[노인환의 세상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 조정대상지역 - 취득세편

앞서도 알려드렸듯이 지난 2020년 12월 18일 정부는 전국에 걸쳐 총 36곳을 투기과열지구 조정지역을 신규로 지정했는데, 그 대상지역에 전주시 전역이 포함되어 있습니다. 투기과열지구와 조정대상지역이란 용어는 혼재되어 사용되고 있는데 보다 정확한 의미를 확인할 필요가 있습니다. 투기과열지구가 가지는 의미는 주로 금융상의 제재를 말합니다. 즉, 주택을 취득할 때 LTV, DTI제한 적용, 중도금대출요건 강화, 자금조달계획서의 신고의무화, 청약요건 강화 등을 꼽을 수가 있습니다. 반면에 조정대상지역은 세제상의 제재로써 다주택자 중과, 1세대1주택비과세요건 강화, 취득세 중과 등이 있는데 오늘은 그중에서 취득세 중과에 대해 알아보도록 하겠습니다. 취득세중과의 핵심은 2020년 8월 이전에는 조정지역인지의 여부에 상관없이 1~3%가 적용되었지만, 그 이후 취득 분부터 조정대상지역의 경우 1주택자는 1~3%, 2주택자는 8%, 3주택자는 12%가 적용되게 됩니다. 또한 비조정지역이라도 3주택자는 8%가 적용되고 법인과 4주택자는 12%의 세율이 적용되며, 조정지역 내의 3억 이상인 주택을 증여로 취득하게 되면 12%의 취득세를 부담해야 합니다.(그 외의 경우 3.5% 부담) 덧붙여서 분양권의 경우 분양권 계약시점에서 주택으로 보아 주택 수를 합산하여 계산하게 됩니다. 조정대상지역 내의 1억 미만의 주택은 중과세대상에서 제외하게 되는데 현재의 세법규정상 중과를 피할 수 있는 유일한 해법은 세대를 분리하여 주택 수를 줄이는 방법뿐입니다. 참고로 중과대상 주택 수의 계산은 주민등록표에 같이 기재된 세대 단위로 계산하게 되는데 배우자와 30세 미만의 미혼자는 주민등록을 달리하여도 같은 세대로 보며, 30세 미만의 미혼자의 소득이 중위소득 40% 이상(2021년 기준 : 731,132원)인 경우에는 별도 세대의 구성이 가능하고, 65세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합가한 경우에는 각각을 독립세대로 보게 됩니다. /한국세무사회 이사

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2021.03.11 18:20

[노인환의 세상만사] 화성에서 온 1세대 금성에서 온 1세대

원칙적으로 부동산을 양도하고 양도차익이 발생했다면 합당한 세금을 부담해야 합니다, 그러나 이러한 응능부담 원칙의 예외로써 서민의 주거안정과 거주이전의 자유를 보장하는 취지로 도입된 것이 바로 1세대1주택비과세 제도입니다. 현행 소득세법은 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있습니다. 그런데 2주택 보유자라 하더라도 투기목적이 아니거나 합당한 이유가 있는 예외들을 세법에 규정한 까닭에 다주택자가 비과세를 받을 수 있는 경우의 수가 33가지에 이르게 되어 본래의 도입 취지를 위배하는 결과를 초래하게 되기도 합니다. 이러한 1세대1주택비과세 혜택을 받으려면 먼저 1세대의 개념을 이해할 필요가 있는데, 세법에서 의미하는 1세대란 일반적인 의미의 1세대보다 엄격하게 또한 폭넓게 제한하여 실질적인 1세대가 서류상으로만 세대를 분리하여 비과세혜택을 받는 것을 방지하고 있습니다. 구체적으로 1세대란 거주자 및 배우자(서류상으로 이혼하였으나 실질적인 부부인 경우 포함)가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족단위를 의미하며 이러한 가족단위의 범위에는 거주자 및 배우자의 직계존비속과 형제자매를 포함합니다. 따라서 이 기준에 의한 1세대의 범위에는 장인, 장모 및 시부모와 처남과 처제, 시동생과 시누이, 사위와 며느리가 포함되며 형수와 제수, 동서와 형부등은 포함되지 않습니다. 그리고 세법에서 규정하는 세대를 구성하려면 배우자가 있어야 하나 예외적으로 나이가 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 국민기초생활보장법이 정한 중위소득의 40% 이상의 소득이 있는 경우에는 배우자가 없더라도 1세대로 보며, 부부의 경우에는 세대를 분리하더라도 법률상으로나 실질적으로 이혼하는 경우가 아니면 동일세대로 보게 됩니다.

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2021.02.25 16:28

[노인환의 세상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 조정대상지역

지난 12월 18일 전주시 전역이 부동산투기과열지구 조정대상 지역으로 지정되었습니다. 일반적으로 투기과열지구와 조정대상지역이 혼재되어 사용되고 있는데 투기과열지구는 LTV, DTI등 대출규제나 분양권전매제한등에 의미가 있는 용어이고 양도소득세 영역에서는 조정대상지역인지의 여부가 중요한 의미가 있습니다. 원칙적으로 부동산을 양도하고 양도차익이 발생했다면 합당한 세금을 부담해야 합니다, 이러한 응능부담의 원칙의 예외로서 서민의 주거안정과 거주이전의 자유를 보장하는 취지로 도입된 1세대1주택비과세 제도입니다. 현행 소득세법은 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우 양도소득세를 비과세 한다고 규정하고 있습니다. 그런데 2주택 보유자라 하더라도 투기목적이 아니거나 합당한 이유가 있는 예외들을 세법에 규정한 까닭에 다주택자가 비과세를 받을 수 있는 경우의 수가 33가지에 이르게 되어 본래의 도입 취지를 위배하는 결과를 초래하게 됩니다. 이에 따라 조정대상지역에 있는 주택을 양도하고 비과세혜택을 받으려면 한층 강화된 요건을 충족해야 하는데 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. △취득시기의 문제 양도대상 주택을 조정대상지역 이전에 취득했다면 양도당시 조정지역이라 하더라도 2년 이상만 보유하면 되는데 반해 취득당시 조정대상지역이었다면 조정대상지역에서 해제 되더라도 2년의 실거주요건을 충족해야 비과세가 가능합니다. △일시적2주택 보유기간의 단축 이사목적으로 주택을 취득하는 경우 종전주택을 취득후 1년이상 지난후 신규 주택을 취득하고 신주택 취득후 3년내에 종전주택을 처분하면 비과세 적용이 가능하나 조정지역에 있는 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우 종전주택을 2년이내에 처분해야 비과세가 가능 합니다. △거주기간의 계산 일반적인 경우 양도당시 1주택이고 2년 이상 거주만 확인되면 비과세가 가능하나 조정대상지역에 있는 주택인 경우 1주택이 된 시점부터 2년 이상 거주해야 비과세가 가능합니다. /한국세무사회 이사

