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현실의 경계표시를 토지의 경계로 알고 매매했다 할지라도 공부상 경계와 다르다면 특별한 사정이 없는 한 공부를 기준으로 경계를 확정해야 한다는 법원의 판단(대법원 2015다5514)이 나왔다.일반적으로 경계는 현장의 나무, 논두렁, 담장과 같은 오래된 현실경계에 따라 가늠되곤 하며 거래도 이에 따라 이뤄지는 경우가 많다. 하지만 종종 측량결과와 달라 현실과 공부를 두고 분쟁으로 비화하기도 한다.경계분쟁에 대해 법원은 공부상 경계가 기준이라는 입장이다. 각 토지는 특별한 사정이 없는 한 지적공부에 등록함으로서 특정되는 것이고 이때 그 소유권의 범위는 현실경계와 관계없이 공부상 경계에 따라 확정된다는 것이다. 즉 공부도면에 표시된 경계가 기준이고 현실경계는 단지 사적인 관계일 뿐이라는 것이다.나아가 거래 쌍방이 현실경계를 경계로 알고 매매한 경우라도 특별한 사정이 없는 한 공부상 경계가 기준이라는 판단이다. 즉 현실경계와 공부상 경계가 다르다는 것을 모르는 상태에서 단지 현장의 현실경계를 경계로 알고 매매했다면 이때의 경계기준 역시 공부가 되어야 한다는 것이다. 결국 특별히 공부와 관계없이 현실경계대로 매매하겠다는 등의 약정이 없는 한 경계분쟁에서의 기준은 지적공부가 되는 것이다.옥계공인중개사
월세가구의 증가로 가계의 ‘실제주거비’ 부담이 역대 최고를 보였다. 통계청 가계동향 집계에 따르면 지난해 가계의 실제주거비는 전년대비 20.8% 급등한 월평균 7만4227원으로 집계됐다. 이는 통계를 수집한 2003년 이후 최고 수준이다.실제주거비는 전체 가계가 월세로 지출한 금액을 평균한 것으로, 2015년 월평균은 7만4227원으로 나타났다. 금액이 턱없이 작아 보이는 이유는 보증금을 뺀 순수월세만을 주거비에 넣었고 또한 월세를 내는 가구만의 평균이 아니라 전세나 자가로 사는 가구까지 포함한 전체평균이기 때문이다. 따라서 대상을 월세가구로만 한정한다면 현실 부담은 이보다 크게 늘어날 것이다.실질적인 부담 변화는 증감률 추이로 체감할 수 있다. 2003년 이후 소폭의 등락을 보이던 주거비 증감률은 2009년부터 상승 일변도로 바뀌어 2010년 9.3%, 2012년 11.6%, 2014년 4% 올랐고, 2015년에는 20.8% 급등하기에 이르렀다. 이같은 증감률 추이는 최근 월세로의 전환이 그만큼 급증했음을 잘 보여주고 있다.도내에서도 총 임차가구의 절반 이상이 월세일 정도로 월세화가 빠르게 이뤄지고 있다. 그만큼 도내 가계의 주거비 부담도 빠르게 증가했다고 유추할 수 있다.옥계공인중개사
연초 전북지역 주택시장이 관망세를 보이고 있다. 계절적 비수기 영향에다 지난해 말부터 제기된 공급과잉 우려, 대출규제 등의 악재가 겹치면서 매수심리가 위축된 때문이다.시장을 위축시킨 대표적 원인으로는 먼저 공급과잉 우려를 꼽을 수 있다. 수년간 거듭된 분양 러시는 한번쯤 물량과잉을 우려할 정도에 이르렀고, 이러한 우려는 청약시장에서조차 선별적 청약이나 당첨이 됐어도 본 계약을 체결하지 않는 등의 이전과 다른 방어적 행동으로 표출되고 있다.5월 시행으로 예고된 대출규제도 영향도 상당하다. 