전주 평화동, 2~3층 주차시설 갖춘 마트

△완산구 중노송동 근린주택=본건은 전주동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 점포시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 인근으로 학교시설 등이 소재한다. 차량의 접근이 자유롭고, 인근으로 시내버스 승강장이 소재하는바 일반적인 교통조건은 대체로 양호한 편이다. 부정형의 토지로서 남측 하향 완경사지를 조성하여 지반은 대체로 등고 평탄하고, 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측 및 남측으로 노폭 약8m, 서측으로 노폭 약4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 용도지역은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 정비구역, 상대정화구역이다. 건물의 구조는 시멘트벽돌조 슬래브 지붕 2층건으로 1층은 점포 및 주택, 2층 주택으로 유류온수보일러난방이 설비되어있다.△완산구 평화동2가 근린시설=본건은 지곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 점포 및 상가, 음식점 등이 밀집하고 있는 아파트단지 주변상가지대이다. 제반차량의 접근이 가능하고, 도보로 약2분이내의 거리에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 여건은 무난한 편이다. 가장형 토지의 건부지로서 인접지와 등고 평탄하고, 서측 및 남측으로 노폭 약10m, 북측으로 노폭 약4m의 포장도로와 접하고 있으며, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 소로3류(폭8m미만), 상대정화구역이다. 건물의 구조는 철골조 및 철근콘크리트조 철골트러스 조립식 판넬지붕 3층건으로 1층은 소매점 및 점포, 2~3층 주차장으로 이용 중이며, 1층 마트부분에 냉·난방설비, 화재탐지설비, 휠체어리프트 등이 설치 되어있다. △덕진구 성덕동 전=본건은 칠정리마을 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 전, 답, 과수원등이 소재하는 마을주변 농경 지대이다. 인근까지 소형차량의 접근이 가능하고, 제반교통 여건은 보통시 된다. 묵전상태의 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 북측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 용도지역은 자연녹지지역에 해당된다.

건설·부동산
기고
2012.12.20 23:02

전주아중中 인근 엘리베이터 갖춘 7층 건물

△완주군 봉동읍 둔산리 단독주택=본건은 등걸리마을내에 위치하며, 동측으로 전주과학산업단지가 위치하고, 주변은 농가주택, 전, 답 등이 혼재하는 농촌취락지대이다. 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장 및 산업 단지 내 정비된 도로가 위치하는 등 제반교통 사정은 보통인 편이다. 부정형의 토지로 인접지와 대체로 평탄한 주거용 건물용지로서 북측면이 노폭 약4m내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 용도지역은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구이다. 건물의 구조는 적벽돌조 슬래브지붕 단층주택건으로 급. 배수시설 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있다.△덕진구 우아동2가 숙박시설=본건은 전주아중중학교 남동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 숙박시설, 유흥업소, 음식점 및 나지 등으로 형성되어 있는 상업 지대이다. 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 버스승강장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편이다. 장방형 토지의 상업용 건부지로서 동측으로 노폭 약8m의 도로와 접하고 있으며, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m), 상대정화구역(학교보건법)이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물의 숙박시설 및 주택 건으로 위생설비와 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터설비, 소방설비 등이 되어있다.△임실군 오수면 용정리 임야=본건은 용정마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야가 혼재하는 마을주변 순수 농경 지대이다. 차량의 접근이 가능하고, 인근 취락지 및 대중교통 시설과의 접근성 등으로 보아 전반적인 교통사정은 보통시된다. 부정형 토지의 북향 완경사지 임야 및 일부 전으로서 북서측으로 폭 약10m의 포장도로와 접하나, 고저차로 인하여 출입은 불가능하며, 실제는 인접지를 경유하여 출입가능하다. 토지이용계획확인서상 보전관리지역으로 가축사육제한구역, 준보전산지(산지관리법)에 해당된다.

건설·부동산
기고
2012.12.13 23:02

위생·환풍설비 갖춘 완주 소양면 축사

△덕진구 산정동 근린주택=본건은 고려병원 남동측 인근에 소재하며, 주변은 숙박시설, 유흥주점 등이 밀집한 성숙중인 상가지대이다. 차량의 출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 여건은 양호한 편이다. 세장형평지의 상업용 건부지로서 북측면이 폭 약8m의 포장도로와 접하고 있으며, 용도지역은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로2류,(폭8m~10m)이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 및 벽돌구조 철근콘크리트 슬래브 4층건으로 1층은 사무실, 2~3층 유흥주점, 4층 주택으로 이용 중이나, 4층 부분은 현재 공실상태이며, 급배수설비와 위생설비, 화재탐지, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있다.△완주군 소양면 해월리 농가시설(축사)=본건은 전북체육고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 및 축사 등이 혼재하는 소규모 공장지대이다. 제반차량의 접근이 용이하고, 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 전반적인 교통사정은 보통인 편이다. 일단의 부정형 토지로서 인접지와 등고 평탄하고, 서측으로 폭 약10~11m정도의 포장도로를 통하여 출입가능하며, 계획관리지역, 준보전산지(산지관리법)이다. 건물의 구조는 세멘부록조 및 목조 스레이트지붕 단층으로 축사, 창고 등으로 이용 중이며, 위생시설과 급·배수시설, 환풍설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비가 되어있다. △완주군 이서면 남계리 답=본건은 초남이마을 내 및 일원에 위치하며, 주위환경은 농촌지대로 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역이다. 인근까지 농기계와 차량의 접근이 가능하고, 마을 진입로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시 된다. 세장형의 토지로서 조사일 현재 답으로 이용 중이며, 북측으로 폭 약2~3m의 농로를 통하여 출입가능하고, 토지이용계획확인서상 생산녹지지역, 농업진흥구역(농지법)에 해당된다.