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2021.02.04 16:58

[노인환의 세상만사] 호환마마보다 무섭다는 조정대상지역

지난 기고에서도 언급했듯이 2020년 12월 18일 정부는 전국에서 총 36개의 투기과열 조정대상 지역을 신규로 지정했는데 전주시 전역이 그 대상지역에 포함되었습니다. 조정대상지역에 포함되면 취득단계에서 취득세 중과, LTV, DTI, DSR등을 통환 부동산담보대출의 제한과 더불어 분양권 전매와 1순위청약자격 등에도 규제를 받게 됩니다. 또한 양도단계에서는 1세대1주택 비과세요건에 거주요건추가, 다주택자에 대한 중과, 분양권 양도시의 고율과세란 불이익을 받게 되는데 오늘은 그중 다주택자에 대한 중과에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 2주택자는 10%, 3주택자는 20%를 기본세율에 추가 과세합니다. (2021년 6월 1일 이후에는 20%와 30%로 상향조정) 예를 들어 설명하면 올해 6월 1일 이후 주택을 양도하고 3억의 양도차익이 발생했다면 일반지역이면 38%의 세율이 적용되는데, 조정대상지역에 포함된 주택이라면 2주택자는 20%가 추가되어 58%, 3주택자는 30%가 추가되어 68%의 세율이 적용됩니다. 극단적인 예로 현재 소득세의 최고세율이 45%인데 여기에 30%가 추가되면 75%의 세율이 적용되고 지방세 10%까지 합하면 85.8%의 세율이 적용되게 됩니다. 즉, 조정대상지역에 있는 3주택을 양도하고 10억의 양도차익이 발생했다면 7억 5천만원의 양도세를 내야 하는데, 반면 조정대상지역에 포함되지 않아 일반세율이 적용된다면 3억 2천만원의 양도세만 내게 됩니다. 또한 3년 이상 보유한 주택에 대해 물가상승분에 대한 보전의 의미가 있는 장기보유특별공제의 적용도 받을 수가 없습니다. 조정대상지역에 소재하는 모든 주택이 중과세되지는 않는데 전주시를 기준으로 기준시가 3억이 안 된다면 중과세 적용을 받지 않습니다. 예를 들어 전주시 송천동에 아파트 10채를 가지고 있더라도 기준시가가 3억이 안된다면 중과세가 아닌 일반세율이 적용됩니다. 이처럼 기준시가 3억이 안된다면 중과세적용은 배제됩니다. 하지만 1세대1주택 비과세 판단을 할 경우 주택 수에는 포함된다는 점은 기억해 두셔야 합니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2021.01.21 14:43

[노인환의 세상만사] 호환마마보다 무섭다는 조정대상지역

노인환 한국미국 세무사 국토교통부는 지난해 12월 18일 전국에서 총 36곳의 조정대상지역을 신규로 지정했습니다. 그런데 주목할 만한 것은 전주시가 바로 이번 조정대상지역에 포함되었다는 것입니다. 조정대상지역이란 과열된 부동산 시장을 잠재우기 위해 주택가격 상승률이 물가상승율의 2배 이상이거나 청약경쟁율이 5:1 이상인 지역에 대해 국토교통부장관이 지정한 지역을 말합니다. 조정대상지역에 포함되면 주택담보대출 시 LTV(주택담보대출비율),DTI(총부채상환비율),DSR(총부채원리금상환비율)등을 통한 규제를 받는 것은 물론 분양권 전매와 1순위 청약자격 등에도 규제를 받습니다. 또한 증여를 통한 주택취득시 의 취득세 중과(12%)와 함께 양도 시의 1세대1주택비과세 요건강화와 다주택자의 양도세 중과, 분양권 양도시의 고율과세란 불이익을 받게 됩니다. 먼저 1세대1주택 비과세 대한 요건 강화입니다. 통상적으로 1세대가 국내에서 1주택을 2년 이상 보유하였을 때 양도소득세가 비과세 됩니다. 또한 일시적으로 2주택이 되더라도 기존 주택을 3년 내에만 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다. 그런데 조정대상지역에 포함이 되면 해당 주택에 2년 이상 거주해야 하고 일시적 2주택자의 경우 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세 혜택이 가능합니다. 거주요건이란 1세대 전원이 주민등록을 이전하고 실지로 해당주택에서 거주를 해야 한다는 의미인데 조정대상지역에 있는 주택인 경우 모든 주택이 거주요건을 충족해야 하는 지의 여부입니다. 결론부터 말씀드리면 거주요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있는 주택은 조정지역대상 지정일 이후에 취득한 주택부터 적용됩니다. 따라서 전주시의 경우 2020년 12월 18일에 조정대상지역으로 지정되었으니 그 이전에 취득한 주택의 경우 거주요건에 상관없이 보유요건만 충족하면 비과세 혜택을 받을 수가 있으며, 조정대상지역 지정일 이후에 취득한 주택은 양도 당시에 조정대상지역에서 제외되더라도 2년 거주 요건을 충족해야 비과세혜택을 받을 수가 있습니다. 그리고 절대로 놓쳐서는 안 되는 것은 2021년부터 분양받은 분양권의 경우 1세대1주택 비과세 혜택을 위한 주택을 판정할 때 1주택으로 보게 되므로 각별한 주의가 필요합니다 /노인환 한국세무사회 이사

