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전북 아파트 가격이 이달 들어서도 내리막 길이 지속되고 있다. 매매가격이 하락하면서 전세가격도 동반 하락하고 있는 것으로 나타났다. 12일 한국부동산원이 밝힌 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전북의 아파트 가격은 6월 들어 0.09%p 떨어졌다. -0.11%를 기록했던 5월 마지막 주에 비하면 하락폭이 축소됐다. 하지만 수도권이 이달들어 상승세로 전환(-0.01→0.01%)됐고 서울(0.04%→0.04%), 세종(0.13%→0.18%)은 상승폭이 늘거나 유지된 것과 비교하면 전북의 부동산 시장 상황은 여전히 침체 분위기다. 다른 지방에 비해서도 제주(-0.12%), 부산(-0.10%), 대구(-0.08%)보다는 하락폭이 적지만 경남(-0.06%), 강원(-0.06%), 울산(-0.06%) 등 보다는 하락폭이 확대되고 있는 것으로 나타났다. 전세가격도 -0.09%p로 전주에 비해 하락폭이 소폭 줄었지만 여전히 가파른 하락세가 지속되고 있다.
올해 초까지만 해도 매매가격이 1억 7000만원 대였던 전주 서신동의 A아파트는 6개월 동안 가격이 급락하면서 전세가 1억 3500만원 보다 매매가격이 500만원 낮은 1억 3000만원으로 떨어졌다. 군산 미룡동의 B아파트는 9000만원~1억 1000만원까지가 통상적인 거래가격이었지만 최근6500만으로 가격이 떨어지면서 전세가격(7650만원)이 매매가격을 추월하게 됐다. 익산 영등동 C아파트도 지난 해 까지만 해도 1억 5000만원이었던 매매가격이 전세가 8900만원보다 200만원 밑도는 8900만원까지 떨어지면서 졸지에 깡통 아파트로 전락했다. 고금리와 경기침체로 전북지역의 아파트 가격이 지속적으로 급락하면서 졸지에 깡통아파트로 전락하는 경우가 늘고 있다. 수도권 지역에서 발생한 전세 사기사건이나 갭투자와는 본질이 다른 아파트 가격 하락에 따른 어쩔 수 없는 현상이지만 세입자와 갈등과 함께 계약갱신을 앞두고 골머리를 앓는 집주인들이 늘고 있다. 한국부동산원이 집계한 전북 아파트 가격은 지난 해 8월 말부터 지속적으로 하락하고 있으며 지난달에도 0.33%가 떨어지는 등 하락폭도 확대되고 있다. 지난 해 전북 아파트 가격이 전반적으로 2.12%가 상승한 반면 올해는 –3.75%를 기록하며 날개없는 추락을 거듭하고 있다. 정부가 경기회복을 위해 부동산 규제를 대폭 완화하고 특례 보증 등을 통해 소득과 상관없이 시세의 70%까지 대출을 해주면서 수도권 지역의 매매가격은 하락세를 멈추고 상승세로 전환되고 있지만 전북을 비롯한 지방의 부동산 시장은 여전히 찬바람이 불고 있다. 이 때문에 아파트 시장이 활황기 였던 2년 전에 전세계약을 체결한 경우 전세가격이 매매가격을 추월하거나 근접하는 경우가 많아 계약기간 만료이후 새로운 세입자를 구하기 위해서는 수천만원 이상의 자금을 마련해야 하는 곤란한 상황이 발생하고 있다. 정읍에 사는 이모씨는 “부모님께 아파트를 물려받아 1가구 2주택이 되면서 살던 집을 전세 1억 5000만원에 계약했는데 지금은 매매가격이 이 보다 낮아져 세입자가 3000만원 반환을 요구하면서 갈등을 겪고 있다”며 “본의 아니게 깡통 아파트로 전락하면서 고민하는 경우가 많을 것으로 보인다”고 했다. 부동산 업계에서는 고금리가 지속되는 한 도내 아파트 가격은 앞으로도 떨어질 것으로 예상하고 있어 아파트 가격 하락에 따른 부작용은 당분간 지속될 전망이다.
‘해피트리’라는 브랜드로 완주군 이서지역에 신규 아파트를 분양하고 준공을 앞두고 있는 신일이 법원에 회생신청을 접수하면서 지역사회가 발칵 뒤집혔다. 대부분의 공정이 마무리된 상태지만 수 분양자들의 입주 일정에 차질이 예상되는 데다 수십 곳의 하도급업체와 자재납품업체들이 미수금을 받지 못해 줄도산 우려가 커지고 있다. 1일 도내 건설업계에 따르면 신일은 지난달 31일 서울회생법원에 법인회생을 신청했다. 전주시에 본점 소재지를 둔 신일은 지난 1985년에 설립된 39년 업력의 중견건설사다. ‘해피트리’라는 브랜드로 지난 해 4월 완주군 이서면 은교리 일대 2만3717㎡면적에 지하 1층~지상 15층(7개동) 규모로 전용면적 59㎡~84㎡ 타입 330세대를 분양하고 오는 9월 입주를 앞두고 있다. 그러나 각종 건설자재 대금 결제일인 지난달 말 신일에서 법정관리를 신청하면서 결제를 하지 않아 하도급업체들과 자재납품업체들이 심각한 상황에 직면하게 됐다. 법원이 채무자의 포괄적 금지 명령신청을 수용할 경우, 회생 인가 여부가 결정나기까지 법원 허가 없이 채권자들이 강제 집행을 할 수 없는데다 신일 역시 재산을 처분하거나 빚을 갚는 행위 등을 할 수 없다. 이 때문에 납품업체들과 하도급업체들이 미수금을 회수하는 데는 상당한 시일이 소요되며 채권금액도 삭감될 것으로 예상되면서 심각한 경영난을 겪을 전망이다. 수 분양자들도 긴급 대책회의에 들어갔다. 다행히 1주일 전 입주자 사전점검을 마친 상태로 90%이상 공정이 마무리된 상황이어서 입주시점이 지연되는 것과 마무리 공정 부분 등의 문제를 해결해야 하지만 입주는 가능할 전망이다. 신일은 지난해 말 기준 연 매출액만 2134억 원에 달하며 33억 원 수준의 영업이익을 기록했으며 고금리에 따른 경기침체 상황 속에서도 중도금 무이자 조건과 전북혁신도시로 이어지는 콩쥐팥쥐로에 인접해 있는 입지 등으로 완주 이서지역에서는 330세대 가운데 250세대가 계약을 마치는 등 비교적 선방한 것으로 알려졌다. 하지만 부동산 경기 악화로 울산 등 다른 지역 아파트 분양에 실패하면서 법인회생이라는 최악의 상황을 맞게 됐다는 게 건설업계의 분석이다.
소재철 ㈜장한종합건설 대표이사가 건설협회 전북도회 제28대 회장으로 선출됐다. 대한건설협회 전라북도회는 31일 전주 라한호텔에서 대표회원 80명이 참석한 가운데 2023회계연도 제1회 임시총회를 개최하고 소재철 후보자를 차기 회장으로 만장일치 추대했다. 소재철 차기 회장은 공학박사 학위와 건설안전기술사 자격을 보유한 전문 엔지니어 출신 CEO로, 지난 30여년 동안 건설산업 현장을 누빈 경영인으로 대한건설협회 전북도회 부회장과 감사, 본회 기획위원, 대외협력위원, 건설공제조합 대의원, 등으로 활발하게 활동해왔다. 대한적십자가 설립한 1억 원 이상 고액기부자 모임인 고액기부자클럽인 RCHC(레드크로스아너스클럽) 회원자격도 가지고 있다. 소재철 차기 회장은 당선소감으로 “그동안 어려운 여건 속에서도 전북도회를 훌륭하게 이끌어준 윤방섭 회장과 임원단께 감사한다”며 "앞으로 더 나은 건설환경 조성을 위해 건설 수요창출과 중소건설업체의 수익성 제고에 역점을 두고 제 값 받고 제대로 시공하는 건설문화 정착에 최선의 노력을 다할 것”이라고 다짐했다. 소재철 차기 회장은 오는 6월 26일부터 임기를 시작해 앞으로 4년간 건설협회 전북도회를 이끌게 되며 당연직으로 전북지역 건설관련 10개 단체의 연합회장까지 맡게된다. 한편 이날 총회에서 신임 감사로는 윤선학 ㈜일우종합건설 대표이사가 선출됐으며 도회 부회장과 운영위원 및 윤리위원, 본회 대의원 선출 등은 차기 회장에게 위임 의결했다.
