세법 개정안과 비사업용 토지 처분시기

지난 7월 말 발표된 세법개정안으로 인해 비사업용토지의 처분시기에 관심이 높아지고 있다. 세법개정안은 아직 확정된 법령은 아니지만 연말에 국회를 통해 개정이 되더라도 애초 개정안에서 크게 벗어나지 않는 편이므로 미리 절세 전략을 수립하는 데 도움이 될 수 있다.

현행 소득세법에 따르면 비사업용 토지를 양도하면 취득시기와 상관없이 2016년 1월 1일 취득한 것으로 간주하여 장기보유특별공제를 적용하고 있으므로 2018년까지는 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

그러나 기획재정부가 발표한 개정안에는 2017년 1월 1일 이후 비사업용 토지를 양도할 시 장기보유특별공제의 기산일을 실제 취득일로 한다는 안이 포함되어있어 부동산 보유자들의 기대를 모으고 있다.

개정안에 따르면 비사업용 토지를 처분하고자 하는 경우 처분시기를 내년 이후로 미루는 것이 유리할 것으로 예상된다. 15년 전 10억원에 취득한 나대지를 15억원에 처분하고자 하는 경우를 예로 들면, 올해 매각 시 지방소득세 포함 약 2억4000만원의 양도소득세가 발생한다. 그러나 처분을 2017년으로 미루면 장기보유특별공제가 적용되어 지방소득세 포함 약 1억6000만원의 양도소득세를 부담하므로 올해 매각하는 것에 비해 약 8000만원을 절감할 수 있다.

세법개정안과는 별개로 비사업용 토지의 보유자는 지속적으로 해당 토지를 사업용으로 전환하는 방안을 모색하여야한다. 비사업용 토지는 양도시 기본세율에 추가 10%의 세율을 가산하는 세무상의 불이익이 있기 때문이다. 따라서 비사업용 토지를 가까운 시일 내 처분할 계획이 없다면 다음과 같은 방법을 활용할 수 있다.

우선 나대지는 양도일 직전 3년 중 2년 이상이거나 5년 중 3년 이상의 기간, 또는 전체 보유기간 중 60/100 이상의 기간동안 유료주차장으로 운영하거나 물품을 보관하기 위한 하치장?야적장등으로 사용하는 방법이 있다. 단, 유료주차장은 반드시 토지 보유자의 명의로 사업자등록을 하고 연간 주차장운영수입이 해당 토지 공시지가의 3%이상이어야 한다. 하치장·야적장은 토지 보유자가 직접 운영할 필요는 없으며(임대를 통한 사용도 인정) 물품의 보관에 사용된 면적의 1.2배까지 사업용으로 인정받을 수 있다.

농지의 경우 재촌·자경이 현실적으로 어렵다면 농지은행에 위탁경영을 맡기는 것을 고려할 수 있다. 이때 유의할 점은 동일인이 소유한 1필지 또는 서로 맞닿은 2필지 이상의 농지로서 면적이 1,000㎡미만인 농지와 2인 이상이 공유하는 농지의 일부분, 주말농장·체험영농 목적의 농지, 주거지역·상업지역·공업지역과 법에 따른 개발계획구역(예정지 포함) 내의 농지 등은 위탁대상에서 제외된다. 또한 8년 이상 위탁경영하여야 사업성을 인정받을 수 있다.

미립회계법인 공인회계사