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2021.01.07 17:24

조정대상지역 지정으로 달라지는 것들

노인환 한국미국 세무사 요즘 뉴스를 보면 코로나와 관련된 뉴스만큼 자주 등장 하는 것이 부동산과 관련된 소식인데요, 그 중심에는 조정지역과 LTV, DTI, DSR 등의 생소한 단어와 함께 이와 관련된 금융 및 세제상의 규제강화란 토픽이 있습니다. 부동산규제지역에 해당되어 금융과 세제상의 규제를 받는 투기지역, 투기과열지역, 조정지역을 묶어서 조정대상지역이라고 하는데 일반적으로 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁율이 5:1 이상인 지역에 대해 국토교통부장관이 지정하게 됩니다. 조정대상지역은 2016년 11월 서울과 수도권 일부가 최초로 지정된 이후 2020년 6월 청주 등이 포함되고, 2020년 11월 19일 김포와 부산해운대, 대구 수서구 등이 지정되어 현재 투기과열지역 48곳, 조정대상지역은 75개에 이르고 있습니다. 조정대상지역에 포함되면, 먼저 금융상의 규제로 LTV(Loan To Vaue ratio,주택담보대출비율)과 DTI(Debt To Income,총부채상환비율)가 적용되어 LTV 및 DTI가 각각 50%로 제한되게 됩니다.(9억 초과주택 및 투기과열지구는 30%) 또한 2주택 이상 보유세대는 신규주택 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 없으며(LTV 0%), 2주택이 아니더라도 실주거목적이 아니라면 주택담보대출을 받을 수가 없습니다. 이와 더불어 중도금 대출요건도 제한되게 됩니다. 두 번째로 세제상의 규제를 받게 됩니다. 조정대상지역에 포함된다면 2주택세대에는 일반세율의 20%가, 3주택의 경우 30%가 추가과세 되고 장기보유특별공제의 적용이 배제되며, 분양권 전매시에는 양도차익에 상관없이 55%의 세율이 적용되고, 일시적 2주택으로 비과세적용을 받으면 1년 이내에 신규주택에 전입해야 되고 1년 이내에 기존주택을 양도해야 합니다. 세 번째로 주택청약 등에 대한 규제가 있습니다. 먼저 주택이나 오피스텔분양권의 전매가 제한되며, 주택청약을 위한 1순위 요건이 강화되게 되고 조정대상지역 내에 주택을 취득하게 된다면 주택보유현황과 현금증여 등이 포함된 자금조달계획서 제출이 의무화됩니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2020.12.10 17:00

[노인환의 세상만사] 사전증여를 하면 유리하다?

증여세란 증여에 의하여 재산이 무상으로 이전되는 경우에 부과되는 세금입니다. 증여세가 갖는 의미는 사전에 탈루된 소득에 대한 소득세를 보완하는 기능을, 또한 사전증여를 통해 상속세를 회피하는 것을 방지하는 기능이 있기도 하지만 정상적으로 축적된 부의 이전에 대해 다시 과세하는 이중과세의 성격도 가지고 있는 세금입니다. 증여세는 부부의 경우 6억 원, 직계존비속간에는 5천만 원(미성년자의 경우 2천만 원), 기타 친족이면 1천만 원의 기본공제가 적용되고 10%~50%(1억 이하 10%, 30억 초과 50%)의 누진세율로 10년 이내에 증여받는 재산에 대해 합산하는 과세체계를 가지고 있는 세금입니다. 이러한 과세체계 내에서 증여세를 줄일 방법은 없을까요? 가정 먼저 생각해 볼 수 있는 것이 수증자를 분산하는 방법입니다. 증여세는 수증자, 즉 증여받는 사람이 내는 세금으로서 증여재산 공제 또한 각 수증자별로 적용이 됩니다. 따라서 같은 금액을 한 명한테 증여하는 것 보다 여러 사람에게 증여하는 것이 증여재산 공제를 각각 받을 수 있고, 낮은 세율이 적용되어 증여세를 절감할 수 있습니다. 두 번째로 부동산을 사전에 증여하는 방법입니다. 부동산의 가치는 매년 상승하는 것이 일반적인 경우이고, 사전증여에 따른 양도소득세 부담을 별개로 한다면 미리 증여를 하는 것이 부동산 가치상승분 만큼 저평가된 가격으로 증여세를 부담하게 되어 절세가 가능해집니다. 또한 증여세가 비과세되는 증여재산공제는 10년 단위로 적용되므로 미리 증여를 하게 되면 증여재산공제를 조기에 다시 적용받을 수 있어 절세가 가능합니다. 그리고 상속세를 계산하는 경우 사망일로부터 10년 이내에 직계 존비속에게 증여한 재산은 합산하게 되는데, 미리 증여할 경우 이를 피할 수도 있고 설령 합산하게 되더라도 부동산가치 상승분만큼 저평가된 가격으로 합산하게 되므로 상속세를 절감할 수 있습니다. 단, 사전에 증여할 경우 10년 이내에 합산하는 증여재산은 증여자가 부부인 경우에는 동일인으로 보아 합산하게 되므로 주의할 필요가 있습니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2020.11.26 17:55

[노인환의 세상만사] 알쏭달쏭 공동명의주택

일반적으로 주택을 취득하는 경우 자금출처 조사부터 여러 가지 세금문제에 직면하게 됩니다. 우선 취득시점에서 취득자금에 대한 자금출처 조사와 취득세를 납부해야 하고보유시점에서는 재산세와 종합부동산세를, 양도시점에서는 양도소득세에 대한 고민을 해야합니다. 특히나 요즘은 남녀평등과 향후의 분할을 대비하거나, 절세차원에서 부부 공동명의로 하는 것이 트렌드이지만, 주택에 대한 명의문제로 부부간의 분쟁이 발생하고 심지어는 이혼까지 가는 경우도 자주 볼 수 있습니다. 그렇다면 과연 부부공동명의로 하는 것이 절세 효과가 있을까요? 미래를 쉽게 예측할 수 없으니 이 부분은 여러분의 몫으로 남겨두겠습니다. △취득시점 취득시점에서 납부해야 하는 취득세는 단독으로 소유한 공동명의로 하든지 지분별로 납부하게 되며, 자금출처 조사 또한 부부간에는 6억 원까지 증여세가 과세되지 않기 때문에 부부 공동명의로 하든지 배우자 일방의 단독명의로 하든지 세금 차이는 없습니다. △보유단계 보유 단계에서 납부해야 하는 재산세는 주택이라는 물건을 1단위로 보고 정액세율로 부과하기 때문에 차이가 없는데 반해, 종합부동산세는 개인별로 과세가 되고 종합소득세처럼 초과누진세율로 과세가 되기 때문에 종합부동산세에 해당되는 주택을 취득한다면 부부공동명의로 하는 것이 유리합니다. △양도단계 양도단계에서 부담해야 하는 세금은 양도소득세입니다.보유하고 있는 주택이 9억 원 이하이고 거주 및 보유기간을 충족하는 비과세 주택에 해당된다면 단독명의로 하나 공동명의로 하나 차이가 없습니다. 그러나 9억 원을 초과하거나 과세되는 주택에 해당된다면 얘기가 달라집니다. 양도소득세는 개인별로 과세가 되기 때문에 양도가액에서 취득가액 및 각종 부대비용을 공제한 후의 양도차익을 각 개인별로 분배한 후 각각에 대해 기본공제와 장기보유특별공제를 적용하기 때문에 부부 공동명의로 하는 것이 훨씬 유리하게 됩니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2020.11.12 20:09