전북지역 일부 지자체들이 용역의 전 단계인 ‘전차용역’을 배제한 채 상하수도 정비기본계획(변경) 용역을 발주하면서 건설엔지니어링 입찰의 혼란과 부실용역 우려가 커지고 있다. 가뜩이나 견실한 업체 선발을 위해 마련된 사업수행능력(PQ) 평가에 만점자가 속출하며 변별력을 잃고 있는 상황에서 입찰제도에 대한 신뢰가 나락으로 떨어지고 있다. 국토교통부가 마련한 건설기술용역사업자 사업수행능력 세부평가기준에는 참여건설기술인의 전차용역 참여형태 및 참여기간에 따라 배점 1점과 업체의 전차용역 수행정도와 용역수행 후 경과기간 등에 따라 1점 등 총 2점을 배점하고 있다. 전라북도 건설기술 용역 사업수행능력 세부평가 기준에도 전차용역에 참여한 책임 기술인 또는 분야별 책임기술인데 대해 1점 배점과 수행실적에 1점을 배점해 기간경과에 따라 가중치를 두고 있다. 이는 전 단계 용역에 경험이 있는 업체나 기술자가 용역에 참가할 경우 자료 및 현황을 정확하게 파악할 수 있어 이를 설계에 반영해 비용절감과 기간 단축 등의 이점이 있기 때문이다. 전국 최근 1년간 수도 및 하수도 정비 기본계획(변경) 발주시 기본계획을 전차로 인정한 발주한 곳은 전국 39개 지자체 중 32 곳으로 나타났다. 전북에서도 최근 10년간 하수도 정비 기본계획은 13개 지자체에서 발주돼 11곳이 전차를 인정했고 수도 정비 기본계획 또한 10개 지자체에서 발주돼 8개 지자체가 전차용역 배점을 부여했다. 하지만 일부 지자체에서 전차용역 배점 규정이 제대로 지켜지지 않으면서 사업수행 능력이 있는 견실업체를 선별하기 위한 제도가 줄줄이 하향평준화 되거나 전관 영입과 로비로 얼룩지고 있다는 지적을 받고 있다. 용역 수행업체들의 경쟁력과 기술력 강화를 위해 도입된 PQ는 만점을 받지 못하면 바보가 되는 수준으로 전락했다. 만점자 비율이 99％에 달하는 사업이 부지기수다. 이 같은 상황에서 전차용역까지 적용되지 않는 경우가 발생하면서 사업수행능력이 부족한 업체들이 각종 로비와 청탁으로 사업을 수주한 후 공동 도급사에 용역을 떠맡기는 것도 모자라 기술자 이탈 등으로 용역이 제대로 진행되지 못하는 경우도 발생하고 있다. 김제시도 16억원 규모의 하수도정비 기본계획(변경) 수립 및 물 재이용 관리계획 수립용역에 전차용역을 인정하지 않은 채 발주를 앞두고 있어 뒷말이 무성하다. 그동안(5년, 10년, 15년 전) 전차용역을 인정하며 사업수행을 이행해 왔지만 갑작스레 전차용역 배제방침을 정하면서 그 배경에 의혹이 증폭되고 있다. 도내 건설 엔지니어링 업계 관계자는 “상위기관에서 정한 기준과 원칙을 준수하고 선의 경쟁을 도모할 수 있는 기업윤리의식이 요구된다”며 “상위기관에서는 각 지자체의 특성과 현안사항을 고려해 소신과 책임감을 갖고 사업을 추진해 나갈 수 있도록 발주청과 담당 공무원의 고유 영역 및 권한에 대한 보호가 이뤄져야 한다”고 말했다. 그러나 김제시 해당부서는 전차를 인정해야 한다는 사실을 인정하면서도 최근 전차를 인정하지 않은 선례가 있기 때문에 이번에도 인정할 수 없다는 입장이다. 김제시 관계자는 “기존에 상수도 정비기본계획(변경) 시 전차를 인정하지 않고 용역회사를 선정해 용역을 수행하는데 많은 어려움을 겪었다. 하지만 전차배점을 부여하지 않기로 방침이 정해져 어쩔 수 없다”고 밝혔다.
전주시가 도시미관 저해를 이유로 폐지된 도로에 의한 사선제한을 서부신시가지에 여전히 적용하면서 모법의 취지를 벗어난 시대에 뒤떨어진 규제라는 비난을 받고 있다. 민선 8기 들어 각종 규제를 완화해 도심개발을 촉진하겠다는 방침에 어긋난다는 지적도 나온다. 25일 전주시와 도내 건축업계에 따르면 전주서부신시가지는 지난 1993년 기존 구도심을 대신해 신 전주 개발 사업으로 추진돼 2003년 지구단위 계획이 수립됐으며 지구단위계획 운영에 관한 계획으로 높이제한이 정해지지 않은 대지의 높이제한을 규정했다. 최고높이가 정해지지 않은 대지의 건축물의 각 부분으로부터 전면도로의 반대 건축한계선까지 1.5배를 초과할 수 없다는 당시 건축법에 규정된 도로에 의한 사선제한을 적용한 것이다. 하지만 이 같은 규정 때문에 건축물의 형태가 계단 형으로 건축돼 오히려 도시미관을 저해하고 있는 것으로 나타나면서 도로에 따른 건축물의 높이 제한 규정이 지난 2015년 폐지됐다. 반면 전주시는 높이제한 완화에 따른 난개발 우려와 함께 한번 수립된 지구단위 계획은 쉽사리 변경할 수 없다는 입장을 내세우며 도로에 의한 사선제한 규정을 여전히 고수하고 있는 것으로 나타났다. 그러나 지난 2008년 서부신시가지 개발 사업이 준공된 이후 수시로 12차례나 지구단위 계획이 변경됐으며 대규모 업무용지가 매각되지 않자 이를 상업용지로 변경하는 등 난개발의 책임은 전주시에 있다며 도내 건축업계가 강력반발하고 있다. 건축사회 전북도회 박진만 회장은 “지구단위 계획은 건축법을 기반으로 수립되는데 모법이 바뀌면 지구단위 계획도 당연히 변경돼야 한다”며 “특별법이라는 이유로 수정하지 않는 것은 원칙에 어긋나는 시대에 뒤떨어진 제한이다”고 강조했다. 이에 대해 전주시 관계자는 “서부신시가지의 경우 지금도 도로 폭이 좁고 주차시설이 턱없이 부족한 상황인데 높이제한 규정을 완화 할 경우 기반시설부족에 따른 교통대란이 우려되는데다 이미 사선제한 규정을 적용해 완공된 다른 건축물과 형평성에 어긋나 특혜시비에 휘말릴 수 있다”며 “무작정 풀기보다는 여러 가지 상황을 감안해 심사숙고 할 필요가 있다”고 했다.
