가계약금의 법적 성질

부동산 거래시 거래관행은 계약금, 중도금, 잔금의 형태로 지불한다. 여기서 계약금은 계약 체결시에 매수인이 매도인에게 지급하는 금전 또는 유가물을 말하는 것으로 우리 민법 제565조 해약금 조항에서는 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있어서 계약금은 해약금의 성질을 갖는 것으로 본다. 여기서 가계약금을 계약금의 일종으로 보게 되다면 매수인은 이행의 착수 전까지 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고 가계약금의 반환을 요구할 수 없다. 가계약의 법적 성격에 대하여 대법원은 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 그 가계약서에 잔금 지급시가가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립한다고 판시하였다.(대법원 2006년 11월 24일 선고 2005다39594 판결) 즉, 형식상 가계약이라고 하더라도 매매대금, 매매목적물, 대금의 지급 방법 등에 대한 합의가 이루어지면 계약이 성립된 것으로 보고 있다. 다만 가계약시 계약 체결 자체에 대해 구체적인 의사합치가 없거나 계약조건에 대한 합의가 이루어지지 않은 경우, 가계약은 무효에 해당되어 가계약금 반환을 청구할 수 있다. /(주)삼오투자법인 대표

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2018.05.30 20:38

부동산 이중 매매 관련 형사법적 책임 문제

대법원 사건 2017도4027 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반의 배임에 대한 소송에서 김명수 대법원장은 전원 합의체 재판을 통해 부동산 이중매매 관련 형사법적 책임 문제에 대하여 이중 매도인의 배임죄가 성립한다고 판결하였다. 판결 요지는 부동산 매매 계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력할 의무가 있게 되며, 재산적 이익을 보호, 관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 형법 제355조 제2항의 배임죄에서 말하는 타인의 사무를 처리하는 자에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다고 2018년 5월 17일 전원합의체 판결하였다. (주)삼오투자법인 대표

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2018.05.23 19:49

제6차 국가공간정보정책 기본 계획

국토교통부는 8일 국가공간정보위원회에서 향후 5년간인 2018년∼2020년의 국가공간 정보정책의 추진방향을 제시하는 제6차 국가공간정보정책 기본계획을 확정 발표하였다. 이번 정책 기본계획은 스마트시티, 증강현실 등 초연결성, 초지능화로 대변되는 4차 산업혁명 시대를 맞아 공간정보가 미래 사회의 사이버 인프라로 가능하도록 하기 위한 정책방향을 제시하고 있다. 주 요지는 우리나라 공간정보의 밑바탕을 이루는 국가기본도의 제작방식이 현재 도엽 단위로 2년마다 정기 갱신되는 방식에서 앞으로는 객체 중심, 수시 갱신 체계로 개편한다는 것이다. 즉, 건물과 도로, 철도, 수계 등 객체 단위 데이터베이스를 기반으로 사용자 요구사항을 반영한 맞춤형 공간정보를 생산하고, 건축행정 시스템 등 관련 시스템 간 연계를 통해 수시 갱신 방식 위주의 관리 체계로 전환해 변화된 정보를 민간에 신속히 제공할 방침이다. 국토교통부는 자율차 상용화와 차세대 도로교통체계(C-ITS) 등 도로 교통 관리 고도화를 지원하기 위한 정밀도로지도를 2020년까지 전국 주요 도로 5500㎞ 구간에 구축하고, 고 정밀 위치정보를 활용하기 위해 독자적인 위성항법 시스템을 개발 운영하는 방안을 추진한다. 이는 자율주행차와 드론 등 위치 기반 신 사업에 안정적인 고밀도 위치 서비스를 제공하기 위한 인프라를 개선하고 서비스 대상을 확대하는 한편 기술개발도 지속 지원하여 공간정보 연구 개발을 강화하겠다는 것이다. (주)삼오투자법인 대표

