 甲에게 주어야 할 연체 차임 채무 2400만원에 대하여는 위 임차보증금과 상계해서, 오히려 甲으로부터 100만원(=보증금 2500-연체차임 2400만원)을 받아야 한다고 생각할 수도 있습니다.

상가건물 임대차보호법 상 “임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 되어 있으므로, 甲이 A의 지위를 승계하여 乙에게 보증금 2500만원을 돌려주어야 하는데, 乙이 A에 대하여 연체한 3500만원은 어떻게 되는지 법률의 해석이 문제됩니다.

이에 과하여 대법원은 “임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다”라고 하고 있습니다(2016다218874).

따라서 위 사례에서 甲이 乙에게 반환해야 하는 2500만원에서, 甲이 경매로 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 3500만원을 먼저 공제하기 때문에 甲이 乙에게 반환해야 하는 임차보증금은 0원이 되고, 반면 乙은 甲이 소유권을 취득한 이후로 차임 2400만원을 연체했으므로 甲에게 이 돈을 지급해야 합니다.

법무법인 緣(연)

문의 (063) 278-8686