오래된 집을 처분하고 새집으로 갈아타기 위해 완주지역에 대규모로 들어서는 신규 아파트를 분양받은 직장인 A씨는 답답하고 곤란한 처지에 놓였다. 살던 집을 매각해 신규 아파트 잔금 9000여 만 원을 완납할 계획이었지만 집이 팔리지 않아 잔금미납 상태가 수개월 간 지속되고 있다. 전세나 월세로도 내놔봤지만 최근 수도권 지역에서 터진 전세사기 사건 탓에 세입자조차 구하지 못했다. 이 때문에 통상 두 달간 주어지는 입주기한을 훌쩍 넘기면서 건설사에 연 5% 가량의 입주 지연금에 중도금 대출이자까지 한 달에 120만원이 넘는 이자를 물고 있다. 더 큰 문제는 중도금 상환 만기일이 다가오고 있는데 잔금을 치르지 못했기 때문에 연장도 되지 않아 신용평점까지 하락할 처지에 놓이게 됐다는 점이다. 익산지역에 신규 아파트를 분양받은 B씨는 아예 중도금 상환기일까지 넘겼지만 살던 집을 처분하지 못해 나중에 잔금을 치르더라도 신규 대출을 받는데 상당한 불이익이 예상되고 있다. 고금리와 경기침체 여파로 신규 아파트 분양자들이 기존 주택을 처분하지 못하고 입주기한을 넘기면서 불면의 밤을 보내고 있다. 주택산업연구원이 집계한 전북지역 아파트 입주 전망지수는 지난 3월 85.7에서 4월 86.6으로 늘었고 5월은 92.3으로 전국 평균 85.6을 웃돌고 있지만 입주율은 여전히 60%를 기록하고 있고 건설사들을 상대로 한 설문조사여서 실제 입주율은 이보다 턱없이 낮은 것으로 파악되고 있다. 입주하지 못하는 가장 큰 이유는 고금리로 전북지역 아파트 거래량이 급감하면서 기존 주택을 매각하지 못했기 때문이다. 국토교통부에 집계된 전주시 덕진구의 아파트 거래량은 지난 2020년 8523건에서 2021년 6282건이었다가 지난 2022년 3772건으로 반토막 났고 올해도 1458건에 그치고 있다. 전주시 완산구도 지난 2020년 9532건에서 지난 2022년 4192건, 올해는 1202건이 거래됐을 뿐이다. 2년 전부터 공급량이 넘쳐났던 익산과 군산도 지난 2020년에 비해 지난해 거래량이 절반 수준에 그쳤고 올해는 1000여건 수준이다. 특히 최근 수도권 지역을 중심으로 전세사기 피해자들이 발생하면서 세입자를 구하기도 힘든 상황이다. 대부분 담보대출을 받아 주택을 마련했기 때문에 등기부등본 상에 저당권이 설정돼 있는 경우가 많은데 세입자들에게 전세금으로 저당권 말소를 조건으로 내걸어도 계약을 꺼리면서 잔금을 마련하지 못한 신규 아파트 분양자들의 고충이 커지고 있다. 대부분 시세보다 낮은 가격에 매물을 내놓고 있지만 시장 분위기가 침체의 꼭지점에 있는 상황이다 보니 매입자를 선뜻 구하지 못하고 있다. 도내 부동산 업계 관계자는 “물론 수 분양자 중에 시세차익을 노린 경우도 있지만 실수요자가 대부분인데 살던 집을 수천 만 원 씩 손해보고 팔거나 막대한 연체이자에 신용평점까지 하락하는 지나치게 가혹한 처지에 놓인 경우가 많다”며 “건설사들도 신규 아파트 분양에 애를 먹을 것으로 보인다”고 예상했다.
용적률 상향과 용도용적제 도입을 골자로 하는 전주시 도시계획 조례안을 놓고 토론회까지 진행됐지만 쉽사리 결론을 내지 못하면서 시의회 통과여부에 귀추가 주목되고 있다. 전주시는 지난 3월 홈페이지를 통해 도시계획 조례 일부개정 조례안을 입법예고 했다.주거지역과 상업지역의 용적률을 대폭 상향하고 용도용적제를 도입한다는 게 핵심내용이다. 용도용적제란 주거복합건축물의 용적률을 산정할 때 상업용도에는 상업지역 용적률을, 주거용도에는 주거용도 용적률을 각각 차등 적용하는 제도다. 전주시의 경우 500%인 상업시설의 용적률을 900%까지 허용한다는 방침이지만 용도용적제가 적용될 경우 상가비율 10%땐 기존 500%의 용적률을 적용받는데다 오피스텔도 주거시설에 포함되면서 현재보다 사업을 추진하는 데 오히려 불리하다는 지적이 나오면서 전주시 건축사 협회와 개발업계의 반발을 샀다. 한국부동산원이 집계한 올해 전북지역 1분기 소규모 상가 공실률은 10.6%, 중대형 상가와 집합상가는 각각 18.4%와 15%로 전국 9개 도 가운데 최고 수준을 보이고 있는데다 전북 최대중심상가인 서부신시가지조차 빈상가가 넘쳐날 정도로 전주지역의 상가 공실이 더욱 심각한 상항인데 실질적으로 상가비율을 높이는 조례개정은 현실에 맞지 않는 탁상행정이라는 비난을 받고 있다. 시민단체도 전주시의 주택보급률이 100%를 넘고 있는 상황에서 용적률을 상향하는 이번 전주시 조례안이 난개발을 부추길 것이라며 결사반대 입장을 밝혔다. 시민단체는 물론 개발업계에서도 반대 입장을 밝히면서 전주시 의회가 나서 지난 12일 대학교수 등 전문가와 시민단체, 건축사회 관계자과 전주시 담당 국장 등이 참석한 가운데 용적률 상향과 용도용적제 도입에 대한 공개토론회를 열었다. 하지만 세부적인 검토가 필요하다는 입장만 확인했을 뿐 아무런 결론이나 절충안도 마련되지 못하면서 전주시와 양쪽의 의견이 절충된 절절한 수정안이 나올지는 의문시 되고 있다. 다만 전주시의회는 이번 토론회에서 나온 의견을 절충해 전주시와 사안별로 세부적인 협의를 거쳐 절충안을 마련한다는 입장이다. 전주시 의회 최명철 의원은 "용도용적제와 용적률의 획기적인 상향 등 이번 조례개정안이 처음 시도되는 제도이기 때문에 논란이 많다"며 "시 집행부와 부분별로 세세한 협의와 의견수렴을 거쳐 절충안을 마련해 오는 6월 의회에 상정할 계획이다"고 밝혔다.