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2018.05.16 21:13

부동산등기사항증명서, 세로양식으로 변경

5월2일 대법원 사법 등기국 보도자료에 의하면 기존 부동산등기부 등 초본을 부동산 등기사항 증명서로 명칭하고 현재 가로양식을 세로양식으로 2018년 7월 6일부터 바꾼다고 발표하였다. 기존 부동산등기부 등 초본은 1998년부터 2003년 진행된 등기업무 전산화 사업에 따라 세로양식에서 가로양식으로 변경되었는데, 이후 가족관계증명서 등 다른 증명서는 모두 세로양식인데 부동산등기사항 증명서만 가로양식이어서 보기 불편하다는 의견이 있고, 특히 다른 문서와 함께 합철되어 있을 때는 부동산등기사항 증명서를 보기 위해 문서 전체를 가로로 돌려서 볼 수 밖에 없는 불편함이 있었다. 이번 변경은 이를 해소하고자 함으로 등기 내용은 그대로 유지하면서 문서 양식만 가로에서 세로로 바꾸어 활용과 관리의 편의성을 높인다. 새로운 부동산등기사항증명서는 불필요한 여백을 제거하고 등기사항 란의 간격을 조정하여 기존의 등기 사항을 모두 그대로 유지함으로 소유자 등 권리자나 근저당권의 채권최고액 등 권리 내용에 관한 등기사항에 대해서 종전과 동일하게 확인이 가능하다. 또한 세로양식에서는 한 페이지에 더 많은 내용을 출력할 수 있어 불필요한 종이 낭비를 절약하고 20장 이상일 경우 추가로 납부하여야 하는 수수료도 절감할 수 있을 것으로 기대된다. 동산. 채권담보등기, 선박등기, 임목등기 등 기타 등기의 등기사항 증명서 세로화는 부동산등기사항증명서의 세로화를 먼저 시행한 후 추진할 예정이다. (주)삼오투자법인 대표

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2018.05.09 20:59

농지에 가설건축물 설치때 신고필증 받아야

농지에 20㎡미만의 농막을 가져다 놓고 싶다면 우선 건축행위 전에 자치단체 건축부서에 가설건축물 축조신고를 해야 하고, 신고 후에 신고필증을 받아서 농막 설치가 가능하다. 가설 건축물 축조 신고하려면 1. 가설건축물 축조 신고서. 2. 농막의 평면도, 3. 농지에 건축물을 설치할 위치를 표시한 배치도를 준비하여 자치단체 건축부서에 직접 가서 신고해도 되고, 방문할 시간이 안되면 민원24 사이트 (http://www.minwon.go.kr)를 통한 건축행정 시스템인 세움터 (http://www.ea is.go.kr)에 회원 가입 후 신청할 수도 있다. 축조신고서 작성시 필요한 사항은 건축주 성명, 주민번호, 주소, 연락처, 토지의 주소, 지목, 토지이용계획서상의 지역, 지구, 대지면적, 건축면적, 연면적, 용도, 구조, 층수, 존치기간, 토지주 현황 등이 필요하며, 신고서 작성 후 공인인증서 인증이 필요하다. 세움터에서 신청하는 경우 수수료는 200㎡ 까지는 9,400원이다. 단, 자치단체별로 조례에 따라 약간의 차이는 있을 수 있다. 처리 기간은 3일이고, 등록시 등록면허세와 신고필증 수령 후 8만원 내외의 취득세를 납부하고 신축에 들어가면 된다. 만약 토지주와 건축주가 다르면 토지사용 승낙서가 필요하고, 토지가 여러 사람 지분으로 되어있으면 건축주 외에 나머지 지분권자의 토지사용 승낙서와 인감증명서가 첨부되어야 한다. 가설건축물 존치기간은 최장 3년으로, 신고대상일 경우 존치기간 연장은 기간만료 7일전까지 신고하여야 한다. (주)삼오투자법인 대표