건설·부동산
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2012.12.06 23:02

교통 편한 전주 효문여중 인근 3층 주택

△덕진구 반월동 단독주택=본건은 신구중마을내에 소재하며, 주변은 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 시외곽 농촌지대이다. 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 제반교통 여건은 보통시 되며, 부정형 평지의 주거용 건부지이다. 북서측면이 폭 약3~4m의 도로와 접해 있으며, 자연녹지, 자연취락지구이다. 건물의 구조는 목조 시멘트기와 단층건으로 주택 및 창고로 이용 중이며, 급배수시설 및 난방설비가 되어있다.△완산구 삼천동1가 근린주택=본건은 효문여자중학교 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역이다. 차량의 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시된다. 정방형 토지의 조사일 현재 주상용 건물용지로 서측으로 폭 약6m의 포장도로를 통하여 진출입이 가능하며, 용도지역은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 상대정화구역이다. 건물의 구조는 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서 1층은 근린생활시설(음식점), 2.3층 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비와 난방설비 등이 되어있다.△김제시 봉남면 행촌리 답=본건은 오동마을 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 지대로서 주위환경은 보통시 된다. 인근까지 농기계의 접근이 가능하고, 근거리에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하나 제반교통 상황은 다소 불편한 편이다. 인접토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 답으로서 인접토지에 개설된 비포장 농로를 통하여 출입이 가능하며, 토지이용계획확인서상 생산관리지역에 해당된다.

건설·부동산
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2012.11.29 23:02

김제 월촌농공단지내 공장 '눈길'

△김제시 금산면 성계리 단독주택= 본건은 원평초교 북측 인근에 위치하는 토지로 부근은 주택 및 근린시설, 농경지 등이 혼재하는 지역이다. 소형차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 상황은 양호한편. 일단의 사다리형 토지로 인접지와 등고 평탄한 주택부지로서 동측으로 폭 약10m, 서측으로 폭 약4m의 도로와 접하고 있으며, 용도지역은 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로3류(폭12~15m)이다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층주택건으로 유류온수보일러설비와 급배수설비, 위생설비 등이 구비되어있다. △김제시 연정동 공장= 본건은 월촌농공단지내에 위치하며, 주변은 공장, 농경지 및 소규모 마을 등이 혼재하는 지역이다. 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 국도와 간선도로가 통과하는 등 제반교통 여건은 보통시 된다. 부정형 평지의 공장 및 사무실용지로서 지적도상 남측과 동측으로 노폭 약12m의 아스팔트 포장도로, 노폭 약6m의 비포장도로와 각각 접하나, 실제 남측도로를 통해서 출입이 가능하며, 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종일반지구단위계획구역, 농공단지이다. 건물의 구조는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕으로 공장, 사무실 등으로 이용 중이며, 위생설비와 전기보일러에 의한 난방설비가 되어있다. △완주군 이서면 이성리 임야=본건은 이성초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야가 혼재하는 마을주변 농경지대이다. 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 취락지 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 전반적인 교통사정은 보통인 편이다. 부정형 토지의 남서향 완경사지로서 서측으로 폭 약3~4m의 포장도로와 남측으로 폭 약2~3m의 비포장도로와 접하고 있으며, 토지이용계획확인서상 보전녹지지역, 생산녹지지역, 공익용산지 및 준보전산지(산지관리법)에 해당된다.

경제
기고
2012.11.22 23:02

무주 설천초 인근 단독주택 '눈길'

△무주군 설천면 소천리 단독주택=본건은 설천초등학교 남서측 인근에 소재하고, 주위는 면소재지내 순수주택지대내이다. 소형차량의 일반통행 접근이 가능한바 인근까지의 제반교통 사정은 양호한 편이다. 평탄한 소면적의 부정형지로서 폭 약4m안팎의 면소재지내 마을 안길에 접해있으며, 용도지역은 도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 상대정화구역이다. 건물의 구조는 조적조 슬래브지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 보일러난방시설과 위생설비시설이 되어있다.△완산구 서신동 근린상가=본건은 여울초등학교 남서측인근에 위치하며, 주변으로는 음식점, 단독주택, 소매점 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대이다. 제반차량의 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 무난한 편이다. 가장형 토지의 인접지와 등고 평탄한 주상용 건부지로서 동측으로 폭 약6m의 포장도로와 접하고 있으며, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이다. 건물의 구조는 철골조 및 조적조 철근콘크리트지붕 3층건으로 1층은 일반음식점, 2~3층 단독주택으로 이용 중이며, 위생설비와 급·배수시설, 2·3층 부분에 도시가스에 의한 개별난방시설등이 되어있다.△김제시 황산면 쌍감리 답=본건은 백일마을 동측근거리에 위치하며, 주위환경은 농경지가 주를 이루는 지역이다. 소형차량 및 농기계의 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 무난시된다. 유사 사다리형의 토지로서 조사일 현재 답으로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 소폭의 비포장 농로를 통하여 접근이 가능하며, 토지이용계획확인서상 농림지역, 농업보호구역(농지법)에 해당된다.