전북지역 주택건설시장과 대형 관급공사에 이어 건설 엔지니어링 분야도 외지업체가 독식하면서 전북 건설시장 전반이 외지업체에게 점령당했다는 지적이다. 실력있는 전문 기술자 확보와 기술개발에 투자하지 않는 한 외지 대형업체들의 시장 잠식으로 10년간 1군 업체 없는 지역 건설업계의 상황이 앞으로 더욱 참담한 처지가 될 것이라는 경고가 나온다. 15일 도내 건설 엔지니어링 업계에 따르면 최근 10년간 전북 지자체에서 발주한 30억 원 이상의 건설 엔지니어링 관련 용역을 지역업체가 주관사로 입찰에 참여한 경우는 전무한 것으로 나타났다. 대부분 서울과 경기지역 대형업체가 주관사로 나서고 지역업체는 컨소시엄으로 일정 지분만으로 참여하면서 외지업체가 주도권을 쥐고 있다는 설명이다. 전북에서 추진되는 새만금 관련 공사 등 대형 건설공사와 함께 아파트 건설같은 대형 민간공사를 외지 대형 건설업체들이 독차지하고 있는 상황에서 기술력을 반영하는 건설 엔지니어링 분야마저 외지업체에게 종속되면서 지역업체들은 설자리가 갈수록 축소되고 있다. 문제는 도내 관련업체들이 실력있는 전문기술자 확보나 기술개발을 위한 투자를 등한시 하면서 앞으로도 이 같은 상황이 지속될 것이라는 점이다. 상황이 이렇지만 도내 관련업계에서는 평가기준에 규정돼 있는 전차용역의 배점문제로 갑론을박을 지속하면서 도내 지자체들이 상수도 및 하수도정비 기본계획을 발주하는데 지장을 초래하고 있다. 사업 지연으로 피해는 고스란히 해당지역 주민들이 감내해야 하기 때문에 업계 내부갈등보다는 기술력 향상을 위한 노력과 발주처의 소신 행정이 필요하다는 여론이 확산되고 있다. 갈등의 원인은 최근 군산시가 기초금액 27억7000만원 규모의 하수도정비 기본계획(변경) 수립용역을 발주하면서 이미 수립한 기본계획을 전차용역으로 인정하면서다. 기본계획이 전차용역으로 인정되면서 사업수행능력 평가방법 및 세부평가기준에 전차용역에 대한 배점 2점(기술자 1점, 사업자 1점)을 부여했다. 도내 일부 엔지니어링업계는 해당 용역에 전차용역이 기본계획이 아니라 타당성조사라며 공고 철회를 요구하면서 입찰이 지연되는 사태가 발생했다. 다른 한편에서는 상수도나 하수도정비사업은 국민의 권익과 직결되는 행정계획으로 무조건 진행해야 하기에 타당성조사를 거치지 않고 기본계획을 수립할 수 있다고 주장하고 있다. 또한, 인구 증가 또는 주변 환경 변화 등의 이유로 법으로 정한 5년 단위로 기본계획을 변경할 경우 기본계획 변경의 전차용역은 과거 5년전에 수립한 기본계획이 되는 것이어서 일부 업체의 주장은 억지에 불과하다는 입장이다. 하수도법 제5조 및 6조에는 지자체의 하수도 정비에 관한 20년 단위 계획은 하수도분야 최상위 계획으로 5년마다 하수도정비 기본계획(변경)의 타당성을 자체적으로 검토해 필요한 경우 이를 변경할 수 있다고 명시돼 있다. 전라북도 역시 최근 10년간 하수도정비 기본계획은 지자체 13곳 중 11곳이 전차를 인정했고 상수도정비 기본계획 또한 지자체 10곳에서 발주해 8곳에서 전차배점을 부여했다. 건설엔지니어링 업계 관계자는 “(지금은)평가기준에 분명히 명시돼 있는 전차용역의 배점문제로 싸울 때가 아니다”며 “10년간 1군 건설업체가 없는 암담한 현실을 극복하기 위해 서로 서로 응원해주면서 기술력 향상과 능력있는 기술자 확보에 노력해야 한다”고 강조했다.
고금리애 따른 부동산 경기침체가 지속되면서 전북 아파트 경매시장도 냉각기를 맞고 있다. 11일 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘경매동향보고서’에 따르면 4월 기준 도내 아파트 경매 낙찰가율은 77.2%로 3개월 연속 70%대를 이어가고 있다. 지난 해 7월 낙찰가율이 99.1%를 기록했던 때와는 큰 차이를 보이고 있으며 가파른 금리 상승으로 아파트 매매 수요가 줄면서 통상 90%대 였던 낙찰가율이 지난 해 10월 이후 80%대를 이어가다가 바닥수준으로 떨어지고 있다. 감정가를 훨씬 밑도는 낙찰가로 경매가 진행되면서 살던 집을 경매에 넘기고도 빚을 제대로 청산하지 못하는 사례가 많아질 전망이다. 다만 경매물건은 84건으로 전달 142건보다 크게 감소했다. 지난 달 전북지역 최고 낙찰가 물건은 김제시 교동에 있는 병원으로 감정가 73억2609만8300원에 33억1600만원에 낙찰됐다. 완주군 봉동읍 제일오투그란데 아파트 경매에 28명이 몰려 최고 응찰자수를 기록했다. 전국 아파트 경매 진행건수는 2,146건으로 이 중 853건이 낙찰됐다. 낙찰률은 39.7%로 전달(29.2%) 보다 10.5%p 상승했다. 낙찰가율은 75.0%로 전달(75.1%)과 비슷한 수준에 머물렀으며, 평균 응찰자 수는 전월(7.5명) 대비 0.4명이 늘어난 7.9명으로 집계됐다. 정부의 전방위적인 부동산 규제완화가 이뤄지자 저가 매수세가 유입하면서 전국 아파트 낙찰가율이 하향 안정세를 보이고 있다. 지방 8개 도 중에서는 전남(81.3%)과 경남(79.7%)이 각각 2.5%p, 1.0%p 상승했고, 경북 아파트 낙찰가율은 전달과 동일한 78.8%를 기록했다. 전국에서 가장 높은 수치를 기록한 강원(89.1%)은 전달 보다 0.8%p 내려갔고, 이어 전북(78.2%)과 충북(77.1%)이 각각 1.1%p 1.7%p 떨어졌다. 충남(75.8%)은 전달 대비 2.0%p 하락했다.
전북 건설업계를 이끌어갈 건설협회 전북도회 차기 회장 선출이 본격화 됐다. 전북도회는 윤방섭 현 회장의 임기가 오는 6월말로 다가옴에 따라 선관위를 구성하고 9일 차기 회장 선출을 위한 선거일정을 공고했다. 입후보자는 선거일 현재 전북도내에서 계속해 5년 이상 협회 회원자격 유지 및 법인의 대표자여야 하고 협회 정관 및 선거관리규정에 의한 피선거권 제한사유에 해당되지 않아야 한다. 후보 등록기간은 오는 16일부터 22일까지며 오는 31일 전주 라한호텔에서 임시총회를 통해 28대 신임회장을 선출할 계획이다. 협회 회원사들은 이번 선거를 통해 선출되는 회장이 도내 750여 종합건설사는 물론 도내 10개 건설단체를 대표하는 수장인 만큼 도내 건설업계의 발전과 지역 경제 활성화를 위한 건설물량 확대는 물론 회원사간 소통과 단합을 이끌어낼 참신하고 능력있는 후보가 선출돼야 한다고 입을 모으고 있다. 특히 그동안 경선을 통해 회장을 선출하는 과정에서 내부 분열과 갈등이 형성됐기 때문에 이번에도 대결구도가 펼쳐지는 선거는 지양해야한다는 데 의견이 모아지고 있으며 소재철 현 부회장이 단독출마 후 추대방식으로 차기 회장에 선출될 것이 유력시되고 있다. 건설협회 전북도회장 선거는 그동안 총 3번의 경선이 있었으며 이선홍 회장이 지난 2006년 양자대결을 통해 당선된 이후 계속해서 단독출마 후 추대 방식으로 회장 선거가 치러졌다. 도내 건설업계 관계자는 “건설협회 전북도회 차기 회장 선거가 전북을 대표하는 수장을 뽑는 선거이기 때문에 단결과 화합의 축제의 장이 돼야 한다”며 “폭로전이 전개되며 내부갈등을 일으키는 경선이 다시는 재현되지 않아야 한다”고 강조했다.
