최근 일부 지역에서 주택가격이 하락하면서 깡통전세가 발생하고 있다는 소식이 심심치 않게 들려오고 있습니다. 깡통전세란 주택의 매매가격이 전세가격을 밑돌아서 집주인(임대인)이 집을 판다 해도 세입자(임차인)에게 전세자금을 다 돌려주지 못하는 경우를 의미합니다. 이번 ‘톡톡 금융상식’에서는 깡통전세의 위험으로부터 세입자 자신의 전세자금을 보호하기 위한 안전장치에 대해 설명드리고자 합니다.

우선, 전세자금대출 보증서의 보장 범위를 확인하셔야 합니다. 전세자금대출을 받고자 하는 세입자라면 보증기관에 별도의 ‘보증(보험)료’를 내고 전세자금에 대한 보증을 받게 됩니다. 이때 보증의 종류는 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉩니다.

상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 줍니다. 다만, 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야 할 수 있습니다. 반면, 반환보증은 전세 계약이 종료 되었는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 아니하는 경우, 보증기관이 임대인을 대신하여 세입자에게 전세보증금을 반환합니다. 이후의 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 됩니다.

즉, 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵다는 것입니다. 전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있으므로 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 합니다.

만약, 대출 신청시 전세보증금을 확실하게 돌려받고 싶다면 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’을 이용하세요. 은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 아래 3개 보증기관에서 보증하며, 이에 따라 대출 상품군도 크게 3가지로 나뉩니다.

모든 대출에 상환보증은 필수적으로 가입해야 하나, 반환보증은 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’에만 있으므로 대출 신청 시 반환보증을 이용하고자 하는 세입자는 동 대출을 신청하는 것이 편리합니다. 물론, 전세자금대출을 받는 모든 세입자가 반환보증을 선택할 필요는 없습니다. 본인이 입주할 거주지가 최근 1년간 전세가 하락세를 보이는 지역이면서 지속될 가능성이 높은 경우, 혹은 꼭 그렇지 않더라도 임대인으로부터 보증금 반환이 걱정되는 세입자 등 본인이 필요하다고 생각되는 경우에 선택하면 됩니다.

또한, 대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자 혹은 대출을 받지 않은 세입자라고 하더라도 반환보증만 별도 가입할 수 있습니다. 주택도시보증공사 및 서울보증 보험에서 단독가입 상품을 판매하고 있으며, 보증금 요건·보증요율 등이 상이하므로 본인에게 맞는 상품을 골라 가입하면 됩니다.

주택도시보증공사의 반환보증 상품 역시 전세자금 안심대출과 마찬가지로 사회적 배려계층 할인이 적용되며, 서울보증보험의 전세금보장 신용보험도 주택담보대출비율(LTV) 및 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있으니 꼭 확인하시고 가입하세요.

위와 같은 보증보험 관련 상품을 적극 활용하시어 자신의 전세자금을 안전하게 지키시길 바라겠습니다.

금융감독원 전북지원 김준형 선임조사역

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