건설·부동산
기고
2012.11.15 23:02

상가지역 밀집한 고려병원 인근 4층 건물

△완산구 평화동1가 단독주택=본건은 전주남중학교 남동측 인근에 소재하며, 주변으로는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집 형성되어 있는 기존 주택지대이다. 차량의 출입이 가능하고, 제반교통 여건은 보통인 편으로 부정형의 평지이나 남측면 인접지 대비 고지이며, 인접 토지를 점유, 일단의 주거용 건부지로 사용 중이다. 남측면과 북서측면이 폭 약2~4m의 도로와 접해 있으며, 용도지역은 제2종일반주거지역, 상대정화구역이다. 건물의 구조는 시멘트벽돌조 슬래브위 아스팔트 슁글지붕 2층건으로 공부상 다가구2세대로 등재되어 있으나, 현황 1가구세대 단독주택으로 이용 중이며, 급· 배수시설과 위생설비, 심야 난방설비 등이 되어있다.△덕진구 산정동 근린주택=본건은 고려병원 남동측 인근에 소재하며, 주변은 숙박시설, 유흥주점 등이 밀집한 성숙중인 상가지대이다. 차량의 출입이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 여건은 양호한 편이다. 세장형평지의 상업용 건부지로서 북측면이 폭 약8m의 포장도로와 접하고, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 및 벽돌구조 철근콘크리트 슬라브지붕 4층건으로 1층은 사무실, 2~3층 유흥주점, 4층 주택(공실)으로 이용 중이며, 급배수설비와 위생설비, 화재탐지, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있다.△김제시 황산면 쌍감리 답=본건은 매제마을 북동측에 위치하며, 부근은 농가주택 및 농경지, 경지 정리된 답 등이 혼재하는 순수농경지대이다. 농기계와 소형차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통시 된다. 사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 답으로서 서측과 남측으로 개설되어 있는 폭 약3~4m 정도의 농로를 통하여 출입가능하고, 토지이용계획확인서상 농림지역, 농업진흥구역(농지법)에 해당된다.

건설·부동산
기고
2012.11.01 23:02

차량접근 자유로운 금구 용지리 창고

△진안군 용담면 송풍리 단독주택=본건은 용담면사무소 북동측 인근에 소재하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대이다. 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 제반교통 여건은 보통시 된다. 사다리형평지의 주거용 건부지로 지적도상 남서측면 일부와 동남측면 일부가 도로에 접하나, 현황 북서측면과 남서측면에 관습상 형성된 폭 약 2~6m의 도로와 접해 있으며, 용도지역은 계획관리지역, 자연취락지구, 배출시설설치제한지역이다. 건물의 구조는 조적조 슬래브 칼라강판지붕 단층의 단독주택으로 급. 배수시설과 개별난방이 설비돼 있다. △김제시 금구면 용지리 창고=본건은 용사마을내에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대이다. 차량의 접근이 자유롭고, 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통시 된다. 2필지 일단의 사다리형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 창고용지로 남측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 4m, 북측으로 폭 약 6m 정도의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 계획관리지역이다. 건물의 구조는 목조 및 경량철골조 함석 및 강판지붕 단층으로 정미소, 창고, 사무실 등으로 이용 중이며, 위생설비와 부분적으로 유류온수보일러에 의한 난방설비가 돼있다.△진안군 안천면 노성리 답=본건은 노성교차로 남동측 근거리에 소재하며, 주변은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경 지대이다. 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 제반교통 여건은 보통시 되며, 부정형과 사다리형의 평지로서 답 및 일부 농로로 이용 중이다. 북측면이 2차로 포장도로와 접하나 고저차가 있고, 남측면이 소폭의 농로와 접해있으며, 토지이용계획확인서상 농림지역, 농업진흥구역에 해당된다.