‘전라북도’와 ‘대한전문건설협회 전라북도회(회장 임근홍)’가 지난 8일 서울 ㈜대우건설 본사를 합동으로 방문, 정읍 농소동과 익산 왕궁면에서 시행중인 공동주택 건축사업에 지역업체 하도급 참여 확대와 지역자재 사용을 촉구했다. 전북도와 협회는 해당사업 시공사인 ㈜대우건설 본사에서 실무담당자와 간담회를 갖고 해당 사업에 지역업체의 하도급률 60%이상과 지역자재 및 장비와 인력 사용률 80%이상을 건의하고 지역 전문건설업체의 협력업체 등록 확대를 요청했다. 전북도 지역정책과 이찬준 과장은 “전라북도의 지역내 총생산 중 건설업이 차지하는 비율은 7.3%로 전국 평균이 5.3%임을 감안하면 우리 도는 건설산업에 대한 경제 의존도가 높은 상황이다” 며 “도내에서 이루어지고 있는 대형 건설현장에 우리 지역업체가 다수 참여하게 되면 지역경제 활성화는 물론 자연스레 해당사업의 홍보와 기업 이미지 향상에도 큰 효과가 있다” 고 했다. 협회 김병옥 사무처장도 “건설산업의 활성화는 즉각적인 일자리창출과 동시에 지역의 장비 및 건설자재의 소비로 지역경제발전에 긍정적인 효과가 크다"며 "지역업체 참여율을 높여 지역경제에 힘을 보태달라” 고 요청했다. 대우건설 업무담당자는 추진 중인 사업과 향후 계획하는 사업에 전라북도와 협회의 건의를 반영하여 지역업체의 하도급 참여를 적극 검토하고 지역과 상생발전 할 수 있는 방안을 모색하겠다고 긍정적으로 답변했다. 전라북도는 ‘전라북도 지역건설산업 활성화 촉진 조례 제8조’에 따라 지역정책과에 건설수주팀을 구성·운영하며 도내 민간 공동주택 건설공사에 보다 많은 지역업체가 참여할 수 있도록 협회와 합동으로 도내에서 대형건설공사를 시행하고 있는 건설업체 본사와 현장사무소를 방문해 지역업체 수주물량 확대를 지속적 건의하는 등 홍보 세일즈 활동을 이어가고 있다.
전주역사 뒤편 106만여㎡ 부지에 대규모 임대 아파트 건설 등을 추진하는 전주 역세권 복합개발사업이 우여곡절 끝에 재추진되고 있지만 지하차도 개설문제로 또 다시 제동이 걸렸다. 이 때문에 당분간 전주지역에 공공임대 아파트 공급이 끊기면서 서민들의 주거안정에 악재로 작용할 전망이다. 8일 전주시와 LH전북지사에 따르면 전주 역세권 개발사업은 이 지역이 지난 2018년 공급촉진지구로 지정되면서 LH가 민간임대 3945호와 공공임대 1613호, 일반분양아파트 2130호, 단독주택 146호 등 총 7834가구의 주택을 건설, 인구 2만여 명을 유치하기 위한 사업으로 추진해 왔다. 하지만 지난 민선 7기 시절 전주시가 지구지정 해제를 요청한데 이어 사업 중단을 요구하는 등 반대 입장을 고수한데다 지난 2021년 당시 전국을 들썩이게 했던 ‘LH사태’까지 겹치면서 사업이 전면 중단됐었다. 이후 민선 8기 들어 정책기조 변화로 사업재개 가능성이 열리게 됐지만 백제대로와 사업부지를 연결하는 폭 50m 규모의 지하차도 건설에 1000억 원이 소요될 것으로 예상되면서 난감한 상황에 직면하게 됐다. 민선 8기 시장으로 취임한 우범기 시장은 예비후보 시절 3000억 원을 투입해 전주역 앞 첫 마중길에서 장재마을까지 동서를 관통하는 지하차도를 건설하고 이어 2단계로 전주역에서 롯데백화점 사거리까지 지하차도를 건설하겠다는 청사진을 제시한 바 있어 지하차도 건설은 사업추진의 필수조건으로 꼽히고 있다. 특히 최근 전주역사 신·증축사업 본격화를 계기로 역세권 개발을 통해 그동안 침체했던 전주 동북부지역 개발의 필요성이 커지고 있지만 예산문제로 아직 한 발짝도 나가지 못하고 있는 상황이다. 민선 7기 때 총 사업비 60억 원을 들여 조성한 첫 마중길을 철거해야 하는데 따른 예산낭비 논란도 부담으로 작용할 전망이다. 전주 역세권과 가련산 개발사업에 줄줄이 제동이 걸리면서 일감부족으로 전북본부에서 지사로 격하된 LH도 사정이 녹록지 않다. 새 정부 들어 공공기관의 내부 건전성이 크게 강조되면서 수익이 나지 않는 대규모 임대 아파트 건설을 승인받기도 어려운 판에 지하차도 개설 비용까지 부담하기는 현실적으로 불가능한 상황이다. 결국 전주시에서 부담을 수용해야 사업추진이 가능한 상황이지만 지난해 말 전주시와 LH간 개발계획 변경 협의가 진행된 이후 아직까지 아무런 합의점도 찾지 못하면서 사업추진은 또 다시 백년하청이 될 우려가 커지고 있다. 전주지역에 민간주도로 시행하고 있는 민간 임대아파트의 보증금이 최고 4억 원에 달하면서 저렴한 임대아파트의 수요가 늘고 있지만 이 여파로 당분간 공공임대 아파트가 공급되기 어려울 전망이다. LH는 익산과 군산, 완주 등에 970가구의 공공임대 아파트 공급계획을 세우고 있지만 전주지역에는 공급계획이 없는 상태고 전북개발공사가 공급계획인 전주 송천동 에코시티 17블록 10년 공공임대 736가구도 항공대 이전문제와 맞물려 전주시와 구두협약만 진행됐을 뿐이다. LH전북지사 관계자는 “전주 역세권 개발사업의 경우 막대한 예산이 투입되는 반면 적자가 불가피해 사업계획을 변경해야 본사 승인이 겨우 날 상황인데 지하차도 개설 비용까지 부담한다는 것은 현실적으로 불가능하다”며 “지난 2018년 지구지정 후 현재까지 사업추진이 장기간 중단된 상태여서 어려움이 크다. 합리적이고 신속한 의사결정으로 조속한 사업추진이 필요하다”고 강조했다.