[노인환의 세상만사] 알쏭달쏭 공동명의주택

일반적으로 주택을 취득하는 경우 자금출처 조사부터 여러 가지 세금문제에 직면하게 됩니다. 우선 취득시점에서 취득자금에 대한 자금출처 조사와 취득세를 납부해야 하고보유시점에서는 재산세와 종합부동산세를, 양도시점에서는 양도소득세에 대한 고민을 해야합니다. 특히나 요즘은 남녀평등과 향후의 분할을 대비하거나, 절세차원에서 부부 공동명의로 하는 것이 트렌드이지만, 주택에 대한 명의문제로 부부간의 분쟁이 발생하고 심지어는 이혼까지 가는 경우도 자주 볼 수 있습니다. 그렇다면 과연 부부공동명의로 하는 것이 절세 효과가 있을까요? 미래를 쉽게 예측할 수 없으니 이 부분은 여러분의 몫으로 남겨두겠습니다. △취득시점 취득시점에서 납부해야 하는 취득세는 단독으로 소유한 공동명의로 하든지 지분별로 납부하게 되며, 자금출처 조사 또한 부부간에는 6억 원까지 증여세가 과세되지 않기 때문에 부부 공동명의로 하든지 배우자 일방의 단독명의로 하든지 세금 차이는 없습니다. △보유단계 보유 단계에서 납부해야 하는 재산세는 주택이라는 물건을 1단위로 보고 정액세율로 부과하기 때문에 차이가 없는데 반해, 종합부동산세는 개인별로 과세가 되고 종합소득세처럼 초과누진세율로 과세가 되기 때문에 종합부동산세에 해당되는 주택을 취득한다면 부부공동명의로 하는 것이 유리합니다. △양도단계 양도단계에서 부담해야 하는 세금은 양도소득세입니다.보유하고 있는 주택이 9억 원 이하이고 거주 및 보유기간을 충족하는 비과세 주택에 해당된다면 단독명의로 하나 공동명의로 하나 차이가 없습니다. 그러나 9억 원을 초과하거나 과세되는 주택에 해당된다면 얘기가 달라집니다. 양도소득세는 개인별로 과세가 되기 때문에 양도가액에서 취득가액 및 각종 부대비용을 공제한 후의 양도차익을 각 개인별로 분배한 후 각각에 대해 기본공제와 장기보유특별공제를 적용하기 때문에 부부 공동명의로 하는 것이 훨씬 유리하게 됩니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2020.10.29 19:04

[노인환의 세상만사] 임대주택과 1세대주택비과세

지난 8월 19일 보건복지부는 보험료 부과제도개선위원회를 열고 소득중심의 건강보험료 부과기반 확대방안을 확정하여 발표하였습니다. 즉, 소득이 있는 곳에 건강보험료를 부과한다는 기본원칙을 실현하겠다고 천명한 것이지요. 이에 따라 2020년 10월20일부터 금융소득과 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우에도 건강보험료가 부과됩니다. 일반적으로 주택을 임대하는 경우 구청과 세무서에 임대사업자 등록을 하면 다양한 세제혜택이 주어지는데 그중에서 거주자가 주택을 한 채 보유한 상태에서 임대사업자 등록을 한 후에 거주하는 주택을 양도하는 경우 비과세되는 경우에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 원칙적으로 국내에 2주택 이상을 보유하다 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세됩니다. 그런데 거주주택비과세제도라 하여 일정한 요건을 갖춘 임대주택을 보유하고 본인이 거주주택을 양도하는 경우에 임대주택은 보유하지 않는 것으로 보아 양도소득세가 비과세 되는데 그 요건은 다음과 같습니다. 1)임대주택의 등록요건 기준시가 6억원(비수도권은 3억원)이하인 주택을 시군구청 및 세무서에 사업자등록을 한 후에 임대인에게 5년 이상 임대를 하고 임대료 인상률이 연 5% 이내여야 합니다. 그런데 비록 5년의 임대요건을 채우지 못한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 우선 거주주택에 대에 비과세를 적용한 후, 추후에 5년의 임대기간을 충족하지 못한다면 그 사유가 발생하는 날로부터 2개월 이내에 거주주택의 양도당시에 대한 양도소득세를 신고납부해야 합니다. 또한 의무임대기간은 민간임대특별법상 단기(4년), 장기(8년) 모두 적용이 가능하나 단기(4년)임대주택이라 하더라도 5년 이상 임대하여야 합니다. 2)비과세대상 거주주택의 요건 임대주택 외에 거주주택은 1채만 보유해야 하며, 그 거주주택에 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다. 또한 대체취득으로 인해 일시적으로 2주택이 되더라도 비과세요건을 갖춘 경우에는 일반주택과 동일하게 비과세를 받을 수 있으며, 이러한 거주주택의 비과세 혜택은 2020년 세법개정으로 인해 거주자 1인에 대해 평생 1회만 적용 받게 됩니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2020.10.15 17:43

유보소득에 대한 과세, 괜찮을까?

정부는 내년부터 최대주주와 그 특수관계자가 보유하는 지분이 80% 이상인 개인 유사법인에 대해 사내유보금이 일정수준 이상이면 이를 배당한 것으로 간주하고 유보소득과세를 도입한다고 합니다. 즉, 법인세율이 상대적으로 소득세율에 비해 낮다는 점을 악용해 1인주주 법인을 설립한 후 사내에 유보금을 쌓아두는 방식으로 소득세를 회피하고, 이 유보금을 이용한 부동산투기나 꼼수증여를 막겠다는 취지겠지요. 그런데 문제는 우리나라의 상당수의 중소기업이 개인유사법인인 점을 고려하면 자칫 선량한 중소기업까지 세금폭탄을 맞을 수도 있다는 점입니다. 또한 정부에서는 세후소득의 50%나 전체자본금의 10%을 적정유보금으로 보고, 이를 초과하는 부분에 대해 과세하기로 했는데 과연 정부가 말하는 적정유보금의 수준이 합당한지 여부도 논란의 여지가 있습니다. 덧붙여서 정부는 사내유보금에 대한 과세는 미래에 배당의 재원으로 사용될 잉여금에 선 과세이므로 문제가 될 것이 없다는 입장이나 미실현소득에 대한 과세가 소득이 있는 곳에 세금이 있다라는 조세의 대원칙에서 보자면 어불성설(語不成說)이 될 우려가 있습니다. 일반적으로 기업은 미래에 대한 투자나 경기불확실성에 대비해 유동성 확보 차원에서 유보금을 보유하고 있고, 재무제표에 잉여금으로 표시되는 유보금은 숫자상으로는 나타나지만 실지로는 재고자산이나 투자자산 등 유무형의 자산으로 분산되어 있어 현실적으로는 배당의 재원으로 사용될 현금성 자산을 보유하고 있지 않습니다. 즉, 기업이 유보소득에 대한 과세를 피하기 위해 배당을 하게 된다면 배당의 재원으로 사용될 재원을 외부로부터 차입해야 하는 극단적인 상황을 초래할 수도 있고, 적정유보금을 초과한 부분에 대해 배당으로 간주되어 선 과세가 된다면 향후 손실이 발생하여 적정유보금에 미달하면 다시 환급해줘야 하는 과제가 남습니다. 따라서 과세를 해야 한다면 획일적인 과세보다는 기업의 형태, 규모, 업종 등을 고려한 적정유보금에 대해 과세가 이루어져 자칫 세금으로 인해 기업의 성장을 방해하는 교각살우(矯角殺牛)의 우를 범하지 말아야 할 것입니다. /노인환 한국미국 세무사