경제일반
기고
2012.10.25 23:02

논·밭 사려면 농지취득자격증명 필요

김제시 진봉면 가실리 답= 본건은 상수내마을 남측에 위치하는 토지로서 농지취득자격증명이 반드시 필요한 물건이다. 농지취득자격증명이란 농지를 취득할 때에 매수인이 농업인, 농업법인인지의 여부와 자경하고자 할 경우 영농의사와 영농능력을 갖추었는지 등을 심사하여 적격 농민에게만 농지의 매입을 허용함으로써 투기목적의 농지취득을 규제하기 위해 있는 제도이다. 농지취득자격증명은 농업경영계획서를 첨부하여 관할 시,군,읍,면장에게 신청하여 발급하며, 농업경영계획서는 어떤 작물을 심을 것인지, 어떠한 장비를 사용할 것인지 등을 적어 제출하면 된다. 경매기일 전에는 농지취득자격증명 발급신청을 할 수 없으며, 미제출시 낙찰무효는 물론 입찰보증금도 몰수당할 수 있으므로 경매기일부터 1주일인 매각결정기일까지 신청 및 수령, 제출까지 끝내야한다. 농지취득자격증명이 필요한 토지는 전·답·과수원등과 같은 농지이며, 매각조건에 농지취득자격증명 제출이 명시되어 있더라도 현황상 농지가 아니라 도시계획구역내의 일반주거지역·상업·공업지역 및 도시계획시설 예정지로 지정된 토지의 경우는 지목이 농지라 할지라도 이미 농업이외 목적으로 사용이 결정되었으므로 증명이 필요치 않으며, 이 경우은 농지취득자격증명 대신 토지이용계획확인서나 건축물관리대장을 제출하면 된다. 그러나 예외로 1000㎡(302.5평)이하의 주말농장이나 체험영농 목적으로 농지를 취득할때에는 농지취득자격증명신청서만 제출하면 되고, 농업계획서는 제출하지 않아도 된다. 다만 지적법에 의한 지목이 임야인 토지에 과수를 재배하고 있는 경우는 실제의 토지 현황이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지를 말하므로 지목상 임야라 할지라도 토지의 형질을 변경하여 과수원을 조성한 농지에 해당하기 때문에 증명이 필요하다.

경제
기고
2012.10.11 23:02

재경매 대금 미납시 전 낙찰자 유효

△임실군 관촌면 회봉리 전=본건은 하회마을 북서측 근거리에 위치하며 재경매사건이다. 재경매란 매각허가결정이 확정된후 최고경매신고인이 정해졌으나 경락인이 경락대금지급기일까지 잔금을 납부하지않고 차순위 매수신고인도 없는 경우에 법원이 직권으로 다시 진행하는 경매를 말한다. 이때 차순위매수신고인이 경락허가를 받은 경우를 포함하고 재경매가 진행되면 전 (신경매시)최고가매수인은 경매에 참가할수도 없으며 입찰보증금도 몰수당한다. 그러나 재매각명령후 경매절차가 취하된 경우에는 전 낙찰자는 입찰보증금의 반환을 요구할수있다. 또한, 신경매는 입찰보증금이 최저가의 10%인데 비해서 재경매는 특별매각조건으로 최저가의 20~30%이며 이전 낙찰자가 재경매기일 3일전까지 경락대금,연체이자(연25%), 재경매비용을 전액납부하면 재경매절차를 취소할수있다. 신경매에서 낙찰자가 잔금을 납부하지않아 재경매를 한후 그 낙찰자 또한 잔금을 납부하지 않고 3차경매가 진행중에도 1차경매의 낙찰자와 재경매에서의 낙찰자중 잔금과 지연이자등을 먼저 낸 사람이 소유자가 된다. 재경매가 진행되고 대금납부가 이루어지면 보증금은 배당금에 포함되어 채권자들에게 배당이 된다. 그러므로 낙찰허가,불허가결정에 이의가 있는 경우에는 1주일이내에 이해 관계인이 법원 경매계에 항고장을 제출해야한다. 재경매에서 대금미납의 사유로는 권리분석, 시세파악, 대출 등의 법률적인 문제와 경제적인 문제가 있을수 있다. 특히 요즘같이 부동산시장이 침체되고 있는 경우에는 집값이 하락하면서 시세보다 비싸게 낙찰을 받은후 잔금을 납부하지 않는 경우도 생기고 있다.권리분석상의 문제로 인한경우 경매물건의 시세보다 비싸게 사는일이 없도록 권리분석 및 시세파악을 면밀히 조사하고 경매 입찰전에 대출여부도 필히 확인하는등 자금계획을 세우는것도 중요하다.

