조정대상지역(전주시)에서 1세대1주택 비과세 받기

본래 서민의 주거안정과 거주이전의 자유보장이라는 취지로 도입된 1세대1주택 비과세제도는 선의 피해자를 예방하기 위해, 때로는 투기에 악용되는 것을 방지하기 위해 잦은 개정과 수많은 예외를 규정한 결과로 현재는 기획재정부와 국세청의 해석이 엇갈릴 정도로 가장 복잡한 세법이 되어버렸습니다.

양도일 현재 국내에 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주)하다 양도하는 경우 양도소득세가 비과세됩니다.

즉 1세대와 1주택, 2년 이상 보유 또는 거주라는 세 가지 조건을 모두 충족하기만 하면 신고할 필요도 없습니다.

먼저 1세대의 개념을 가장 단순하게 설명하면 배우자가 없고, 연령이 30세 미만이거나 1인 기준 연봉 880만원에 미달한다면 독립적인 1세대로 인정받지 못하고 누군가의 세대원이 되어 비과세적용을 받지 못하며 오히려 조정대상지역인 경우 중과세가 적용됩니다.

두번째로 부득이하게 상속이나 이사목적등으로 인해 양도시점에 2주택이 된 상황입니다.

상속으로 인해 2주택이 된 경우 상속주택과 무관하게 다른 조건이 충족된다면 양도소득세가 비과세되며 상속주택은 과세됩니다.

또한 이사목적으로 새로운 주택을 취득하여 양도시점에 2주택이 된 상황에서 비과세를 받기 위해서는 비과세대상 주택을 취득한지 1년이 지난 후 새로운 주택을 취득하고 신규주택 취득 후 3년 내에 양도해야 비과세되며, 조정지역인 경우에는 신규주택 취득 후 1년 내에 비과세주택을 양도하고, 세대전원이 신규주택으로 전입신고를 해야 비과세가 가능합니다.

마지막으로 가장 논란이 되고 있는 ‘최종1주택’ 규정입니다.

2021년 1월 1일 기준으로 조정대상지역인 전주시에 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택은 당연히 기본세율에 20%가 할증 과세되며, 최종적으로 남은 1주택에 대해 비과세를 받기 위해서는 2주택 상태에서의 보유 및 거주기간은 소멸되어 버리고 1주택이 된 시점부터 2년의 보유 및 거주기간을 새로 계산하게 됩니다.

/노인환 한국세무사회 이사