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2020.09.17 16:38

자금출처 조사에 대하여

제가 받는 전화나 상담 중에 가장 많은 부분을 차지하는 부분이 부동산 취득 시 자금출처에 대한 것입니다. 보통의 경우 자녀가 취업이나 결혼을 하게 되면 능력이 되는 부모의 경우 주거문제에 대해 일정부분을 부담을 하는 것이 관행이 된 것 같습니다. 국세청 사무처리규정에 보면 주택이나 토지, 예금 등 자산을 취득하는 경우 연령대별로 구분하여 일정금액 이하의 금액에 대해서는 자금 출처를 묻지 않는 증여추정배제기준이 있습니다. 이 규정에 의하면 30세 미만일 경우 주택은 5천만 원, 기타재산 5천만 원 합해서 1억, 30세 이상 세대주인 경우는 주택 1억5천만 원 기타재산 5천만 원, 40세 이상 세대주는 주택 3억 원과 기타재산 1억 원등 합해서 4억 원에 대해서는 자금 출처 조사를 하지 않습니다. 그러나, 3~40대 이상이지만 세대주가 아닐 경우 주택은 세대주의 50%까지 인정해줍니다. 그런데 문제가 되는 것은 이러한 증여추정배제기준이 현실적인 부동산 가액에 비해 현저히 낮고, 또한 사회에 막 진입을 시작하는 사회 초년병이나 신혼부부에게는 독립적인 주거시설 마련에 필요한 소득을 얻을 기회가 전혀 반영되지 않았다는 점입니다. 따라서 현실적으로 부모 등 경제력을 가진 사람으로부터 도움을 받을 수밖에 없는데 이러한 방법으로 주거시설 등을 마련하는 경우 원칙적으로 국세청에서는 증여로 보아 증여세를 과세하게 됩니다. 즉, 직업이나 연령, 소득 및 재산상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 당해 재산의 취득자금을 취득자가 증여받은 것으로 추정하게 되는데, 이러한 추정의 경우 취득자가 그 사실을 입증하게 되면 증여세가 과세 되지 않습니다. 여기서 본인의 재산으로 취득하였다고 인정되는 것은 국세청에 신고하였거나 과세 받은 소득, 또는 금융기관 등으로부터 대출을 받는 경우 등으로 이러한 때에는 정당한 자금출처로 인정되어 증여세가 과세되지 않습니다. 설령 자금출처를 입증하지 못할 경우 증여세가 과세되는 데, 재산 취득자금에서 소득이나 대출 등 입증금액을 뺀 금액이 재산 취득자금의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여세는 과세되지 않습니다. /노인환 한국미국 세무사

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2020.09.03 17:19

감세, 과연 좋은 걸까요?

납세의 의무는 헌법이 규정한 신성한 의무입니다. 반면에 세금이란 본인의 의사와 무관하게 강제적으로 부담해야하는 공공서비스의 대가이므로 세금은 내는 것이 아니라 빼앗기는 것으로 인식되는 것이고. 자신의 세금에 대해서는 한없이 인색해지는 것이 인지상정입니다 그래서 대선이든 국회의원선거든 선거철만 되면 감세얘기가 약방의 감초처럼 나오는 것은 납세자의 이런 심리를 자극하여 표를 얻겠다는 심사겠지요.그렇지 않아도 내기 싫은 세금인데 정부가 알아서 스스로 깎아주겠다는데 이보다 고마운 일이 또 어디에 있을까요? 그런데 집안 살림을 하는데도 매달 생활비, 교육비, 대출금이자 등 들어가는 돈은 일정한데 갑자기 월급이 줄어든다면 당장 들어가는 애들 학원비나 생활비를 줄이거나 빛을 내서 생활을 할 수밖에 없습니다. 가장의 소득은 제자리인데 씀씀이만 펑펑 늘리는 가정의 미래가 과연 어떠할까요? 국가의 예산이란 것도 마찬가지입니다. 세출(생활비 등)과 세입(가장의 월급)은 결코 분리할 수 없는 동전의 양면인 것입니다.감세를 무조건 좋아만 할 게 아니라 무거운 마음으로 봐야 하는 이유도 여기에 있습니다. 장기적인 관점에서 보면 세금을 줄이면 기업은 그만큼 투자를, 개인은 소비지출을 늘림으로써 경제는 번영하고 기업과 개인은 부유해져 세율을 낮췄음에도 결과적으로 이들은 감세 전보다 국가에 더 많은 세금을 납부하게 됩니다. 미국의 레이건정부가 추구했듯이 경제가 선순환 할 때 감세는 이처럼 교과서에 쓰인 대로, 더 많은 부가가치와 더 많은 세수(稅收)를 안겨줄 것입니다. 그러나 지금은 그런 태평성대가 아니지요. 감세정책으로 인해 세수가 부족하다면 당장은 빚을 내서라도 해결할 수는 있습니다. 외국에서 빌려오든 국채를 발행하든 한국은행에서 차입을 하든, 방법이 없는 것은 아닙니다.하지만 부채는 소멸되는 것이 아니라, 미래세대에 상속되는 것입니다. 즉, 현 세대에서 갚지 못하면 미래세대가 갚아야 하고, 그들이 못 갚으면 그 다음세대가 갚아야 하는 보이지 않는 연결고리로 악순환을 이어 나가는 것이 바로 부채인 것입니다.그렇기에 진정한 감세는 근시안적이 아닌 원시안적인 사고로부터 출발해야만 진정한 의미의 감세가 될 수 있지 않을까요? /노인환 한국미국 세무사

