[세무상담] 담보재산 채무충당땐 양도세 부과

◇ 문 = 친구를 대신하여 은행에 담보제공하였는데 채무자인 친구가 차용금을 갚지 않아 본인 소유의 부동산이 은행으로 소유권이전 되었다. 그 후 은행에서는 동 부동산을 성업공사에 매각의뢰하여 경매진행 중이었고 본인은 성업공사와 합의하여 재인수하였다. 이 경우 세금은 어떻게 되는지?

◇ 답 = 부동산 유상양도의 양도차익에 대해서는 양도소득세가 과세되나, 채무를 담보하기 위한 소유권이전인 양도담보는 양도로 보지 아니하여 양도소득세가 과세되지 아니합니다.

여기서 국세청은 다음의 요건을 갖춘 계약서 사본 제출이 있어야만 양도담보로 인정해 주고 있습니다. ▲채무변제담보를 위해 양도한다는 의사표시가 있을 것 ▲채무자가 원래대로 사용 수익할 것▲원금, 이율, 변제기한 등의 약정이 있을 것 입니다. 그렇지만 대법원과 국세심판원의 입장은 동계약서의 제출이 없는 경우에도 사실내용에 따라 인정해 주고 있으므로 얼마든지 다툴 수 있습니다.

관건은 친구의 채무불이행에 대한 담보재산의 충당에 해당하는지, 또는 채무담보조로 소유권이전되고 나중에 동 담보재산의 환가액에 의하여 정산되는지 입니다. 질문내용을 보면, 물상보증채무의 상환을 담보제공된 부동산으로 대체한 것으로, 추후 정산절차가 없는 것으로 보아 보증채무의 충당이라는데 무리가 없어 보입니다. 이는 유상양도로서 양도소득세의 과세대상입니다.

결론적으로 채무보증을 담보제공한 부동산이 채무불이행으로 채무에 충당된 경우 양도소득세가 과세되고, 또한 은행에서 양도하는 부동산의 환매 취득에 대해서는 취득세도 물어야 합니다.

/문찬경 세무사