[노인환의 세상만사] 양날의 검 ‘조정대상지역’

작년 12월 전주시 전역이 조정대상지역으로 지정된 지 만 8개월이 지났습니다.

본질적으로 부동산시장은 실수요목적과 투자목적이라는 두 마리 토끼가 상충관계 또는 보완관계를 형성하면서 움직입니다.

그러나 유달리 부동산에 집착하는 국민정서와 부동산불패라는 허상과 더불어 신자유주의에 의한 저금리 시대에 진입하면서 출구를 찾지 못한 유동자금이 대거 부동산시장에 유입되어 시장자율에 의한 조정기능은 상실하고 정부의 개입을 초래하게 됩니다.

특히 아파트를 중심으로 과열된 부동산 시장에 정부가 개입할 수 있는 수단은

LTV, DTI, 자금조달계획서 등을 통해 진입장벽을 강화하고 중과세를 통한 강력한 조세정책으로 요약 할 수 있습니다.

조정대상지역은 정부가 조세를 통해 부동산시장의 출구전략을 제한함으로써 과열된 부동산시장을 완화시켜 실수요자 중심의 주택시장으로 유도할 목적으로 2016년 처음 도입되었는데, 몇 차례의 세법개정을 통해 현재는 1세대1주택비과세요건 강화, 다주택자에 대한 중과세, 장기보유특별공제의 적용배제, 분양권에 대한 1주택취급 등으로 요약될 수 있습니다.

먼저 비조정대상지역이라면 실거주와 무관하게 2년의 보유요건만 갖추면 1세대1주택 비과세적용을 받을 수 있으나, 조정대상지역에 해당된다면 2년 보유 및 2년의 실거주 요건을 충족해야 합니다.

만약 취득시점에 조정대상지역이 아니라면 비록 양도시점에 조정대상지역에 해당되더라도 실거주요건과 무관하게 2년의 보유요건만 충족하면 비과세적용이 가능하나, 취득시점에 조정대상지역이라면 양도시점에 조정대상지역에서 해제가 되더라도 2년 보유 및 2년 실거주 요건을 충족해야 비과세적용이 가능합니다.

다주택자에 대한 중과세의 경우는 조정대상지역에 2주택자의 경우 일반세율에 20%(일반세율이 20%라면 40%의 세율 적용)가 추가 과세되고 3주택자는 30%가 추가 과세됩니다.

단 전주시의 경우 기준시가 3억 이하의 주택은 중과세대상에서 제외됩니다. /노인환 한국세무사회이사