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2020.08.20 16:39

용을 그리려다 비늘만 그리다

끝을 알 수 없는 코로나 바이러스의 전 세계 확산으로 세계경제가 꽁꽁 얼어붙었고, 이러한 현상은 우리나라도 비껴갈 수는 없어 보입니다. 국가도 일반 가계와 마찬가지로 돈을 벌어야 쓸 수가 있는데, 이미 써야 할 돈이 확정된 상태에서 경기가 불황이면 당연히 국가수입도 줄게 되고 국가경제는 엉망이 되겠지요. 국가는 어려워진 국가경제를 회복시키기 위해 재정조달을 실시할 수 있는데 그 수단으로는 채무부담, 통화량증가, 조세수입 등 세 가지가 있는데 오늘은 그중 조세수입을 증가시키는 증세에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 지난 5월까지 우리나라의 조세수입은 118조 2천억원으로 전년 대비 21조가 감소하여 20% 이상 급감했고, 정부에서는 재정지출 확대를 위해 3차 추경예산을 편성하면서 이미 11조 4천억원 규모의 세입경정을 했지만, 세금수입 감소속도로 보면 이 정도의 세입경정으로는 재정누수를 막기에는 역부족으로 보입니다. 그렇다고 무리한 증세정책은 시장의 소비지출을 억제하고 기업의 투자를 축소시켜 오히려 경기가 악화될 가능성이 더 커 보입니다. 다행히 지난 상반기 실적을 반영하는 대표적인 소비세인 부가가치세 세수규모는 약 70조원으로 지난해와 별로 차이가 없어 보입니다. 그런데 이러한 세수실적이 가계소비 진작을 위해 실시한 재난지원금의 영향인지 아니면 경기불황으로 인한 기업의 투자 감소가 원인인지는 국세청만이 알 수 있겠지요. 이와 관련하여 지난 7월 말에 2020년 세제개편안이 예년보다 한 달 이상 빠르게 발표 되었습니다 주요 골자는 과세 형평성 제고를 위해 주식양도차익에 대한 과세강화, 소득세 최고세율 인상, 종합부동산세 인상, 양도소득세 인상 등을 꼽을 수 있고 소비활력을 촉진하기 위해 신용카드소득공제 한도의 한시적 인상 등이 눈에 뛰입니다. 특히 종합부동산세율에 있어서 고가주택의 경우 최고 6.0%까지 세율을 상향시켰고, 다주택자의 경우 양도세율이 중과되는 부분이 향후 부동산시장에 미칠 영향이 자못 궁금해지기도 합니다. 이밖에도 기업의 투자환경 개선을 위한 투자세액공제의 전면적인 개편이 반영되었고 혁신성장 지원 및 성장동력 강화 측면에서 금융투자에 대한 활성화에 대한 금융세제의 개편 등이 눈에 띄기는 하지만 근본적인 해결책과는 거리가 멀어 보입니다. /노인환 한국미국세무사

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2020.08.13 16:29

경기부양, 어떻게 할 것인가?

끝을 알 수 없는 코로나 바이러스의 전 세계 확산으로 세계경제가 꽁꽁 얼어붙었고, 이러한 현상은 우리나라도 비껴갈 수는 없어 보입니다. 국가도 일반 가계와 마찬가지로 돈을 벌어야 쓸 수가 있는데, 이미 써야 할 돈이 확정된 상태에서 경기가 불황이면 당연히 국가수입도 줄게 되고 국가경제는 엉망이 되겠지요. 국가는 어려워진 국가경제를 회복시키기 위해 재정조달을 실시할 수 있는데 그 수단으로는 채무부담, 통화량증가, 조세수입 등 세 가지가 있습니다. 먼저, 국공채를 발행해서 확대적 재정정책을 시행할 수 있습니다. 애초에 경기가 침체되어 민간부문에서 확보하고 있는 자금이, 유동성이 떨어져 돌지 않으므로 정부가 개입하여 국공채를 발행하여 민간자금을 공공부분으로 이전한 후 정부지출을 늘려 총수요를 증가시켜 경기를 부양하는 방식입니다. 둘째로 통화량을 일시적으로 증가시키는 방법이 있습니다. 우리가 흔히 오해하고 있는 것이 조폐공사는 무조건 화폐를 찍어내는 곳으로 알고 있지만, 조폐공사는 훼손된 화폐를 회수해서 새로운 화폐로 교환하는 역할을 할 뿐입니다. 어려워진 국가경제를 극복하기 위해 일시적으로 회수된 화폐보다 더 많은 화폐를 발행하여 시중의 통화량을 증가시키게 된다면, 하이퍼인플레이션(hyperinflation)을 발생시키게 되므로 일반적이고 정상적인 국가에서는 절대로 시행해서는 안되는 수단입니다. 셋째로 증세를 통한 조세수입을 늘리는 것입니다. 지난 5월까지 우리나라의 조세수입은 118조2천억원으로 전년 대비 21조가 감소하여 20% 이상 급감했고, 정부에서는 재정지출 확대를 위해 3차 추경예산을 편성하면서 이미 11조4천억원 규모의 세입경정을 했지만, 세금수입 감소속도로 보면 이 정도의 세입경정으로는 재정누수를 막기에는 역부족으로 보입니다. 그러나 무리한 증세정책은 시장의 소비지출을 억제하고 기업의 투자를 축소시켜 오히려 경기가 악화될 가능성이 더 커 보입니다. 반면에 한국개발연구원(KDI) 등 정부의 싱크탱크가 증세의 필요성을 언급하고 여권 일각에서도 증세를 고민할 때라며 보편적 증세에 불을 지피고 있는 실정입니다. 그러나 무리한 증세정책보다는 정부지출의 효율화, 부처 간 또는 중앙정부와 지방정부간의 유사?중복사업의 정비, 탈루소득 과세 강화, 비과세감면제도의 정비, 세외수입확충 등을 통한 재정건전화로의 전환이 더 요구되는 시점이 아닐까 합니다. /노인환 한국미국 세무사