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2018.05.02 21:04

주택 매매 신고 기한 단축

정부와 국회 관계자에 따르면 임종성 더불어 민주당 의원이 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안을 지난 12일 대표 발의하였다. 법안은 주택 매매 계약 체결 이후 현행 실거래가 신고 기한 60일을 30일로 단축하고 신고한 거래 계약이 무효나 취소, 해제된 경우에도 신고하도록 한다는 것이다. 또 거래가 이뤄지지 않았는데도 호가를 높이기 위해 위장 신고하는 자전거래를 막기 위한 금지 규정과 허위 신고에 대해서는 3천만원 이하의 과태료 부과 규정도 법안에 포함시켰다. 매매 계약 체결시 신고해야 할 내용은 △매수인 및 매도인의 인적 사항 △계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일 △거래대상 주택의 소재지, 지목 및 면적 △거래 대상 주택의 종류와 규모 △주택 거래 가격 △계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한 등을 작성하여 매수자와 매도자가 함께 해당관청에 신고하게 되어 있으나 실무에서는 공인중개사가 계약 후 대리하여 인터넷을 통해 신고하거나 해당관청에 방문하여 신고하는 것이 일반적이다. 개정안 발의는 60일에 걸쳐 신고가 이루어지다 보니 각종 부동산 시세 통계가 시차로 인해 내용이 왜곡돼 시장에 착시를 가져오게 하는 등 부작용이 많아서 신고 기간을 줄임으로 실거래 정보의 정확성을 높이고, 국토부의 부동산거래 전자계약 시스템이 보급됨에 따라 임대차 계약 확정일자 자동 부여와 매매 계약 실거래 자동 신고가 가능함으로 공인중개사가 편리하게 부동산 거래 신고를 할 수 있는 장치도 마련되었기 때문이다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산
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2018.04.25 21:11

불안감 커지는 주택시장

요즘 들어 전국적으로 주택시장의 공급 과잉과 거품 붕괴로 불안한 징후가 나타나며 장기 호황세가 꺾이는 분위기가 역력하다. 거품 붕괴와 하향 경고 위험이 잇달아 제기되는 주택시장이 앞으로 어떻게 될지 알아보기 위해서는 현재의 부동산 가격 수준을 평가해 볼 필요가 있다. 주택가격의 적정선 평가는 구매력 면에서 연소득 대비 주택 가격 비율(P/I), 투자 면에서는 주택수익비율(P/R)이 가장 많이 활용된다. P/I는 주택 총 취득비용을 개인의 가처분 소득으로 나눈 수치로 과거와 비교해 높으면 현재 주택자산 가치가 고평가, 낮으면 저평가 되었다는 것을 의미한다. 올해 1월말 기준으로 P/I를 산출해 보면 주택 가격이 장기 평균치를 웃도는 것으로 나타났다. 이는 주택가격이 소득 수준에 비해 너무 높다는 의미이다. P/R은 주택 총 소요비용을 연간 임대료로 나눈 수치로 과거보다 높으면 상대적으로 고평가 됐음을 뜻하는데, 현재 수치는 투자 수익 면에서도 크게 기대하기 힘든 수준이다. 상황이 그러다 보니 주택시장 선행지표인 거래량이 위축되는 것이다. 특히 소비 지출은 현재 소득과 미래에 기대되는 소득뿐만 아니라 보유자산 가치에 의해 결정되는데, 한국은 주택이 차지하는 자산의 비중이 커서 부동산 가치의 하락은 소비지출의 감소와 직결되어 경기둔화에 미치는 영향이 크다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산
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2018.04.18 20:42

개헌 내용에 명시된 '토지 공개념 제도'

토지공개념 제도란 토지의 소유와 제한은 공공의 이익을 위하여 적절하게 제한할 수 있다는 것으로 이번 개헌안에 토지의 공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에 한하여 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있도록 하는 토지공개념의 내용이 명시되었는데, 이는 토지가치의 상승이 사회 양극화를 초래하는 최대의 원인임을 지적하면서 토지의 배타적인 사용권과 처분권을 보장하면서도 토지 가치는 공유해야 한다는 것으로 다른 물자보다도 더 강한 공적 개입이 필요하다는 인식의 바탕에서 이루어지고 있는 것이다. 헌법 제23조 ②재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다. ③공공필요에 의한 재산권의 수용. 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다. 제121조 ①국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지한다. 제122조 국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다고 기존 헌법에 토지공개념이 반영된 조항이 있지만, 도시공원 부지 등 정당한 보상이 이루어 지지 않고 제한되는 경우가 있어서 그 부분이 선결되어야 하는 것이다. 토지공개념 제도는 기존 법률로도 택지소유 상한에 관한 법률과 개발 이익 환수에 관한 법률 그리고 토지초과 이득세법 등이 있고, 기존 세금 중에 재산세, 종합토지세, 양도소득세 등도 개발이익 환수 성격을 가진 토지공개념에 관련된 세금들이다. <(주)삼오투자법인 대표>

