문) 전세로 살고 있는 주택이 경매된다고 한다. 집주인은 세금도 체납하였는데 국세가 우선된다니 걱정이다. 본인은 전세보증금 2천만원에 살고 있는데 소액임차보증금 보호를 받을 수 있는지요?
답) 국세 우선권이란 납세자의 재산을 강제환가절차에 의하여 징수할 때 원칙적으로 조세가 다른 채권에 앞서 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는데, 통상 법정기일 이후에 설정된 전세권·질권·저당권보다 우선권이 있습니다. 국세의 우선권은 등기나 등록에 의해 공시되는 것이 아니므로 거래의 안전에 큰 장애라 할 수 있으나, 조세는 국가의 공익실현을 위한 필요불가결한 재원이라는 측면에서 우선권이 인정되고 있습니다.
그렇지만, 주택의 소액임차보증금에 대해서는 국세우선에 앞서 보호되고 있습니다. 특별시·광역시는 3천만원, 기타지역은 2천만원 이하의 임차인으로서 경매신청 등기전에 임차주택을 명도받고 주민등록을 마친 경우입니다. 이때 보호되는 보증금은 전액이 아니라 특별시는 1천2백만원, 기타 지역은 8백만원까지만 우선보호받게 되나 그나마 주택가액은 1/2을 넘을 수 없습니다.
따라서 전주지역의 경우, 임차보증금이 2천만원이하이면 8백만원까지 우선보호를 받을 수 있고 또한 소액임차인이 여럿인 경우에는 주택가액의 1/2을 한도로 각 임차인들이 나누어 보호받게 됩니다.
끝으로 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 가정공동생활을 함께하는 경우에는 하나의 임차인으로 보아 이들의 보증금을 합산하여 소액 임차여부를 따지게 되고, 경매신청등기 후의 전입은 보호대상이 아닙니다.
/ 文燦京세무사(세무사문찬경사무소)
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