그동안 지방에서는 담보가치만 있다면 대출이 무난했는데 전에 없던 상환능력심사 강화가 예고되면서 미리부터 매수심리가 위축되고 있다. 특히 상대적으로 소득증빙이 어려운 자영업자, 젊은층, 은퇴자 등의 심리가 크게 위축되는 분위기다.민감해진 소비자 성향도 관망세를 확대시키고 있다. 요즘 소비자들은 수년간의 가격 급등락을 경험하면서 주변여건에 보다 민감하게 반응하고 있는데, 최근 시장전망이 불투명해지자 향방이 가려질 때까지 좀 더 지켜보자는 심리가 확산되고 있다.이제 도내 주택시장은 본격적인 이사시즌에 돌입했다. 이번 시즌 동안의 회복 정도에 따라 연중 주택시장의 향방도 가려질 전망이다.옥계공인중개사
도내 주택 전월세전환율이 해마다 낮아지고는 있지만, 전국 평균에 비하면 여전히 높고 특히 취약층의 부담이 큰 것으로 나타났다.전월세전환율은 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 해당 보증금을 대신할 월세의 크기를 말하는 것으로, 전환율이 높다는 것은 그만큼 고율로 환산한 월세를 부담한다는 뜻이 된다.이러한 전환율은 해마다 하락세에 있다. 갈수록 월세로 내놓는 물량이 늘어남에 따라 역으로 전환이율은 낮아지고 있는 것이다. 한국감정원 집계에 따르면 전북지역 주택에 대한 종합 전환율은 통계를 수집한 2011년(11.1%) 이후 해마다 낮아지고 있으며, 2015년 12월에는 8.7% 수준으로 낮아졌다.하지만 전반적인 하락세에도 불구하고 주거 취약층의 전환율 부담은 상대적으로 큰 것으로 나타났다. 취약층이 많이 찾는 단독·다가구의 경우 10.5%의 높은 전환율을 보인 반면 연립·다세대는 8.7%, 아파트에서는 7.4%로 낮아졌다. 규모면에서도 소형주택일수록 전환율이 높게 형성되었고 대형에서는 낮아졌다.도내 전월세전환율은 월세물량 증가에 비례하여 앞으로도 계속 낮아질 전망이다. 하지만 여전히 전국 종합평균 6.9%를 크게 웃돌고 있어 월세 세입자의 부담이 큰 편이라고 할 수 있다. 옥계공인중개사 이상호
부부 공동명의로 등기하는 사례가 꾸준히 늘고 있다. 자산가들은 절세 실익을 위해, 젊은 세대들은 공동의 만족감 또는 각자 기여도에 따라 소유지분을 명확히 하려고 공동명의를 선택하는 편이다.절세 실익은 양도소득세가 대표적이다. 양도소득세는 6~38%의 누진세율 구조인데 개인별 차익이 클수록 높은 세율로, 작을수록 낮은 세율로 세액을 결정하는 방식이다. 따라서 부부가 절반씩 공동명의로 하면 차익도 절반씩으로 분산돼 낮은 세율을 적용받게 된다. 이같은 분산 효과는 차익이 크거나 자산규모가 클수록 커지는 경향을 보이곤 한다.재산권에 대한 사회적 인식변화도 공동명의를 늘리고 있다. 가장보다는 가족 중심의 사회상에 따라 명의도 공동 만족을 추구하게 됐고, 맞벌이 등 함께 일군 재산에 대해 처음부터 소유지분을 명확히 하려는 인식도 늘고 있다. 이같은 경향은 젊은 세대일수록 분명해지고 있어 앞으로 공동명의는 더욱 늘어날 전망이다.공동명의 등기는 가급적 최초 등기 때 하는 게 좋다. 이미 등기된 부동산을 공동명의로 전환하려면 재차 취득세를 내야하기 때문이다. 같은 맥락으로 분양권을 단독보유하고 있다면 등기시점 전에 미리 공동지분으로 바꿔두는 게 취득세를 한번만 내는 공동등기 방법이 된다.옥계공인중개사