경제일반
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2018.04.11 20:44

지방 미분양 주택 증가

국토교통부에 따르면 2월 말 전국 미분양 주택은 전달 5만 9104호 보다 3% 증가한 총 6만 903호로 집계되었다. 이 가운데 지방은 5만 933호로 전체의 86%를 차지했고, 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택도 지난 달에 이어 9000호대를 기록하였다. 지방 미분양이 속출하는 것은 지역 경제 침체와 공급 과잉 때문이란 분석이 나온다. 각종 주택 규제로 돈 되는 똘똘한 주택을 보유하려는 심리가 서울에 집중하면서 지방은 더 깊은 침체의 늪에 빠져들고 있고, 특히 올해 지방의 분양 물량이 지난해보다 더 많은데다 하반기에는 다주택자 보유세 인상까지 예고돼 있어 상황은 더 심각하다. 미분양이 늘면 이에 대한 파급효과가 나타나는데, 마이너스 프리미엄으로 인한 가격 왜곡 현상이라든지, 입주시에 전·월세를 구하지 못하거나, 잔금을 마련 못해 계약 해지 및 연체이자 발생 등 혼란이 야기되면서 주변 지역의 가격을 하락시키는 효과를 나타낸다. 전북의 경우 인구 감소와 새로운 택지 개발로 인한 입주 물량이 많아져 추가적인 미분양이 우려되고, 기존 구 주택에서 새로운 주택으로 입주시 구 주택의 수요 부족에 따른 가격하락이 예상된다. 국토교통부에서 발표하는 미분양에 대한 통계 열람은 국토교통부 (http://www.molit.go.kr/portal.do)사이트에서 국토교통뉴스의 보도자료 중 주택토지에 접속하면 확인할 수 있다. /(주)삼오투자법인 대표

건설·부동산
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2018.04.04 20:31

부동산 대출 규제

정부가 부동산 규제를 강화하는 방법 중 하나로 대출을 규제하는 방법이 있다. 은행이 대출신청자의 대출 규모와 이자 산정 시 심사하는 것은 담보로 잡을 주택의 가치를 평가하는 담보인정비율(LTV)과 돈 빌리는 사람의 능력을 따지는 소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환 비율을 계산하는 총부채상환비율(DTI)이다. 그러나 이달 26일부터는 총체적상환능력비율(DSR)를 관리 지표로 사용하고 올해 하반기에 정부가 고강도DSR 기준을 내놓기로 했다. DSR은 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값으로 주택담보대출, 신용대출, 할부금 등 모든 종류의 부채를 고려한 DTI보다 강화된 규제이다. DSR도입은 연간 대출 원리금 상환액이 연수익을 넘을 경우 추가 대출을 하지 못하게 해서 가계부채를 감축하겠다는 것이다. 이에 각 은행들은 DSR 한도를 대출 종류나 대출자의 신용도 및 연령 등에 따라 차등 적용할 예정이다. 이는 전체 대출에서 담보대출 비중이 크거나 대출자의 신용도가 높을 경우 혹은 자산이 많거나 나이가 어려서 향후 소득 증가가 예상될 경우 DSR 한도를 높게 부여한다는 얘기인데, 그럴 경우 상대적으로 서민들의 대출 이용이 더 어려워 질 것이고, 대출이 안되는 서민들은 일반재와 주택에 대한 소비를 큰 폭으로 줄이기 때문에 장기적인 경기 위축으로 이어질 가능성이 높다. <(주)삼오투자법인 대표>