경제일반
기고
2012.10.04 23:02

제시 외 건물, 실제 소유주 확인 후 입찰

△김제시 연정동 공장=본건은 월촌농공단지내에 위치하며, 매각대상 아닌 제시 외 건물이 소재한다. 제시외 건물은 건물 등기부등본 또는 건축물대장상에 표시되지는 않았으나 실제로는 존재 하는 것을 의미한다. 예를 들어 저당권을 설정할때 주택의 옥상부분에 아무것도 없었는데 경매 감정시 현장에 가보니 등기부상에 없던 옥탑방이 있었다면 이를 제시 외 건물이라고 한다. 제시 외 건물이 경매대상에 포함되는 경우는 건물의 증개축된 부분 또는 미등기 되어 있는 부속물(건물과 토지의 소유주가 일치할경우), 단층 건물위에 증축된 2층, 땅속에 부설된 유류저장탱크, 주유소의 주유기, 화장실 목욕탕, 창고와 경매의 대상이 된 토지위에 있는 채무자 소유의 미등기 수목 등이다. 그러나 원칙적으로 제시 외 건물이 주택과 축사, 화장실, 창고등과 같이 경매하는 주물과 종물의 관계이거나 채무자 소유의 건물에 부착된 부합물인 경우에는 모두 낙찰자의 소유가 되지만, 임차인이나 전세권자 등이 건물주의 승낙을 얻어서 증축하거나 부착시킬 경우 그 부분이 임차인(전세권자)등에게 권리가 있다는 사실이 제시 외 건물로 공고되면 낙찰자의 소유가 되지 못한다. 그러므로 등기부등본이나 건축물대장, 무허가건축물대장등을 발급받아 확인해 제시 외 건물의 실제 소유주가 누구인지, 경매목적물에 포함되었는지, 법정지상권이 성립하는지, 낙찰 받은후 철거 요청을 할 수 있는지 등을 정확히 확인하고 입찰해야 한다. 만약 매각대상에 포함되지 않았다면 매수자는 그 제시 외 건물의 소유권을 취득하지 못하므로 토지 매수인은 그 제시 외 건물에 대한 법정지상권을 인정해 줘야 하는 경우가 있어 조심해야 한다. 실제로는 제시 외 건물이 경매대상인지 아닌지 여부가 불분명한 경우가 있어 낙찰불허가사유가 되는 경우가 많으므로 감정평가서를 자세히 살펴보고 현장답사를 필히 해야한다.

경제일반
기고
2012.09.27 23:02

공장 경매시 기계 유무·세금체납 확인

△무주군 안성면 진도리 공장=본건은 하오동마을 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 공장 경매물건을 고를 때 현장답사는 기본으로 해야 할 일이다. 공장경매는 공장 설립시 따르는 각종 인허가 절차를 생략하고 기존공장을 그대로 사용할 수 있다는 점과 시세의 50~70%선에서 매입할 수 있다는 큰 장점이 있다. 그러나 감정가격에 포함된 기계 기구는 사실상 현장에 없거나 중요부품이 없어 실제적인 가치가 없는 경우가 많아 응찰 전에 기계기구의 유무와 사용가능성여부, 세금체납여부, 임차관계 등을 반드시 확인해야한다. 또한 건물을 임대해 쓰는 경우 지상권 문제가 있을 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요하다. 공장을 낙찰후 용도변경을 원할 때에는 지역특성과 공업배치법 등 관계법령에 따라 업종에 규제를 받는 곳이 있으니 해당 시, 군청을 방문하여 용도변경허가 가능여부를 확인해야 한다. 폐기물은 채무자의 책임이지만 낙찰자가 부담 하는 게 현실이다. 폐기물관리법 제17조 제7항에 '경매나 공매로 사업장 폐기물 배출자의 사업장 전부 또는 일부를 인수한자는 그 사업장에 방치된 폐기물을 적절하게 처리하여야 한다'라고 규정하고 있어 낙찰자에게 폐기물처리에 관한 의무를 부담하고 있다. 그러므로 사전에 폐기물 방치 여부에 대해 건물내부 또는 지하에 산업폐기물도 확인하는 것이 중요하며, 폐기물처리비용 또한 만만치 않으므로 폐기물공제조합에 채무자가 가입 후 예치한 적이 있는지를 확인 해보는 것도 좋은 방법이다. 공장경매는 특히 명도에 신경 써야 한다. 임금체불은 법적으로 낙찰자의 부담이 아니지만 기존 직원들이 기계기구, 건물 등을 일부러 파손하거나 기숙사에 거주하는 직원은 주택임대차보호법에 적용될 수 있는 경우도 있어 명도에 시간이 걸릴 수도 있기 때문이다.

경제일반
기고
2012.09.20 23:02

허위 유치권 신고 물건 많으니 주의

△무주군 무주읍 읍내리 다세대빌라=본건은 무주반딧불아파트 남동측 인근에 위치하는 다세대빌라로서 유치권신고 되어있는 물건이다. 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 그 변제를 받을 때까지 그 물건이나 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말하며, 다만 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립되지 않는다. 경매에서 발생하는 유치권이란 대부분 공사를 하고 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권으로 인해 건물을 유치하고 있는 것으로 유치권이 성립하기 위해서는 채권은 타인의 건물 또는 토지의 목적물이어야 하고, 그 건물 또는 토지를 적법하게 점유하고 있어야 하며, 피담보채권은 그 건물이나 토지에 관하여 직접 생긴 것이어야 한다. 또 그 채권은 변제기에 있어야 하고, 유치권 성립을 배제하는 특약이 없어야 한다. 이러한 조건이 모두 갖춰졌을 때 성립이 된다. 신고한 유치권이 성립요건에 저촉되어 사실상 인정하지 않는 경우가 대부분이지만, 만약 증거가 명확하거나 명도소송에서 낙찰자가 패소하게 되면 유치권의 원인 채권액을 낙찰자가 부담해야 한다. 왜냐하면 유치권의 실체적 존부에 대해서는 법원은 관여하지 않고 당사자들이 합의나 소송 등에 해결을 원칙으로 하기 때문이다. 유치권이 신고 된 경매물건의 경우 유찰 횟수가 많으며, 최근에는 경매과정에서 경매 유찰과 낙찰가 하락을 목적으로 건물주가 건축업자등과 짜고 입찰물건에 고액의 유치권을 허위로 신고하여 응찰자를 줄이거나 싼값에 낙찰 받는 사례도 생기고 있다. 유치권자는 경매절차 진행 중에 신고할 의무가 없어 유치권의 경우 허위의 유치권을 행사하는 경우가 많으므로 유치권 성립에 대해 해당 부동산에 관하여 생긴 채권인지 여부와 유치권 배제특약은 없는지 여부를 체크해야하며, 유치권 성립 여부의 판단이 어려우므로 현장답사 및 탐문 조사 등 철저한 권리 분석후에 입찰해야한다.