도내 개업중인 공인중개사 수가 역대 최다를 보였다. 최근 주택매매거래량 증가에 힘입어 상당수 자격 보유자가 개업에 나선 때문이다. 하지만 정작 개별 주택매매거래건수는 월 평균 1건에도 미치지 못해 경영난이 심각한 실정이다. 국토교통부에 따르면 2015년 3분기 전북지역 개업공인중개사 수는 2737명으로 집계돼 2013년 2235명에 비해 2년 사이 22.5% 급증한 것으로 나타났다. 같은 시기 전국합계는 9만23명으로 2013년 8만2173명에 비해 9.6% 증가했다. 도내 개업공인중개사 수는 주택매매거래량 증감과 상당한 연관을 보이고 있다. 전년대비 거래량이 줄었던 2013년(2만8918호→2만7687호)의 경우 개업공인중개사 수도 동반 감소(2258명→2235명)했고, 반대로 거래량이 늘었던 2014년(3만1282호)과 2015년(3만5043호)에는 각각 2392명과 2737명으로 늘어났다.하지만 늘어난 개업자들의 기대와는 달리 개별 주택매매거래건수는 월 평균 1건에도 못 미치고 있다. 일례로 2015년 전체 매매량 3만5043호를 전체 개업공인중개사 2737명으로 나누면 개인별로는 월 1건 정도로 산출된다. 여기서 직접거래분을 차감하고 나면 실제로는 이에 훨씬 못 미치게 된다. 옥계공인중개사
이번 주 아파트 분양권 프리미엄에 대한 취득세 과세 방침이 논란이 되었다. 지난해 11월 9일 행정자치부가 분양권 프리미엄에 대해서도 취득세를 과세하라는 지침을 전국 지자체에 통보한 사실이 뒤늦게 알려졌기 때문이다.이에 따라 지난해 11월9일 이후 분양권을 구입한 사람은 분양가에 프리미엄을 더한 금액 기준으로 취득세를 내게 됐다. 그동안 최초 분양가격 기준으로만 내왔던 소비자들은 예고 없는 과세기준 변화에 당황했다.문제는 마이너스 프리미엄에 대해서는 차감을 배제한데 있다. 분양가보다 오른 경우에는 오른 만큼 실제대로 과세하면서 반대로 내린 경우에는 차감대신 최초 분양가대로 과세하기로 정한 것이다.논란이 일자 1월 19일 행자부는 마이너스 프리미엄에 대해서도 실제 가격을 적용할 수 있도록 보완할 계획이라고 한발 물러섰다. 다만 지방세법 시행령 개정이 필요하며 상반기 중 진행할 예정이라고 했다.이번 방침은 요율 경계에 있는 취득자들을 자극할 여지가 매우 크다. 현행 주택 취득세는 기준가 6억원 이하면 1%, 6~9억 사이는 2%, 9억 초과시 3%를 과세하고 있는데, 6억 전후처럼 요율 경계에 있는 취득자는 프리미엄 가감 정도에 따라 세액이 2배가량 차이 날 수 있기 때문이다. 옥계공인중개사
도내 전세시장이 연초부터 불안조짐을 보이고 있다. 전세를 찾는 수요는 벌써부터 발품팔기에 나서고 있지만 정작 전세로 나온 물량은 턱없이 부족하기 때문이다.가격도 꾸준히 강세를 보이고 있다. KB국민은행 발표에 따르면, 2014년 도내 아파트 매매가격이 약세(연간 변동률 -0.72%)를 보였을 때도 전세가격은 0.2% 상승한바 있었고, 2015년 매매가격이 반등(0.47%)했을 때 역시 전세가격은 0.93% 상승했었다. 최근 도내 전세가격 동향이 오로지 강세 일변도를 보이고 있는 것이다.문제는 올해 여건이 지난해보다 악화될 조짐을 보인다는데 있다. 