[세무상담] 토지ㆍ입주권 양도땐 과세

Q: 저는 전주시 인후아파트에 살고 있는데 이번에 재건축사업승인을 받아 조합을 결성하고 재건축사업을 시작하려고 하는데 이에 관련된 세금문제에 대해 자세히 알고 싶습니다.

A: 재건축사업이란 주택건설촉진법규정에 의하여 노후, 불량한 주택의 소유자들이 재건축조합 을 설립하여 노후, 불량한 주택을 철거하고 그대지위에 새로운 주택을 건설하는 사업을 말 합니다. 그런데 재건축사업과 관련하여 수반되어 필수적으로 다음과 같은 몇가지 세금문제가 발생합니다.

첫째, 조합원이 재건축조합에 토지등을 양도하고 환지청산금을 교부받는 경우 토지의 양도에 해당되어 양도소득세를 부담해야 됩니다.

둘째, 입주권을 양도하는경우로서 사업계획승인일 현재 3년보유 비과세요건을 갖춘 경우로서 재건축조합을 통하여 취득한 입주자로서의 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 양도세가 비과세되나,1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못한 경우 비록 부동산은 아니나 부동산을 취득할수 있는 권리에 해당되어 양도소득세를 내야 됩니다.

셋째, 1세대1주택 비과세요건을 위한 3년보유기간을 계산할 때 종전의 주택보유기간, 재건축기간, 재건축주택의 보유기간을 합하여 계산합니다.

넷째, 재건축조합원이 재건축사업 시행기간중에 거주를 위하여 다른주택을 취득하고 1년이상 거주하다가 사업계획에 따라 재건축주택으로 세대전원이 이사하게 되어 다른주택을 1년이내에 양도하는 경우에는 비록 3년 보유요건을 충족하지 못했더라도 양도소득세가 과세되지 않습니다.

다섯째, 특이한 경우로서 3년이상 보유한 주택을 재건축을 위해 건물을 철거했으나 사정에 의해 재건축이 무산되어 토지만을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 양도소득세를 부담해야 됩니다.

/노인환 세무사