경제일반
정대섭
2012.09.13 23:02

도로 입찰땐 폐지·보상여부 확인해야

△임실군 관촌면 용산리 전 (현황:도로)=본건은 농원마을내에 위치하며, 지목은 '전'이나 현황 '도로'로 이용되고 있는 물건으로 경매에 나온 도로를 낙찰 받는 경우는 도로주위에 길이 하나라서 지료청구가 가능하거나, 후에 도시계획도로로 편입되어 수용되거나, 재개발구역으로 보상이 되는 경우다. 도로 경매는 보통 감정가격의 30%대에 낙찰을 받아간다. 건물이나 토지의 경우에는 낙찰금액의 50%~80%까지 대출이 가능하나, 도로의 경우 도로에 대한 보상 청구가 가능할 경우에는 대출금을 회수할 수 있지만 그렇지 못할 경우 대출금을 연체하는 경우가 생겨 금융권에서는 대출을 하지 않고 있다. 도로는 도시계획시설 결정고시일로부터 10년간 도로설치 등을 하지 않을 경우 국가에 매수청구를 요구할 수 있다. 토지매수청구제란 도로, 공원, 학교 등 도시계획 시설용지로 지정해 놓고도 10년 이상 사업을 하지 않은 도시계획시설에 대해 대지 소유주가 매수를 청구할 경우 자치단체에서 4년 내에 매입을 하거나 도시계획을 해제하고 단독주택 등의 건축허가를 내주도록 하는 제도이다. 지자체에서 도로를 매수할 때 선 토지분할후 시설결정이 된 사실상의 사도는 시가의 ⅓정도에서 매입하지만 선 시설결정후 토지분할의 예정공고나 미불용지의 경우는 시가의 70~90%선에서 보상액을 결정한다. 도로를 입찰할 때는 반드시 사전에 현장을 답사해서 부동산의 상태와 주변 환경, 주변호재를 확인하고, 도로의 종류(공도, 사도등)와 해당관청에 도로 폐지의 여부나 수용보상 또는 손실보상 등을 확인해야 한다. 간혹 사도를 경매로 받아 도로를 폐쇄하고 다른 용도로 사용하거나 도로폐쇄는 하지 않더라도 통행을 제한하거나 통행료를 받는 등 어떤 이익을 얻을 것으로 생각하는 경우가 있다. 그러나 도로란 사도임에도 불구하고 공공에 이용되면 사적인 이용 및 수익이 어려우므로 사도법에서 정한 절차에 의해 사용료를 징수하는 것 외에는 유용할 수 없는 점을 유의하여 입찰여부를 결정해야 한다.

경제일반
정대섭
2012.09.06 23:02

대지권 포함 안된 경매물건 주의

△인후동1가 신우아파트=본건은 대지권이 없이 건물만 경매가 개시되고 선순위 가등기가 설정되어 있다. 그러한 이유로 재경매 상태인 물건이다. 대지권 없는 아파트일지라도 감정가에 대지권 가격이 포함되어있다면 향후 대지권에 대한 소유권을 넘겨받을 수 있어 문제가 없으나, 대지권 없음은 대지지분이 아예 없는 경우로 입찰에 응하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 이런 물건은 대지지분에 대한 감정이 제외되기 때문에 가격이 저렴하다는 장점은 있지만, 대지권 소유자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조의 '구분소유권 매도청구권' "대지 사용권을 가지지 아니한 구분 소유자가 있을 때에는 그 점유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자는 그 구분 소유자에 대하여 구분 소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다." 권리를 행사한다면 소유권을 잃을 수도 있기 때문이다. '대지 미등기'와 '대지권 없음'구분법은 등기부 등본열람으로도 확인이 어려우므로 반드시 감정 평가서상에 대지지분의 평가액이 포함되었다면 대지권 미등기이고, 반면 대지권 없음은 감정평가액이 건물만으로 구성되어있다. 경매시 고려할 사항으로 소유권이전청구권 가등기와 담보가등기가 있다. 담보가등기는 말소기준권리이후인 경우에는 소멸되지만 소유권이전가등기란 소유권을 이전하여 달라고 청구할 수 있는 권리로서 낙찰자가 인수하여야 하므로 소유권이전가등기가 설정되어있는 경우에는 낙찰을 받지 않는 것이 좋다. 이와 같은 내용으로 입찰시 감정평가에서 대지권에 대한 가격이 포함되지 않은 경매 물건은 각별히 주의할 필요가 있으니 필히 권리분석 후 입찰에 참가해야 한다. 또한 신경매는 입찰보증금이 10%인데 비해서 재경매는 20~30%이다. 재경매는 경락기일에 경락인이 확정되었음에도 대금지급기일까지 최고 경매신고인이 잔금을 납부하지 않고 차순위 매수신고인도 없는 경우에 다시 기일을 잡아 실시하는 경매이다. 그러나 이전 낙찰자가 새로 지정돼 입찰기일 3일전까지 낙찰대금을 전액 납부하면 소유권을 최종 취득할 수 있다.