기본적으로 집주인의 월세전환 시도로 전세물량의 감소세가 계속되고 있는데다, 여기에 올해 본격 추진되는 재개발·재건축 사업으로 전세수요가 크게 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 나아가 지난해 있었던 전세수요의 매매전환 분위기도 올해에는 장담하기 어려워 수급불안을 가중시킬 것으로 보인다. 향후 지방 주택시장 여건이 지금보다는 못할 것이라는 전망이 많아짐에 따라 매매로의 전환보다는 다시 전세시장에 머물려는 방어심리가 확산된 때문이다.전세시장은 작은 수급불안에도 큰 출렁임을 보이곤 한다. 수요 요인이 증가한 만큼 올해 전세 불안은 피할 수 없어 보인다. 옥계공인중개사
신규 상권에 투자를 고려한다면 좀 더 장기적 대비가 필요해 보인다. 상권이 무르익을 때까지는 비교적 긴 시간이 소요될 수 있기 때문이다. 특히 신도시처럼 규모가 큰 상권일수록 이같은 숙성기간은 더 길게 소요되곤 한다. 도내 대표적 신규 상권인 서부신기가지와 전북혁신도시 사례는 이를 잘 설명하고 있다.먼저 혁신도시 사례부터 살피면, 2014년 폭발적 호응을 이끌어냈던 매매시장은 2015년부터 상당한 침체를 겪고 있다. 분양받은 사람들의 기대와는 달리 임차수요는 미약했기 때문이다. 이는 아직 미진한 상권에 대한 실망감과, 임대료 수준에 대한 임대·임차인간 눈높이가 크게 벌어진 때문이라고 설명할 수 있다. 결국 이의 해소를 위한 숙성기간이 필요한 모양새다.신시가지 역시 지금과 같은 대표상권으로 부상하기까지 상당한 기간이 소요됐다. 실제 상권의 미래가치는 처음부터 높게 평가된 지역이었으나 이곳 역시 오랜 공실로 홍역을 치룬바 있었다. 즉 아무리 유망한 지역일지라도 상권형성까지는 그만큼의 시간이 필요한 것이다.신규 상권의 매력이 현실화되기까지는 상당한 숙성기간이 필요하다. 실무에서는 최소 2~3년, 많게는 5년 이상의 기간이 소요되기도 한다. 그만큼 장기적 대비가 요구된다 할 수 있다. 옥계공인중개사
새해 부동산 관련 제도가 상당수 달라진다. 그동안은 시장을 살리자는 취지의 규제완화 일색이었다면 새해부터는 조세, 금융조건부터 고삐를 죄어가는 모양새다. 도내 부동산 시장에도 적잖은 영향이 예상된다. 당장 체감할 변화는 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세 부활이다. 그동안의 유예 기간이 종료되고, 새해 1월1일부터는 기본세율에 10%p를 추가한 16~48%의 과세가 이루어진다. 다만 3년 이상 보유하는 경우라면 비사업용 토지라도 장기보유특별공제 혜택을 부여한다.가계부채 종합관리 방안도 주목해야 할 변화이다. 과도한 대출을 억제하겠다는 것으로, 주택담보대출 때 대출자의 상환능력 심사를 강화하고 상환방식에 있어서는 거치후 일시상환 보다는 초기부터 원금과 이자를 함께 갚는 분할상환 방식을 정착시키겠다는 것이다. 지방의 경우 전에 없던 상환능력심사 강화가 경우에 따라 상당한 장벽이 될 수 있다. 이는 수도권에서는 2월, 지방에서는 5월부터 시행한다.소규모 주택임대소득에 대한 비과세 혜택은 2016년 말 종료된다. 현재 주택임대소득이 연간 2000만원 이하라면 보유주택 수에 관계없이 이를 비과세하고 있는데, 이는 2016년 소득까지만 적용하고 2017년 소득부터는 분리과세로 과세가 시작된다. 옥계공인중개사