전주지역 임대 아파트 보증금이 일반 분양아파트 못지않게 턱없이 높은 것으로 나타나 서민들의 주거안정이라는 취지가 무색해지고 있다. 특히 국민주택기금을 지원받지 않는 일반 임대 아파트의 경우 사업주가 임의대로 임대조건을 정해도 전주시가 조정할 수 있는 법적근거가 없어 건자재와 물가인상 바람을 타고 보증금이 가파르게 상승할 전망이다. 3일 전주시에 따르면 전주지역 민간 임대 아파트는 평화동 광신 856가구와 여의동 영무 711가구 등 7개 단지 5000여 가구에 달한다. 국민주택기금을 대출받은 전용면적 84㎡ 규모 이하 아파트의 경우 전주시와 조정단계를 거쳐 임대 보증금을 결정하기 때문에 임대조건이 대부분 1억 원에서 최고 2억 원 사이의 보증금을 내고 월 15만원에서 최고 65만원의 임대료를 내고 있다. 하지만 주택기금을 받지 않은 임대 아파트의 경우 전용면적 84㎡의 경우 대부분 보증금이 2억 원을 넘고 월 20만원이 넘는 임대료를 내는 조건이며 104㎡는 3억 원이 넘는 보증금에 월 50만 원 이상의 임대료를 내야 한다. 지난 2019년부터 공공지원 임대제도가 도입돼 공공택지에 조성되는 임대 아파트는 무주택자만 입주 가능한 공공지원 임대 아파트로 공급되고 있지만 주택기금을 지원받지 않기 때문에 일반 분양아파트 분양가에 못지않은 임대 보증금이 책정돼 있다. 더욱이 전주 구도심지역에 주상복합으로 공급되는 전용면적 84㎡ 규모 임대아파트의 경우 임대 보증금이 기준층은 4억 원이 달하며 테라스 세대의 경우 4억 3300만원에 달하고 있다. 여기에 전주 호성동 옛 공동묘지 부지를 3.3㎡당 1200만원 씩에 낙찰받은 서울지역 시행업체도 이곳에 임대 아파트 362가구를 공급할 예정인데 부지매입 비용과 그동안의 금융비용, 물가인상 등을 고려하면 임대 보증금이 일반 분양아파트보다도 높을 것으로 예측되고 있어 서민을 위한 임대 아파트란 말은 사라질 전망이다. 한국토지주택공사(LH)와 전북개발공사에서도 전주지역에만 각각 1만 244가구와 2657가구의 임대 아파트를 비교적 저렴한 가격에 공급했지만 수요에 비해 공급이 크게 미치지 못하고 있다. 지난 2018년 전주시와 LH간 협약으로 전주 역세권과 가련산 개발을 통해 8000여 가구의 임대 아파트를 조성하기로 했지만 당시 전주시가 임대주택의 필요성은 공감하지만 인구증가 없이 도시팽창을 유발하는 개발사업은 지양한다는 이유로 강력 반대하면서 현재까지 개발이 지연되고 있다. 이 때문에 집 없는 서민들의 경우 민간 임대 아파트에 어쩔 수 없이 가야하는 상황에 처해지고 있지만 턱없이 비싼 임대 조건 때문에 서민층은 입주가 불가능해지고 있다. 전주시 관계자는 “공적자금을 받는 임대 아파트의 경우 협의를 통해 보증금 조정이 가능하지만 일반 임대 아파트의 경우 보증조건에 간섭할 법적인 권한이 없다”며 “인허가 과정에서 사업자와 협의를 통해 지나치게 높은 보증금을 낮추도록 노력하겠다”고 밝혔다.
새만금개발사업 같은 대형공사에 대부분 적용되는 기술형 입찰에 거대 건설사간 공동도급 금지 규제가 폐지될 전망이어서 턴키입찰 같은 기술형 입찰에 전북 건설업체들의 참여지분이 더욱 축소될 우려가 커지고 있다. 1일 도내 건설업계에 따르면 조달청은 최근 그동안 금지해왔던 10대사 공동도급을 허용한다는 방침을 밝혔다. 중견건설사의 기술형 입찰 참여를 돕고, 낙찰률까지 떨어뜨려 예산을 절약하기 위한 취지에서 시행돼 왔지만 낙찰자 결정방법에서 ‘가중치 기준’ 방식이 도입되면서 효과가 없어졌다는 이유다. 하지만 도내 건설업계는 대부분 턴키방식으로 입찰이 진행돼 왔던 새만금개발사업 같은 대형공사에서 지역건설사들의 진입장벽이 더욱 높아질 것으로 예상하고 있다. 최초로 새만금 관련 공사로 발주됐던 방조제 공사의 경우 전북업체 참여가 전무했고 새만금 동서2축 1공구와 2공구의 경우에도 지역업체 참여비율이 각각 15%에 불과했다. 이후 20%이상 지역업체와 공동도급 의무화 등으로 기술형 입찰에 지역업체 참여가 늘어나고 있지만 여전히 지역업체들이 요구하는 30%에는 미치지 못하고 있는 실정이다. 여기에 거대 건설사간 공동도급까지 가능해지면서 지역업체들과의 공동도급 규모는 상대적으로 축소될 우려가 커지면서 대형건설사의 기술형 시장 독식으로 공공공사 외지 대형 건설업체들의 잠식현상이 가속화 될 전망이다. 현재도 기술형 입찰의 경우 낙찰여부와 상관없이 참여지분에 따라 적게는 수천 만원에서 수억 원 이상에 달하는 초기 설계비용 때문에 지역건설사들의 참여가 제한되고 있다. 설계, 자재∙노무의 조달, 시공 등 모든 공사를 한데 묶어 도급을 맡기는 입찰 방식이기 때문에 대형업체와 컨소시엄을 구성해 입찰에 참가하기 위해서는 중소건설업체들도 참여지분에 따라 설계비용을 부담해야 하는 구조이기 때문이다. 낙찰되거나 설계도서가 일정 순위에 들었을 경우 설계비를 보상받을 수 있지만 순위에 들지 못할 경우 낙찰과는 상관없이 초기설계 비용만 고스란히 날리는 경우도 많았다. 도내 건설업계 관계자는 "원자재값 상승, 분양시장 위축에 따른 불경기로 지역건설업체의 수주난과 경영난이 가중되고 있는 상황에서 거대 공룡 건설사들간의 공동도급으로 공공시장의 외지 대형업체들의 잠식현상이 가중될 것으로 우려된다"고 밝혔다.
고금리와 경기침체로 폭발적으로 증가했던 전북지역 미분양 아파트가 최근들어 감소세로 전환되며 확산세가 주춤하고 있다.. 다만 부동산 시장이 활황기 였던 2년 전에 비해 여전히 높은 수준이어서 분양 성을 회복하는 데는 아직 상당한 기간이 필요하다는 진단이 나온다. 27일 국토부가 발표한 3월 주택통계에 따르면 전북지역 미분양 아파트는 3971가구로 지난 2월 8개월만에 4085가구에서 4018가구로 감소세로 전환된데 이어 2개월 연속 감소했다. 거래량도 2월 1648가구에서 1966가구로 중가 하면서 꽁꽁 얼어붙었던 전북 아파트 분양시장이 회복세로 돌아서는 게 아니냐는 기대가 커지고 있다. 하지만 부동산 활황기 였던 지난 2021년 133가구에 비하면 여전히 턱없이 높은 것으로 나타나 회복세를 기대하기는 아직 성급하다는 지적이다. 특히 ‘악성’으로 분류되는 준공 후 미분양은 80가구로 전달 77가구보다 늘어났으며 소폭 늘어났다고는 하지만 거래량도 지난 해 3월 3121건에 비해 37%가 줄었으며 최근 3년간 평균거래량에 비해서도 34%가 감소했다. 전월세 거래량도 4473건으로 전달 5461건에 비해 13.7% 감소했고 5년 평균보다 19.5% 줄었다. 부동산 경기가 아직 회복되지 못하면서 주택 인허가 실적도 줄어들었다. 지난 3월 기준 주택인허가 실적은 1083가구로 전달 1285가구에 비해 15.7%가 감소했으며 최근 10년 평균에 비해 35.8% 감소했다. 반면 올해 들어 3개월 동안 분양실적은 1602가구로 지난 해 998가구보다 24% 증가했고 10년 평균치보다 17.4% 늘어나 경기가 바닥을 치고 조만간 회복할 것이라는 심리가 작용하고 있다는 분석이 나온다. 도내 부동산 업계 관계자는 "아파트 분양시장이 회복하기 위해 가장 큰 요인은 금리하락이다"며 "최근 한국은행이 기준금리를 동결하면서 부동산 시장에 긍정적 요인으로 작용하고 있지만 여전히 미국금리가 오르고 있는 상황이라 국내 기준금리도 다시 동반상승할 가능성이 커 아직 부동산 시장의 회복을 기대하기는 어렵다"고 밝혔다.