경제일반
기고
2012.08.23 23:02

전주 우정신세계 아파트 상가 3층

△진안군 용담면 송풍리 단독주택=본건은 용담면사무소 북동측 인근에 소재하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대이다. 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 제반교통 여건은 보통시 된다. 사다리형평지의 주거용 건부지로 지적도상 남서측면 일부와 동남측면 일부가 도로에 접하나, 현황 북서측면과 남서측면에 관습상 형성된 폭 약2~6m의 도로와 접해 있으며, 용도지역은 계획관리지역, 자연취락지구, 배출시설설치제한지역이다. 건물의 구조는 조적조 슬래브 칼라강판지붕 단층의 단독주택으로 급배수시설과 개별난방이 설비되어있다. △덕진구 우아동3가 근린상가=본건은 고려병원 북측인근에 위치하는 우정신세계 상가동으로서 주위는 고층아파트, 소규모 점포 시설 등이 주를 이루고, 남동측 근거리에 숙박시설 및 유흥시설이 소재한다. 제반차량의 접근이 자유롭고, 북동측으로 간선도로가 지나며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 양호한 편이다. 부정형의 평탄한 건부지로서 북동측으로 광대로와 접하고 있으며, 제2종일반주거지역, 일반미관지구, 최고고도지구(12층이하), 상대정화구역이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층건으로 공부상 생활시설 용도이나 현재 공실상태이다. △덕진구 원동 전=본건은 원동마을 북서측인근에 위치하며, 주위환경은 농경지, 임야 및 농가주택 등이 혼재된 시가지주변 농촌지역이다. 인근까지 소형차량의 접근이 가능하고, 마을인근에 위치하여 제반교통 여건은 보통시 된다. 인접필지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 동측으로 폭 약2m정도의 비포장 농로와 접해 있으며, 토지이용계획확인서상 자연녹지지역에 해당된다.

경제일반
기고
2012.08.16 23:02

교통 편리한 韓銀 전북본부 인근 상가

△완산구 다가동1가 단독주택=본건은 전주시 보건소 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 기존주택지대이다. 차량의 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반교통 상황은 보통인 편이다. 인접도로와 등고 평탄한 자루형의 토지로서 남서측에 폭 5m내외의 포장도로와 접해 있으며, 용도지역은 일반상업지역, 방화지구, 현상변경허가대상구역(문화재보호법)이다. 건물의 구조는 목조 강판지붕 단층주택건으로 기본적인 위생설비와 급배수설비, 유류 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어있다.△덕진구 진북동 근린상가=본건은 한국은행 전북본부 북서측 인근에 위치하고, 주위는 도로변으로 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 후면으로는 단독주택 등이 소재하는 노선상가지대이다. 제반차량의 접근이 가능하고, 시중심 간선도로(팔달로)변에 위치하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 무난시된다. 부정형의 평탄한 토지로서 북동측으로 왕복4차선 포장도로와 북측으로 노폭 약3m의 포장도로와 접하고 있으며, 제2종일반주거지역, 중심미관지구, 대로2류(폭30m~35m), 상대정화구역이다. △진안군 부귀면 봉암리 임야=본건은 미곡마을 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 마을주변 순수산림지대이다. 남서측 원거리로 전주-진안간 26번 국도가 통과하고, 대중교통 이용사정 등은 양호치 못하나 인접까지 차량의 접근은 가능하다. 부정형의 토지로서 하단부는 완경사, 상단부는 대체로 급경사를 이루고, 대지조성사업계획승인을 받아 상당부분 형질변경이 되어있으며, 잔여부분은 자연림상태이다. 임야도상 맹지이나 남서측으로 폭 약4m의 비포장 진입도로가 개설되어 있으며, 토지이용계획확인서상 계획관리지역, 농림지역, 임업용산지, 보전산지, 준보전산지에 해당된다.