2015년 전북지역 주택시장은 청약열풍이 주도한 한해였다. 완성주택에서는 새 아파트 선호경향이 심화되면서 신구간 가격격차가 더욱 벌여졌다.먼저 청약열풍은 연중 도내 주택시장을 주도했다. 이는 분양가 상승에도 주저하지 않아, 급기야 전주 에코시티 청약에서는 4개단지 평균 52대 1이라는 신기록을 세우기도 했다. 이러한 열풍에는 가수요도 한몫했다. 올해 아파트 거래량의 30% 가량이 분양권 전매였다는 점은 그만큼 청약시장에 가수요 유입이 많았음을 증명하고 있다.새 아파트의 강세는 올해도 계속됐다. 요즘 완성주택에 대한 수요가 실수요 위주로 재편되고 있고, 이들의 눈높이가 당장의 주거품질에 맞춰지는 분위기라 다소 부담되는 가격일지라도 새 아파트가 강세를 보였다.반면 오래된 아파트는 이전보다 선호도가 떨어졌다. 장래 시세에 대한 기대가 약해진 마당에 더 이상 사는 불편함까지 감수해야할 이유가 약해진 것이고, 이는 새 아파트로의 이탈을 부추기고 있다. 가격도 이를 반영하여 신구간 격차는 더욱 벌여졌다.한편 거래량은 증가했지만 이에 연동한 가격상승 효과는 그리 크지 않았다. 수년간의 침체기를 겪은 도내 수요자들이 추격매수를 자제하는 등 거래량과 가격간 연결고리를 크게 약화시켰다. 옥계공인중개사
지난 14일 정부와 은행의 주택대출심사 가이드라인이 발표됐다. 심사 때 담보가치보다는 상환능력을 더 따지겠다는 것이고, 상환방식은 거치후 일시상환 보다는 초기부터 원금과 이자를 함께 갚는 분할상환 방식을 정착시키겠다는 것이다.먼저 소득심사 강화는 다분히 지방 주택시장을 겨냥했다고 볼 수 있다. 그동안 지방에서는 담보가치만 있다면 대출이 무난했지만 전에 없던 상환능력심사 강화로 지방에도 사실상의 DTI 규제가 시작되는 국면이다.증빙해야하는 소득금액 규모가 상대적으로 커졌다는 점도 지방의 부담이다. 그간 지방의 소득 수준은 정체를 벗어나지 못했던 반면 집값과 대출규모는 오히려 커져있어, 새로 시행되는 소득심사 기준이 경우에 따라 높은 장벽이 될 수 있다.비거치식 분할상환은 지방 투자자 그룹에 더 큰 고민이다. 현재 지방 주택시장은 그간의 호조세와 상대적으로 적은 규제에 힘입어 투자수요 유입이 많았는데, 분할상환에 따른 초기부담 가중으로 수요 위축이 불가피할 전망이다.지방의 대출규제는 내년 5월부터 시행할 예정이다. 당장은 기간여유가 있어 보이나 근본적으로 지방, 투자자, 자영업자, 젊은 층, 은퇴자 등의 부담이 가중되는 구조라는 점을 고려하여 대출운용에 더욱 신중해질 필요가 있다.옥계공인중개사
도내 전원주택 수요가 보다 젊은 연령대로까지 확산되면서, 거래에서도 이들의 요구에 맞는 단지화된 소형 전원부지가 강세를 보이고 있다.젊은 층의 유입은 조용한 가운데서도 지속적으로 나타났다. 급기야 지난해 분양을 완료한 완주군 구이면 소재 전원단지에서는 입주예정자의 절반가량이 30~40대인 것으로 조사됐다. 전원주택 수요기반이 보다 젊어지고 있는 것이다.이들의 확산 속에 선호하는 부지 유형도 바뀌고 있다. 먼저 개별 필지의 크기는 작되 단지화된 부지가 주목받고 있다. 