◇ 문 = 1세대1주택으로 2년 6개월 보유하던 아파트가 재개발사업 시행으로 철거되어 새로운 주택을 취득하여 살고 있다. 현재는 재건축아파트 입주권을 분양받아 2년동안 중도금 불입 중에 있는데 자금사정으로 재건축아파트 입주권을 양도하려고 합니다. 이 때 양도소득세를 물게되는지요?
◇ 답 = 양도소득세가 비과세되는 ‘1세대 1주택의 양도’라 함은 1세대가 1채의 주택을 3년이상 보유한 후에 양도되는 경우를 의미합니다.
재건축아파트 분양권을 양도하는 경우, 이를 주택의 양도로 볼 것인지 또는 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 보는지에 따라 양도소득세 비과세여부가 달라집니다. 또한 철거일 현재 3년이상 보유조건은 미달하나 재건축아파트 분양권의 양도당시에는 3년이상 보유조건을 충족한 경우, 이를 1세대1주택의 요건을 충족한 것으로 보는지 설명드립니다.
주택개발촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로서 철거되는 기존주택은 사업계획승인일(철거일) 현재 1세대1주택의 요건을 충족한 상태임을 전제로 1세대1주택의 양도로 보아 양도소득세가 비과세되고 있습니다.
질문과 같이 철거일 현재 3년이상 보유하지 아니한 경우에는 양도소득세가 과세됩니다. 이 때 양도소득세는 실지거래가액에 의하여 신고할 수 있습니다. 양도차익은 분양권의 양도가액에서 기존주택의 취득가액과 분양권 정산금을 차감하여 계산합니다.
그러나 철거일 현재 기존주택이 3년이상 보유한 ‘1세대 1주택’인 경우에는 새로이 취득한 다른주택의 보유기간에 관계없이 재건축아파트 분양권 양도에 대해서는 양도소득세가 비과세된다는 사실을 알려드립니다.
/문찬경(세무사문찬경사무소)
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