건설·부동산
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2018.03.28 21:48

부동산 매매 때 자금 출처 조사

국세청은 ‘상속세 및 증여세 사무처리 규정 개정안’을 행정 예고하고 4월부터 시행한다고 밝혔다. 사무처리 규정의 주요 내용 중에, 제29조 자금출처 대상자 선정 규정을 보면 △탈세제보, 세무조사 파생자료, 정보자료 등에 따라 자금출처 조사를 할 필요가 있다고 인정되는 경우 △재산 취득과 관련된 세금을 누락한 협의가 있어 자금출처조사를 할 필요가 인정되는 경우에는 자금출처 대상자로 선정할 수 있고, 선정된 실지 조사 대상자가 배우자 또는 직계존속과 직계비속으로부터 취득자금을 증여 받은 협의가 있는 경우에는 그 배우자 또는 직계존속과 직계비속을 조사 대상으로 동시에 선정할 수 있다고 정하고 있다. 제31조 ‘재산 취득자금 등의 증여 추정 배제 기준’을 보면 부동산 매매시 자금출처 조사 여부를 결정하는 기준금액을 연령대와 세대주 여부 별로 정해 놓았는데, 이번 개정안은 기존 금액 대비 25% 가량 낮추어 증여세 탈루 조사 범위를 이전보다 확대하겠다는 것이다. 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 기준금액에 미달하는 경우 자금의 원천을 밝히는 증여 여부 소명 의무를 면제한다. 취득부동산의 경우 기준금액을 보면, 30세 미만인 자는 주택 구입시 5000만원. 30세 이상인 자는 세대주가 아닌 경우 7000만원, 세대주인 경우는 1억5000만원이며, 40세 이상인 자는 세대주가 아닌 경우 1억5000만원, 세대주인 경우 3억으로 주택 증여 추정 배제 기준이 개정되어 4월부터 시행될 예정이다. <(주)삼오투자법인 대표>

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2018.03.21 21:04

임대차 계약 해지 조건

상가건물의 경우 상가건물임대차보호법 제10조의 8항에 차임연체와 해지에 관한 규정을 보면 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 되어 있고, 주택의 경우에는 민법 제640조의 차임연체와 해지에 보면 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 되어 있다. 여기에서 주의할 점은 해지권의 발생기준이 단지 차임의 연체 횟수가 아니라, 그 차임의 액수라는 것이다. 예로 차임지급일을 여겨 연체하여 차임을 지급하였더라도 해지통보를 하려는 시점에 차임이 완납된 상태라면 해지를 할 수 없다는 것이다. 계약 당시 특약사항으로 해지 조건을 변경할 수 있고 이 특약이 법에 우선하지만, 주택임대차보호법 제10조 강행규정과 상가건물임대차 보호법 제15조 강행규정에서는 이법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하여 임차인에게 유리한 특약은 인정하지만 임차인에게 불리한 특약은 무효화하여 임차인이 보호되도록 강행규정으로 특별히 규정하고 있다. 다만, 성실한 차임 지급의무를 이행하는 임차인은 법으로 보호하지만, 임대료 연체로 인한 해지의 경우에는 계약의 일반 해지의 경우와 달리 임대인의 최고 절차가 필요 없이 바로 해지가 가능하고, 상가임대차보호법에서 상가 임차인에게 부여하는 계약갱신 요구권은 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우 갱신요구 당시 연체한 차임을 납부했더라도 권리행사가 불가능하다. <(주)삼오투자법인 대표>

건설·부동산
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2018.03.14 21:20

장기 미집행 도시공원 특례사업

이 사업은 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따라 공원면적의 30% 이하 면적을 개발하여 사업비를 확보하고 나머지 70% 이상의 면적을 토지보상과 공원조성을 통해 지자체에 기부 채납하는 사업이다. 도시를 계획 개발할 때 전체 토지를 기준으로 범위를 지정하고 용도를 나누어 해당용도로 개발을 하는데 이 중에는 도시의 쾌적한 환경을 위하여 도시계획시설로 지정되는 부지로 공원부지가 있다. 공원은 도시에 필요한 계획시설이지만 지주에게 돈을 보상하고 개발하기에는 사업성이 없어서 대부분의 공원부지는 도시계획시설로 지정되어 개발이 제한되고 장기간 방치되는 경우가 많았다. 그러다 보니 도시계획시설로 지정되었으나 보상도 받지 못하고, 토지 활용의 제한 등 토지주들의 재산권 침해가 심각하게 되었고, 1999년 10월 헌법재판소는 도시계획시설을 지정해 놓고 장기간 집행하지 않으면 위헌이라는 판결을 내렸다. 국토계획 및 이용에 관한 법률을 2002년 개정하면서 도시계획시설이 고시일로부터 20년이 경과하고도 사업이 시행되지 않을 경우 결정의 효력을 상실토록 했으며 부칙조항에서 2000년7월1일 이전에 결정 고시된 시설은 2000년 7월 1일을 기준일로 설정하였다. 그래서 기존에 도시공원으로 지정된 부지가 2020년 7월 1일 부로 도시계획시설에서 자동 해제되어 난개발이 될 소지를 가지고 있다. 이에 예산이 부족한 지자체를 위해 2009년 국토교통부가 제시한 해결책이 장기미집행 도시공원특례사업이다. (주)삼오투자법인 대표