전차용역의 배점 문제를 놓고 도내 건설 엔지니어링 업계 내부에서 팽팽한 대립이 지속되면서 지자체에서 추진하는 공공공사에 차질이 빚어지고 있다. 현행 국토부 지침에 용역의 효율성과 기간 단축을 위해 해당 용역의 전 단계인 전차용역 참가기술자와 수행업체에게 배점을 규정하고 있지만 일부 업체들이 특혜의혹을 제기하면서 지자체에서 공고를 내리거나 발주를 연기하는 사태가 발생하고 있기 때문이다. 이들 업체들은 전차용역이 일부 소수업체들의 독과점을 유발하고 있다는 주장을 내세우고 있지만 국토부와 전북도의 규정에 맞서며 자신들에게 유리한 입찰구조를 형성하기 위해 주민들의 삶의 질 향상과 안전을 위해 추진돼야 하는 사업에 발목을 잡고 있다는 지적도 나온다. 25일 전북도와 도내 지자체에 따르면 전차용역은 해당 용역의 전 단계 용역을 말한다. 기본이나 실시설계 이전에 사업의 규모나 비용 등을 수립하는 기본계획에 참가했던 기술자나 업체에게 수행정도와 기간에 따라 배점을 부여하고 있다. 국토부 설계용역 평가업무 매뉴얼에 규정된 설계 등 용역사업자 사업수행능력 세부평가항목에는 전차용역 수행실적에 1점을 배점하고 기술인의 전차용역 참여형태 및 참여기간에 따라 평가하도록 하고 있으며 유사용역을 수행한 업체에게도 전차용역 수행 후 경과기간에 따라 최대 1배점을 부여하고 있다. 전북도 건설기술 엔지니어링 사업자 수행능력 세부평가 기준에도 발주청은 당해 용역의 종류, 규모, 특성 등에 따라 전차용역 인정대상 용역을 결정한다고 규정하고 있다. 전 단계 용역에 경험이 있는 업체나 기술자가 용역에 참가할 경우 자료 및 현황을 정확하게 파악하고 설계에 반영해 비용절감과 기간 단축 등의 이점이 있기 때문이다. 하지만 전차용역에 해당되지 않는 업체들은 전차용역이 특정업체들의 수주확률을 높이는 반면 대다수 업체들의 수주기회를 축소시킨다고 반발하고 있어 발주처인 지자체는 곤혹스런 입장이다. 이는 2억 1000만원 이상의 용역에 적용되는 사업수행능력 평가(PQ)기준이 완화되면서 운찰제로 전락하고 있고 최소한의 인력으로 낙찰을 기대하며 업체수가 우후죽순 난립하고 있기 때문이다. 타 지역의 경우 설계 및 건설감리 사업이 발주됐을 때 10여개 업체가 입찰에 참가하고 있지만 전북은 설계 20개, 건설감리 30개 정도의 업체가 참가하고 있어 생존경쟁이 치열해지고 있다. 문제는 설계용역 평가업무 매뉴얼에 전차용역 배점을 규정한 국토부나 사업자 수행능력 세부평가 기준에 전차용역 인정을 규정한 전북도에서도 전차용역에 대한 인정여부는 발주처의 재량이라는 애매한 답변을 내놓으면서 혼란이 더욱 가중되고 있다는 점이다. 국토부와 전북도 등 상위기관에서 각 지차제의 특성과 현안사항을 고려해 소신과 책임감을 갖고 사업을 추진해 나갈 수 있도록 명문화된 행정지원이 요구되는 이유다. 도내 한 건설 엔지니어링 업계 관계자는 “특혜의혹과 불공정 시비를 제기하는 업체들의 심정도 충분히 이해가 되지만 사업수행능력평가(PQ)는 기술능력과 유사실적 등을 종합적으로 평가하고 견실한 업체를 선정하기 위한 제도며 회사의 능력과 상관없이 평등하게 경쟁하라는 의도가 아니다”며 “제도의 도입목적과 배경을 이해하고 회사의 능력을 키우는데 전력해야 한다”고 강조했다. 이에 맞서 한국엔지니어링 전북지회 관계자는 “전차용역에 대한 배점은 국토부나 전북도 지침에 수행정도와 용역수행 후 경과기간에 따라 평가하도록 규정돼 있지만 기본계획에 대한 전차용역은 타당성 조사이기 때문에 전차용역 배점을 적용해서는 안된다고 명시돼 있다”며 “도내 지자체에 타당성 조사에 대한 전차용역 배점을 인정해서는 안된다는 공문을 보내고 대응하고 있다”고 밝혔다.
지난해 '빌라왕'과 최근 인천 '건축왕' 사건처럼 연립·빌라, 소형 오피스텔 등의 전셋값이 매매가격에 육박하는 '깡통전세' 우려 지역이 전국적으로 25곳이 넘는 것으로 나타났다. 현재 집단 전세사기에 따른 임차인의 피해가 전국적으로 확산할 조짐을 보이는 가운데 전세 보증금을 떼일 위기에 처한 세입자들이 더 늘어날 수 있다는 우려가 커지고 있다. 21일 한국부동산원이 공개한 '임대차 사이렌' 정보에 따르면 올해 1∼3월 전국 시·군·구에서 연립·다세대 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 80%를 넘는 곳은 총 25곳으로 집계됐다. 임대차 사이렌에 제공되는 전세가율은 해당 월을 기준으로 최근 3개월간의 임대차 실거래 자료를 바탕으로 나온 수치다. 광역 시·도 단위는 제외한 것으로, 실거래 사례가 적어 공개되지 않는 기초자치단체까지 포함하면 실제 전세가율이 80%를 넘는 곳은 이보다 훨씬 많을 것이라는 게 부동산원의 설명이다. 실거래가를 토대로 한 전세가율이 80%를 넘으면 전셋값이 매매가격에 육박해 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세'의 위험이 커진다. 여기에 조직적인 전세사기 행각을 벌인 '건축왕'의 사례처럼 건물을 신축하면서 금융기관 대출을 받아 선순위 근저당권까지 있는 경우를 포함하면 깡통전세 위험 지역은 이보다 훨씬 많을 전망이다. 3월 조사 기준 연립·다세대의 전세가율이 가장 높은 지역은 대전시 대덕구로 전세가율이 무려 131.8%에 달했다. 매매가격이 1억원이라고 가정할 때 전셋값이 1억3천만원이 넘는다는 얘기다. 연립·다세대를 비롯한 집값 전체가 전반적으로 크게 하락한 가운데 전셋값은 매매가보다 상대적으로 덜 내려 전셋값이 매매가에 육박하거나 웃도는 주택이 늘고 있다. 대전시 중구의 전세가율도 85.8%를 기록하는 등 대전시 전체 연립·다세대 평균 전세가율은 100.7%에 달했다. 또 경기도 평택시의 연립·다세대 전세가율이 100.4%로 100%를 넘었다. 평택 삼성전자 반도체 공장 일대를 중심으로 대기업 직원들의 임차 수요가 뒷받침되며 전셋값이 비교적 높게 형성된 것이다. 역시 대기업 생산시설이 있는 전남 광양(90.4%), 충남 당진(83.6%) 등도 전세가율이 높았고, 최근 반도체 국가산업단지 후보지로 선정된 경기 용인 처인구 역시 전세가율이 88.1%로 90%에 육박했다. 경기 수원 팔달구(95.1%)와 경기 파주시(94.5%)는 전세가율이 90%를 넘었다. 인천 미추홀구는 지난 2월 조사에서 전세가율이 96.9%로 100%에 육박했다가 3월 조사에선 89.9%로 떨어졌지만, 깡통전세 위험은 여전하다. 서울에서는 영등포구(86.3%), 도봉구(85.2%), 강북구(84.9%), 구로구(84%) 등 9개 구의 전세가율이 80%를 넘어 깡통전세 위험군으로 분류됐다. 전문가들은 최근 빌라로 불리는 연립·다세대에 대한 불안심리 확산으로 전세 수요가 감소한 가운데 집값과 전셋값이 계속해서 하락할 경우 깡통전세 피해자는 더 늘어날 수 있다고 보고 있다. 국회 국토교통위원회 소속인 정의당 심상정 의원이 국토교통부로터 받은 주택자금 조달계획서(2020년~2022년 8월) 161만건을 분석한 결과, 전세가율이 80%를 넘어 '깡통주택' 고위험군으로 분류되는 경우는 12만1천553건에 달했다. 특히 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차2법 시행 이후 전셋값 폭등기인 2021년에 계약한 전세의 2년 만기가 올해 본격적으로 돌아오면서 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 임차인들의 피해가 더욱 증가할 것이라는 우려가 나온다. 현재 임차인 주택의 경매로 보증금을 떼일 위기에 처한 인천 미추홀구 '건축왕' 사건 외에도 화성 동탄과 구리, 부산 등에서도 집단으로 전셋값을 돌려받지 못하고 있다는 전세사기 의심 피해사례가 줄을 잇고 있다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "2년 전 전셋값과 매매가격의 동반 상승으로 '무자본 갭투자' 환경이 조성되면서 이 시기에 조직적으로 나타난 전세사기의 후폭풍이 본격화되는 모습"이라며 "실질적인 임차인 보호 대책이 절실하다"고 말했다.