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2020.07.23 16:35

재난지원금과 착한 사마리안, 그리고 증세

노인환 한국미국 세무사 올 초 전 세계를 강타한 신종 코로나바이러스(코로나19)는 전 세계 경제는 물론이고 국내 소비시장도 꽁꽁 얼어 붇게 했습니다. 이러한 코로나 19 위기극복을 위한 소비 진작을 위해 정부에서는 긴급재난지원금을 지급하기로 하고 지급 범위를 소득분위 하위 70% 수준에서 약 10조의 예산이 소요될 것으로 보고 예산을 편성했는데, 전 국민 모두에게 지급해야 한다는 정치권의 압력과 청와대의 중재로 전 국민에게 재난지원금을 지급하되 추가 재원은 자발적 기부로 충당하겠다는 계획으로 지원을 시작했습니다. 혹시 착한 사마리안 법(Good Samaritan Law)이라고 아시나요? 성경에서 유래한 의미로 위험에 처한 사람을 구조할 수도 있었는데도 구조를 하기 위한 조치를 취하지 않은 사람을 처벌하는 법으로 현재 우리나라도 응급의료에 관한 법률이 제정되어 부분적으로 시행되고는 있습니다. 정부는 당초 재난지원금을 지급하면서 총지급액 14조의 20%인 2조8000억 원이 자발적 기부로 되돌아올 것으로 기대했는데 6월 말 현재 자발적 기부액은 280억 원 정도로 정부기대치의 1% 수준에 그치고 있다고 합니다.즉, 정부는 재난지원금을 지급하면서 전 국민의 20% 정도는 착한 사마리안일 것이라는 선한(?) 기대를 했었는데, 그 예상은 보기 좋게 빗나가고 오히려 지방정부에서는 재난지원금 수령을 독려하는 엇박자를 내고 있습니다. 그럼 나머지 재원을 충당해야 하는데 이미 확정된 재정지출은 줄일 수 없고, 증세를 해야 하는데 추가세원 발굴이나 세율인상은 이미 한계에 다다른 상황이라 힘들어 보입니다. 결국 전체 세수 중 가장 큰 비중을 차지하는 부가가치세를 통한 증세는 불가능하고 법인세나 소득세에서 채워야 하는데 명목세율(10~25%)과 16% 정도로 알려진 실효세율의 차이를 야기하는 비과세나 각종 감면을 축소하는 방향으로 가는 수밖에 없어 보입니다. 이미 국책연구 기관인 KDI에서도 증세 관련 카드를 만지작거리기 시작했다는 소리가 들려옵니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2020.07.09 15:15

매매계약서가 사실과 다르게 작성됐다면?

현대적 의미에서 조세란 국가나 지방자치단체가 그 경비에 충당할 재력을 얻기 위하여 반대급부 없이 일반국민으로부터 강제적으로 징수하는 금전 또는 재물을 뜻합니다. 따라서 세법은 국가와 국민간의 합의의 징표이므로 모든 국민에게 공평 타당하게 적용되어야 하는 것이 원칙입니다. 그러나 1세대1주택 비과세나 8년 이상 자경농지에 대한 감면 등의 예에서 보듯 일정한 정책적 목적 달성을 위해 국가가 과세권을 포기하는 비과세 내지 일정한 조건에서 과세권을 유예해 주는 감면제도를 두고 있습니다. 그렇지만 이러한 비과세나 감면제도가 아무런 제한 없이 무분별하게 운용이 된다면 본래의 정책적 목적을 유지할 수 없을뿐더러 재정수요 조달이라는 조세의 본질적 기능도 달성할 수 없습니다. 또한 현실적으로 부동산 거래 시 비과세나 감면을 받는 경우에는 세금이 없거나 적어지는 것을 알고 다운(Down)계약서나 업(Up)계약서 등 사실과 다른 계약서를 작성하는 사례도 발생할 수도 있습니다. 이러한 부작용을 방지하기 위해 세법은 실제와 다른 매매계약서를 작성하고 비과세나 감면을 적용받을 경우에는 이를 배제하는 규정을 두고 있습니다. 비과세란 국가가 과세권을 포기한 것이어서 양도소득세 신고 등 어떠한 협력의무도 없으므로 당사자 간에 계약하고 등기이전 절차만 이행하면 됩니다. 그러나 사실과 다른 매매계약서를 작성하고 1세대1주택 비과세 혜택을 받은 경우에는 비과세 규정을 적용한 세액에서 비과세를 받지 않을 경우의 산출세액이나 매매계약서상의 금액과 실지거래가액의 차액을 뺀 금액을 비과세혜택을 주게 되므로 실질적으로 비과세 적용을 받을 수가 없습니다. 또한 감면이란 과세권자가 부여하는 일정한 협력의무만 이행하면 부담해야 될 세액에서 일정 부분을 면제해주는 것으로 비과세와 마찬가지로 감면받은 세액 상당액이나 매매계약서상의 금액과 실제거래금액과의 차액에 대해 감면을 배제하게 되므로 실질적으로 감면 혜택을 받을 수가 없습니다. 그리고 매매계약서를 사실과 다르게 작성하고 비과세나 감면을 받지 않았다 하더라도 그 매매계약서가 허위로 판명 날 경우 40%의 무거운 가산세를 부담해야 합니다. /노인환 한국미국세무사

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2020.06.18 17:49

1세대1주택비과세 - 민박 등 특수형태 주택의 취급

소득세법은 주택의 정의에 대해 구체적으로 정하지는 않았지만 건물의 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 상시 주거용으로 사용할 수 있는 상태의 건축물이라 할 수 있습니다. 또한 주택법과 대법원 판례 등을 종합해 보면 주택이란 건축물관리대장 등 공부상의 용도 구분 또는 건축이나 용도변경에 대한 허가 유무 및 등기여부와 관계없이 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속 토지를 의미 합니다 그런데 외형상 주택의 형태를 취하고 있지만 주거목적이 아닌 상업적 용도로 사용되고 있는 펜션이나 고시원과 외형상으로나 실질적으로 주택이기는 하나 상시 주거를 목적으로 하지 않는 별장이나 민박 등을 1세대1주택비과세 판정할 경우 주택 수에 포함시킬지의 여부가 쟁점인데 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. △펜션 현행 건축법상 펜션에 관해서는 별도의 규정이 없는바 현실적으로 다가구주택으로 건축하여 펜션으로 이용하고 있으므로 건축물관리대장상 용도는 다가구주택으로 되어있습니다. 그러나 펜션은 실질적으로 숙박용역을 제공하는 건축물이므로 1세대1주택 판정 시 주택에 해당되지 않습니다. △민박민박에 사용되는 건축물의 경우 법적으로나 실질적으로 엄연히 주거에 공하고 있는 주택입니다. 따라서 거주자 및 세대원이 상시 거주하면서 주택의 일부를 계절적이나 일시적으로 민박용으로 제공한 경우에는 사업용으로 사용했다고 볼 수 없으므로 1세대1주택 판정 시에는 거주자의 주택으로 봐야합니다. 그러나 주거의 형태를 갖추고 있다 하더라도 여러 채의 주택을 소유하고, 휴양객 등에게 제공한 경우에는 숙박업에 사용된 사업용 건물이므로 주택으로 볼 수 없습니다. △별장별장은 외형상은 물론 기능상으로도 주거용도의 건물이지만 상시 거주하지 않고 휴양시설로 이용하는 경우에는 주택으로 보지 않습니다. /노인환 한국미국세무사