경제일반
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2018.03.07 20:29

올해 공시가격 큰 폭 상승

올해 정부가 발표한 전국 표준 단독주택 공시가격 상승률은 5.51%로 10년만에 최대 상승폭을 보였고, 전국 평균 토지 공시지가도 6.02%로 큰 폭으로 상승하면서 보유세 폭탄이 현실화되고 있다.공시가격과 공시지가는 실거래가로 부과되는 양도소득세와 달리 보유시점에 내는 재산세와 종부세 등 보유세를 메기는 근거가 된다.지난 19일 국토교통부에 따르면 올해 전국의 표준 단독주택 가격 상승률은 5.51%로, 2007년 6.01%이후 10여년 만에 가장 큰 폭으로 상승하였다. 표준 단독주택 공시가격 상승률이 평균 5%를 넘은 것은 2012년 5.38% 이후 6년 만에 처음이다.특히 표준 단독주택 22만 가구 중 종부세 대상이 되는 9억원 초과 주택 수는 지난해 1277가구에서 올해 1911가구로 무려 50% 가까이 증가했다. 이처럼 주택과 토지의 과세표준이 되는 공시가격과 공시지가가 크게 오르면서 당장 올해부터 부과되는 보유세인 재산세와 종합부동산세 부담이 커지게 됐다.보유세는 1가구 1주택자의 경우 보유 주택의 공시가격이 9억원 이하이면 재산세만 부과되고 전년도 세액의 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 세부담 상한이 105%~130%로 당장 인상폭이 크지는 않겠지만, 2주택 이상 보유자는 각 주택의 공시가격 합산이 6억원을 넘으면 종부세가 부과되고 세부담 상한도 150%로 재산세보다 높아 세금 부담이 상당히 커질 것으로 예상된다. (주)삼오투자법인 대표

경제일반
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2018.02.22 13:36

'확정일자' 온라인 서비스 신청을

평일 업무시간에 확정일자 부여기관을 방문하기 어려운 임차인의 신속한 권리확보를 위해 온라인으로 주택임대차계약증서에 대한 확정일자를 신청하는 시스템으로 신청서 작성을 통해 인터넷 등기소 (http: //www.iros.go.kr)에서 서비스 받을 수 있다.온라인 확정일자 신청자격은 주택임대차 계약 당사자인 임대인, 임차인, 공인중개사 이거나 법무사, 변호사도 가능하다.확정일자를 신청하려면 인터넷등기소에 회원가입과 공인인증서가 필요하고, 주택임대차계약서를 스캔한 이미지 파일이 필요하다.전자확정일자 부여 신청은 365일 24시간 언제나 가능하지만, 실제 확정일자 부여일자는 신청시간에 따라 다를 수 있다.평일 근무시간 내에 신청한 경우 특별한 사정이 없는 한 당일 확정일자를 부여하지만, 부여신청이 평일 18시 이후나 토요일 또는 공휴일에 접수된 경우에는 다음 근무일로 확정일자가 부여된다.인터넷 등기소 전자확정일자 부여신청 또는 정보제공요청 수수료는 건당 500원이고, 확정일자 처리결과 문자 알림 서비스도 제공되며, 확정일자 전자 이미지인이 표시된 계약증서를 출력하여 보관할 수도 있고, 인터넷 등기소에서도 보관된다.확정일자 온라인 신청은 주택임대차계약증서만을 대상으로 하며, 일반 사문서나 상가임대차계약증서는 온라인 신청이 불가하다.공인중개사가 임차인을 대신하여 신청할 경우 인터넷등기소 회원 가입시 개설등록번호를 입력하여야 한다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산
기고
2018.02.08 23:02