경제일반
기고
2012.08.09 23:02

전주 안행현대아파트 인근 다가구주택

△덕진구 인후동2가 2층주택=본건은 금평초교 서측인근에 위치하고, 부근은 단독주택, 학교 등이 소재하는 주거지역이다. 인근까지 차량의 접근이 자유로우며, 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 여건은 양호한 편이다. 인접지와 등고 평탄한 대체로 정방형의 토지로서 북측으로 폭 약6m, 동측으로 폭 약3m의 포장도로와 접해 있으며, 토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역, 소로3류이고, 상대정화구역, 절대정화구역이다. 건물 구조는 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 주택으로 이용 중이며, 위생설비난방시설이 되어있다.△완산구 삼천동1가 다가구주택=본건은 안행현대아파트 서측인근에 소재하며, 주변은 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택 지대이다. 소형차량 출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통 여건은 보통인편이다. 장방형평지의 건부지로서 북동측면이 폭 약8m의 포장도로와 접해 있으며, 제1종일반주거지역, 최고고도지구(7층이하), 소로2류(접함), 현상변경허가대상구역이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층건으로 1층의 공부상 용도가 지역아동센터로 되어있으나 현황 다가구주택으로 이용 중이며, 위생설비 및 급배수시설과 도시가스에 의한 개별난방이 되어있다. △임실군 관촌면 관촌리 근린시설=본건은 관촌소재 서측인근에 위치하며, 주위환경은 면소재지내로 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역이다. 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시된다. 정방형의 토지로 조사일 현재 상업용 건부지로서 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약6m의 포장도로와 접하고 있으며, 용도지역은 일반상업지역, 소로3류(폭8m미만), 가축사육제한구역(절대금지구역), 학교보건법상 상대정화구역이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건의 근린생활시설로 기본적인 위생설비와 난방설비가 되어있으며, 일부 토지상 및 인접지상에 구조 및 이동이 용이한 컨테이너박스가 소재한다.

경제일반
기고
2012.07.26 23:02

김제 봉황농공단지 내 단층 공장 건물

△덕진구 호성동1가 근린상가=본건은 진흥W-PARK아파트 남측인근에 위치하는 건물로서 주위환경은 아파트단지, 점포, 학교 등이 혼재하는 지역이다. 차량의 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시 된다. 세장형의 토지로서 조사일 현재 주상용 건물용지로 북측으로 왕복 2차선 포장도로를 통하여 진출입이 가능하며, 제2종일반주거지역, 최고고도지구(12층이하), 소로2류, 상대정화구역이다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 중 1층건으로 근린 생활시설 및 일부 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비와 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있다.△김제시 오정동 공장용지=본건은 봉황농공단지내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장이 밀집 형성된 농공단지로 북측 및 남측 인근으로 농촌마을이 소재한다. 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 양호한 편이다. 정방형의 평탄한 건부지로서 북측으로 노폭 약20m, 동측으로 노폭 약15m의 포장도로와 접하고 있으며, 용도지역은 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 농공단지이다. 건물의 구조는 철골조 경량판넬지붕 단층건으로 공장(작업장 및 일부 냉장,냉동창고), 사무실, 기숙사 등으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어있다.△임실군 오수면 오수리 답=본건은 오수초등학교 서측인근에 위치하며, 주위환경은 면소재지내 농경지대이다. 인접지를 통하여 차량의 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 등이 개설되어있어 전반적인 교통사정은 보통시 된다. 부정형 평지의 답으로 인접지를 통하여 접근이 가능하며, 토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m), 상대정화구역에 해당된다.

경제일반
전북일보
2012.07.12 23:02

전북대 구정문 쪽 4층 상가 '눈길'

△김제시 백구면 부용리 단독주택=본건은 농원마을내에 위치하고, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지방도주변 농촌지대이다. 차량의 접근이 가능하며, 남측인근으로 21번국도가 통과하고, 북동측 근거리에 26번국도가 통과하는 등 일반적인 교통조건은 보통시 된다. 세로장방형의 평탄한 토지로서 남측으로 노폭 약3m의 포장도로와 접하고 있으며, 용도지역은 계획관리지역이다. 건물의 구조는 시멘 블록조 슬래브지붕 단층주택으로 기본적인 위생설비와 난방설비가 되어있다. △덕진구 덕진동1가 근린시설=본건은 전북대(구)정문 서측인근에 위치하며, 주위는 노선을 따라 각종 근린생활시설 등이 주를 이루는 노선상가지대이다. 인접한 도로를 통하여 차량의 접근이 가능하고, 시내버스승강장이 도보로 5분이내 거리에 위치하는바 전반적인 교통상황은 양호한 편이다. 세장형의 토지로 인접지와 평탄한 상업용 건물부지로서 북측으로 도로상태 보통인 노폭 약15m의 포장도로와 접해있으며, 제2종일반주거지역, 학교시설보호지구, 중로2류(폭15m~20m), 상대정화구역이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 규모의 상업용 건물로서 지하층 일반음식점(공실), 1층 미용실, 2층 일반음식점, 3층 학원(공실), 4층 사무소(공실)로 이용 중이며, 위생설비와 소화전, 화재탐지 등이 되어있다.△진안군 백운면 동창리 답=본건은 원동창마을 남서측인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 전, 답 등이 혼재하는 마을주변 순수 경지정리지대이다. 소형차량 및 농기계의 접근이 가능하고, 인근에 군내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 된다. 사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 답으로 북측으로 폭 약4m의 시멘트포장도로를 통하여 출입가능하며, 토지이용계획확인서상 농림지역, 농업진흥구역(농지법)에 해당된다.

경제일반
전북일보
2012.07.05 23:02