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2020.06.04 17:33

1세대1주택 비과세 - 주택을 음식점등 일시적으로 다른 용도로 사용하는 경우

소득세법상 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 주택의 정의에 대해 소득세법에서 구체적으로 정하지는 않았지만, 건물의 용도 또는 허가 여부와 관계없이 상시 주거용으로 사용할 수 있는 상태의 건축물이라 할 수 있습니다. 또한 주택법과 대법원 판례 등을 종합해 보면 주택이란 건축물관리대장 등 공부상의 용도 구분 또는 건축이나 용도변경에 대한 허가 유무 및 등기여부와 관계없이 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속 토지를 의미합니다라고 되어 있습니다. 공부상 주택이라 할지라도 음식점이나 상가 등으로 사용하는 경우가 많은데 이럴 경우 비과세규정을 적용함에 있어 주택으로 볼 수 있는지의 여부가 문제가 되는데 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 소득세법상 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 주택이란, 용도일 현재 사실상의 용도에 의해 판단하는 것이 원칙입니다. 그러나 양도일 현재 시점으로 주택이 아닐지라도 예외적으로 주택에 해당되는 경우가 있는데 구체적으로 주택을 임차인이 소유자의 의사와 무관하게 주택 외의 용도로 사용하는 경우입니다. 주택이란 상시 주거의 목적으로 사용되는 건축물로서 양도 당시 거주 등의 객관적 사실이나 사용해야 한다는 실질적인 행위를 요건으로 하지 않습니다. 즉, 양도일 현재 주거 이외의 용도로 사용되는 경우라도 건축물의 구조, 기능이나 시설 등이 본래의 주거용으로서의 본질이 훼손되지 않은 주거용에 적합한 상태이고 주거기능이 그대로 유지 및 관리되고 있다면 주택으로 보아야합니다. 또한 이럴 경우 본인이나 제3자가 언제든지 주택으로 전환하여 사용 가능하므로 일시적으로 주거목적이 아닌 음식점이나 사무실 등 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 주택으로 보게 됩니다. 따라서 주택이라는 개념의 기본목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용 가능한 상태라면 주택에 해당되므로 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 신중한 주의가 필요합니다. /노인환 한국세무사회 이사

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2020.05.21 18:48

1세대1주택비과세-오피스텔

소득세법은 주택의 정의에 대해 구체적으로 정하지는 않았지만 건물의 용도 또는 허가 여부와 관계없이 상시 주거용으로 사용할 수 있는 상태의 건축물이라 할 수 있습니다. 또한 주택법과 대법원 판례 등을 종합해 보면 주택이란 건축물관리대장 등 공부상의 용도 구분 또는 건축이나 용도변경에 대한 허가 유무 및 등기여부와 관계없이 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속 토지를 의미 합니다 미국의 리먼 사태 이후에 금융시장이 불안하고 저금리 시대가 지속되다 보니 많은 사람들이 금융권보다 부동산 시장에 투자하는 경향이 있고, 그 중에서도 시세차익과 월세수입을 노리고 오피스텔과 고시원, 원룸 등 투자가 늘어나고 있습니다. 오피스텔과 고시원 등은 원래 건축법상 업무용 건축물이나 현실적으로 주택용도로 많이 사용되고 있으므로 부가가치세 과세여부 및 1세대1주택비과세 규정이나 다주택자중과세 규정을 적용함에 있어 주택에 해당하는지와 거주자의 주택 수에 포함되는 지의 여부에 대한 신중한 검토가 필요 합니다 오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 즉, 업무용 공간이 50% 이상이고 주거용공간이 50% 미만인 건축물로서 주된 용도가 주거용보다 업무용으로 보아 업무시설로 분류되어 최초 분양 시 사업자등록을 하게 되면 부가가치세가 환급됩니다. 즉, 현실적으로 건축주가 실정법상의 규제를 피하기 위해 주거용이 아닌 업무용시설로 건축하여 분양을 합니다. 그러나 전국적으로 약 30만실 이상으로 추정되는 오피스텔은 건축주가 최초에는 업무용으로 분양하여 부가가치세를 환급받지만, 현실적으로는 거의 대다수의 분양자나 임차인들이 주거용으로 사용하고 있는 실정입니다. 이에 국세청에서는 분양 후에 부가가치세 신고유무 등의 사업자등록이 유지되는지와 주민등록 전입여부 등을 종합적으로 판단하여 주거용으로 분류된다면 최초 분양 시에 환급된 부가가치세를 추징하게 되고, 1세대1주택비과세 적용이나 다주택자중과세 규정을 적용할 때 주택 수에 포함시켜 비과세 혜택이 배제됨은 물론 다른 주택 양도 시에 중과세를 받게 됩니다. /노인환 한국미국세무사

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2020.05.07 16:54

[노인환의 세상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 조정대상지역 - 취득세편

[노인환의 세상만사] 화성에서 온 1세대 금성에서 온 1세대

[노인환의 세상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 조정대상지역

[노인환의 세상만사] 호환마마보다 무섭다는 조정대상지역

[노인환의 세상만사] 호환마마보다 무섭다는 조정대상지역

조정대상지역 지정으로 달라지는 것들

[노인환의 세상만사] 사전증여를 하면 유리하다?

[노인환의 세상만사] 알쏭달쏭 공동명의주택

[노인환의 세상만사] 알쏭달쏭 공동명의주택

[노인환의 세상만사] 임대주택과 1세대주택비과세

유보소득에 대한 과세, 괜찮을까?

자금출처 조사에 대하여

감세, 과연 좋은 걸까요?

용을 그리려다 비늘만 그리다

경기부양, 어떻게 할 것인가?

재난지원금과 착한 사마리안, 그리고 증세

매매계약서가 사실과 다르게 작성됐다면?

1세대1주택비과세 - 민박 등 특수형태 주택의 취급

1세대1주택 비과세 - 주택을 음식점등 일시적으로 다른 용도로 사용하는 경우

1세대1주택비과세-오피스텔

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