개발행위 허가 인터넷으로 신청

토지에 건축이나 형질변경 등을 하기 위해서는 개발행위허가를 받아야 하는데, 올해1월부터 개발행위허가가 온라인으로도 가능하다.국토교통부는 그 동안 시·군·구청에 직접 방문해야만 신청일 수 있었던 개발행위허가 민원을 인터넷으로 신청이 가능하게 하였고 민원신청사이트는 도시계획정보서비스(http://upis.go.kr)이다.인터넷으로 신청이 가능해진 민원은 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치에 관한 민원이다.도시계획정보서비스 사이트에 회원가입 및 공인인증서 등록을 한 회원은 나의 민원에서 해당 지자체 업무처리 담당자 및 처리 진행과정을 확인할 수 있을 뿐 아니라 허가 신청, 변경 신청, 준공 신청을 할 수 있으며, 이행강제금 관리, 개발행위허가서 및 준공 검사필증 등도 발급 받을 수 있다..또한 건축행정시스템(세움터), 공장설립온라인지원시스템(FactoryOn)과 연계체계를 구현해 건축 허가 등 개발행위허가 의제 민원 신청도 가능하다.개발행위 민원 접수는 방문접수와 인터넷 접수가 모두 가능하고 사이트 관련 사항은 사업단 콜센터(031-426-9973)로 문의하면 된다.도시계획정보서비스 사이트에서는 고시 정보도 확인할 수 있는데 지자체별 결정고시와 지형도면고시 및 실시계획인가 조회가 가능하며, 도시계획 공람공고문을 조회하여 주민의견 수렴 접수 및 결과도 확인해 볼 수 있다. (주)삼오투자법인 대표

경제일반
기고
2018.02.01 23:02

부동산 실거래가 조회

부동산을 거래하기 전에 사전에 주변 부동산의 가격을 알 수 있다면 거래시 참고할 수 있고 주변 가격과 전혀 다른 가격으로 거래해서 생기는 불측의 손해를 예방할 수 있다.부동산 실거래가를 확인하는 방법은 국토교통부 실거래가 공개시스템 (http://rt.molit.go.kr/)에서 할 수 있다.국토교통부에서는 이 사이트에서 부동산 거래 가격 및 거래 동향을 보다 정확하고 신속하게 파악할 수 있도록 2006년 1월부터 도입된 부동산 거래 신고제를 통해 수집된 실거래 자료를 공개하고 있다.공개되는 정보는 년도별, 물건별 매매 실거래가와 전월세 실거래가로, 매매 실거래가 공개는 2006년 1월부터 부동산 거래신고 및 주택거래 신고를 한 주택(아파트, 연립/ 다세대, 단독/ 다가구), 오피스텔, 토지, 상업, 업무용 부동산 및 2007년 6월 29일 이후 체결된 아파트 분양권, 입주권을 대상으로 공개하고 있다.전월세 실거래가 공개는 2011년 1월부터 읍, 면, 동주민센터에서 확정일자를 부여 받은 주택(아파트, 연립/다세대, 단독/다가구 )을 대상으로 공개하고 있다.실거래가 공개는 계약일 기준으로 집계해서 실시간 취합 후 익일 공개하며, 이용 문의 사항 콜센터는 1588 -0149번이다. 실거래가는 실제로 거래되는 가격을 말하는 것으로 같은 토지라 할지라도 주변의 입지나 개발호재로 인하여 달라질 수 있음으로 참고 자료로만 활용하여야 한다. <(주)삼오투자법인 대표>

건설·부동산
기고
2018.01.25 23:02

농지법 일부 개정안 입법 예고

김현권 더블어민주당 의원 등 26명의 국회의원이 발의한 농지법 개정안은 현행 헌법 제121조의 국가는 농지에 관한 경자유전의 원칙을 보장하며 농지의 소작제도는 금지된다는 내용을 강화하는 취지로 투기자본의 농지로의 유입을 막고 건전한 국민경제의 실현을 이루고자 하는 규범적 목적을 가지며 농지임대차에 있어서도 불로소득 등을 제한할 근거로 삼아야 한다는 취지이다.현행법에서는 상속인이나 8년 이상 농업에 종사했던 이농자는 농사를 짓지 않더라도 기간 제한 없이 농지를 자유롭게 소유, 처분할 수 있다.이번 개정안에서는 비농업인이 상속으로 농지를 취득하더라도 농사를 짓지 않으면 2년 이내에 농지를 처분해야 하며, 다른 농업인에게 임대할 수 없도록 했고, 이농인도 이농 후 4년 이내에 농지를 처분토록 했다.다만 비농업인 상속인과 이농인이 농지를 소유하고 싶을 경우 농어촌공사에 농지를 위탁 임대할 경우 처분의무를 유예하도록 했다.또한 소작제를 원천적으로 불가능하도록 하는 규정을 마련했다.임대료는 농산물 생산소득의 10% 이내에서 농지임대차관리위원회가 차임을 정하고 시군 지자체가 이를 고시하는 규정을 신설했다.이와 함께 농지의 임대차 기간을 현행 3년에서 5년으로 확대했으며 농지 임차인이 농사를 짓지 못했을 경우 임대차 기간 중이라도 계약을 해지할 수 있도록 해 농지 임차인의 권리를 보장하는 규정을 신설했다. (주)삼오투자법인 대표