한때 일부 평형에서 최고 300대 1이 넘는 청약률을 기록할 정도로 과열 양상을 보여왔던 전북 아파트 분양시장에 미분양 리스크가 커지고 있다. 한 풀 꺾였다고는 하지만 여전히 고금리 기조가 지속되는 데다 경기침체로 미분양 아파트가 폭발적으로 늘면서 주택시장의 시한폭탄으로 작용할 전망이다. 20일 국토부가 집계한 지난 2월 말 전북지역 미분양 아파트는 4018가구로 1년 전인 지난해 2월 131가구에 비하면 30배 이상 증가했다. 지역별로는 지난해 9월 만해도 3가구에 불과했던 군산이 2500가구로 늘었고 익산도 지난해 9월 385가구에서 1067가구로 증가하는 등 신규 아파트 공급이 많았던 지역에 한국은행 기준금리가 오르기 시작했던 시점부터 아파트 미분양률도 동반 상승한 것으로 나타났다. 조정대상지역 지정으로 신규 아파트 공급이 급감했던 전주지역도 미분양 아파트가 지난 2021년 4월부터 0(제로)를 유지했지만 지난해 10월 135가구를 기록했으며 지난 1월부터 111가구로 집계됐다. 지난해 전주지역의 신규 아파트 공급이 200여 가구에 불과했던 점을 감안하면 절반이 미분양 아파트라는 계산이 나온다. 476세대를 모집하는 전주 에코시티 A아파트 청약접수에 2만9341명이 몰려 평균 61대1, 최고 309대 1의 청약 경쟁을 기록했던 지난 2019년과는 완전 상반된 상황이 전개되면서 미분양 공포감이 전북지역 분양시장에 확산되고 있다. 전주지역만 해도 수년 간 분양일정을 미뤄왔던 포스코 건설이 전주 송천동 에코시티 16블록에 아파트를 공급하기 위해 전주시와 분양가를 조율하고 있는 것으로 알려져 조만간 분양에 나설 예정이고 전주 감나무골과 기자촌 재개발사업단지에서 2000가구가 넘는 일반 분양이 쏟아질 전망이다. 여기에 지역주택조합과 가로정비주택조합, 소규모 재건축조합도 잇따라 추진되면서 전주지역에는 올해나 내년 초반까지 수천 가구의 신규 분양아파트가 공급될 것으로 예상되지만 시장상황이 여의치 않아 분양업계의 고심이 커지고 있다. 전주지역 주택사업조합 관계자는 “부동산 호황기 때는 건설사들이 서로 시공을 맡겠다고 경쟁을 펼쳤지만 현재는 시공사를 구하기가 쉽지 않은 상황이다”며 “고금리와 경기침체가 지속되면서 미분양 공포감에 건설사는 물론 사업시행사도 골머리를 앓고 있다”고 전했다.
토목 설계용역의 전단계인 전차 용역의 적용 여부를 놓고 관련업계 사이에서 갈등이 심화되고 있다. 전차용역은 해당 용역의 전 단계 용역을 말한다. 기본이나 실시설계 이전에 사업의 규모나 비용 등을 수립하는 기본계획은 참가했던 기술자나 업체에게 수행정도와 기간에 따라 가점을 부여하고 있다. 전 단계 용역에 경험이 있는 업체나 기술자가 용역에 참가할 경우 자료 및 현황을 정확하게 파악해 설계에 반영해 비용절감과 기간 단축 등의 이점이 있기 때문이다. 하지만 전차용역에 해당되지 않는 업체들은 전차용역이 특정업체들의 수주확률을 높이는 반면 대다수 업체들의 수주기회를 축소시킨다고 반발하면서 발주처인 지자체에서도 곤혹을 치르고 있다. 갈등이 표면화된 계기는 최근 기초금액 24억7,000만원 규모의 '군산시 하수도정비 기본계획(변경) 수립용역'이 공고되면서다. 군산시는 해당 용역을 발주하면서 사업수행능력 평가방법 및 세부평가기준에 전차용역에 대한 2점(기술자 1점과 사업자 1점)가점을 부여했다. 도내 엔지니어링업계는 해당 용역에 전차가점을 부여한 것은 대다수 업체들은 배제하고 특정업체를 염두에 둔 행위라며 철회를 요구하고 나섰다. 이들은 건설기술진흥법상 건설공사의 시행과정은 타당성조사를 거쳐 기본계획, 기본설계, 실시설계 단계로 이뤄지는데 해당 용역은 기본계획이라 전단계가 타당성조사 용역을 수행하지 않았기 때문에 전차용역이라고 볼 수 없다는 주장을 내세우고 있다. 그러나 다른 한편에서는 상수·하수도 정비 기본계획이나 도시·군 기본계획, 도로정비 관리계획 등은 법적 의무사항으로 전차용역에 대한 가점이 합당하다며 맞서고 있다. 수도법 제5조에는 하수도의 정비에 관한 20년 단위의 기본계획을 수립해야 하며 하수도법 6조에는 5년마다 하수도 정비계획의 타당성을 검토해 필요한 경우 변경해야 한다고 규정하고 있어 특수목적 건설공사 시행과정 중에 하나가 아니라는 입장이다. 전북도 건설기술 엔지니어링 사업자 수행능력 세부평가 기준에도 발주청은 당해 용역의 종류, 규모, 특성 등에 따라 전차용역 인정대상 용역을 결정한다고 규정하고 있어 변경 전 수행한 기본계획을 전차로 인정할지는 지자체의 권한으로 면밀한 검토가 요구된다. 전국 최근 1년간 수도 및 하수도 정비 기본계획(변경) 발주시 기본계획을 전차로 인정한 발주청은 전국 39개 지자체 중 32 곳으로 나타났다. 전북에서도 최근 10년간 하수도 정비 기본계획은 13개 지자체에서 발주돼 11곳이 전차를 인정해 가점을 부여했고 수도 정비 기본계획 또한 10개 지차제에서 발주돼 8개 지자체가 전차용역에 가점으로 부여했다. 전북도 관계자는 “지난 해 세부기준 변경으로 전차용역의 명과 인정기준, 범위 등을 공고에 명시해야 되는데 시행된지 얼마 되지 않아 혼란을 겪고 있는 것 같다”며 “해당 용역에 전차용역의 존재여부는 누구보다 발주처가 가장 잘 알고 있다. 전차용역에 가점 적용은 견실한 업체를 선별하기 위한 과정이며 발주처의 재량이기 때문에 일부 반발을 인식하기보다는 능력있는 업체를 선정하기 위한 소신있는 행정이 필요하다”고 강조했다.
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