경제일반
기고
2018.01.18 23:02

종합 부동산 시대 도래

부동산 서비스 산업 진흥법이 국회를 통과함에 따라 현재 개발, 건설 위주의 부동산 시장을 종합 부동산 시대에 맞게 자산관리, 운영, 서비스 창출 등으로 업무영역을 확대한 융· 복합 서비스 산업으로 탈바꿈하기 위한 건설업계의 발 빠른 움직임이 일고 있다.건설사인 현대산업개발이 부동산 정보업체인 부동산 114를 미래에셋 금융그룹으로부터 인수한다는 것이다. 부동산114는 1996년에 설립된 민간부동산 정보업체로 부동산 시장의 빅데이터와 중개망을 갖추고 있고, 주요사업으로 매물 등록 플랫폼과 데이터 판매 그리고 리서치와 컨설팅, 임대업 등의 사업을 하는 국내 최대 부동산 포털 기업이다.현대산업개발은 부동산114 최대 주주인 미래에셋 캐피탈 및 미래에셋 컨설팅과 부동산 114 인수합병을 위한 양해각서를 체결하였고 인수예정금액은 637억원이다.현대산업개발은 시공 8위 건설업체로 이번 인수를 계기로 부동산114가 축척한 부동산 빅데이터 및 개발정보를 활용해 기존 사업을 강화하고 부동산 관리, 운용, 금융서비스, 부동산컨설팅, 리폼 비즈니스 등의 방면으로 건설업 밸류 체인을 확대해 종합부동산 개발회사로서 역량을 강화한다는 계획이다. 이는 대기업이 개입된 종합부동산 시대의 시작을 알리는 전략적 인수합병으로 앞으로도 이런 인수합병과 부동산 종합 서비스를 추구하는 기업이 많아질 것으로 예상된다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산
기고
2018.01.11 23:02

2018년 상가건물 임대차보호법 개정

법무부는 소상공인, 자영업자의 안정적인 영업권 보장 등을 위하여 2017년 12월 22일 상가건물임대차보호법 시행령 개정안을 입법 예고하였고, 2018년 1월 11일까지 의견 청취하여 확정 후 공포할 예정으로, 시행시기는 공포일로부터 시행되며 공포시기는 2018년 1월 중순으로 예상된다.시행령 개정안은 크게 두 가지로 첫번째는 시행령 제2조 법 적용 대상범위, 즉 보호대상 환산보증금 액수를 50% 이상 크게 인상하였다. (전북지역은 1억8000만원에서 2억7000만원으로 상향) 적용 범위는 법 시행 후 체결되거나 갱신되는 임대차 계약부터 적용된다.보호대상 환산보증금은 보증금+(월세100)으로 산정하며, 보호대상 환산보증금의 범위에 들면 임대차 인상률 상한 제한, 우선 변제권 인정, 월차임 전환시 산정율 제한 등의 규정을 적용 받는다.그리고 환산보증금이 보호대상 환산보증금을 초과하는 경우에도 계약갱신청구권, 대항력, 권리금 보호 규정 등은 적용 받는다.두번째는 시행령 제4조 상가 임대료 인상률 상한을 현재 9%에서 5%로 인하한다는 것으로, 법 적용은 임대료의 급격한 상승을 막기 위해 신규로 체결하는 계약뿐 아니라 존속중인 임대차에도 개정되는 규정이 적용되도록 하였다. 개정안에 따르면 임차인이 마음 놓고 장사할 수 있는 임차환경의 조성에 큰 역할을 할 것이라고 하지만 반대로 강화된 법 적용으로 인하여 재산권 침해를 당하는 임대인들이 많아질 가능성이 높을 것으로 보인다. <(주)삼오투자법인 대표>

경제일반
기고
2018.01.04 23:02