실속을 중시하는 경향이 확산되면서 가급적 부지 규모는 줄이되 여럿이 모여 사는 단지형을 선택하여 방범이나 기반시설 문제를 보완하겠다는 생각이다.건물에 대해서는 지어진 집을 구입하기 보다는 직접 짓기를 선호하고 있다. 건축과정에 직접 참여하여 저마다의 취향을 담아보겠다는 취지이다. 실제 최근 분양하는 단지들은 토지만 분양할 뿐 건축은 수분양자가 직접 진행하는 추세이다.위치는 도시 근교를 선호한다. 이전의 별장형이나 은퇴형의 경우 수려한 경관을 좆아 먼 곳까지 나가곤 했지만, 젊은 층 수요는 직장 출퇴근이나 자녀교육 여건, 병원, 마트 등의 편의시설 이용여건이 전원행 감행 여부에 주요한 판단기준이 되고 있다. 옥계공인중개사
지난주 전주 만성지구에서 공급된 LH 상업편익시설용지가 애초 예정가의 2배를 육박하는 열기속에 매각됐다.이번 입찰의 특징으로는 먼저 법인투자자들의 약진을 꼽을 수 있다. 핵심 요지가 상당수 법인들의 손에 넘어갔고, 특히 최대 관심사였던 근린생활시설용지는 총 12개 필지 중 9개가 법인에게 돌아갔다.낙찰가의 상향평준화 경향도 강해졌다. 최근 전국단위로 투자하는 원정 입찰자가 많아지면서, 지역 상권의 면밀한 분석보다는 앞선 낙찰사례에 준한 입찰가 산정이나 타지역 유사 사례를 기준으로 하는 비교 입찰 사례가 늘었고, 그에 따라 낙찰가도 상향평준화 되고 있다.동일인이 여러 필지에 중복 입찰하는 사례도 많아졌다. 이는 모든 필지가 필요해서 라기 보다는 낙찰확률을 높이기 위한 전략적 입찰이 많아진 때문으로 보인다. 이번 입찰에서도 적게는 2개부터 많게는 4~7개까지 같은 사람이 가져갔다.이번 만성지구에서의 2차례 입찰결과는, 과도하게 공격적이면서 낙찰확률만을 고려한 기술적 입찰이 많았다고 평가할 수 있다. 하지만 도내 임대차 여건이 그리 녹록치 않다는 현실과 나아가 만성지구 내 상가용지 비율이 상대적으로 크다는 점을 고려할 때 향후 상권 안정까지는 더 많은 시간 소요될 수 있음에 유의해야 한다.옥계공인중개사
남편 소유 부동산을 부인이 대신 나와 매각하는 사례가 적지 않다. 이때 거래 상대방도 부부 관계만 확실하다면 큰 의심 없이 거래에 응하곤 하는데, 배우자일수록 대리권한의 진정성 여부를 보다 엄격히 확인할 필요가 있다.통상 부부간에는 일상가사대리권이 인정된다. 일상적인 가사행위라면 부부 상호간에 별도의 대리권한 부여 없이도 서로를 대리할 수 있는 것이고 그 결과에 대해서 부부가 연대하여 책임지는 것이다.하지만 부동산 매각에 대해서는 이같은 일상가사대리권이 부정된다. 부동산 매각은 이례적인 일로서 일상적 가사행위로 볼 수 없다는 것이다. 법원도 별거하여 외국에 체류중인 남편의 재산을 아내가 처분한 행위에 대해 일상가사대리에 해당하지 않는다고 했다.따라서 배우자라 할지라도 부동산을 대리 매각하려면 별도의 대리권한을 받아야 하는 것이다. 이를 간과하면 이후 진정 소유자가 무효를 주장할 수 있고 매수인은 소유권을 잃을 수 있다.일반적으로 부동산 매각에 관한 대리권한 여부는 위임장과 인감증명서, 인감도장, 등기서류 등으로 확인한다. 주의할 점은 배우자는 이같은 서류 확보가 용이하다는 점에서 진정 소유자에게 재차 확인하는 등 대리권한의 진정성 여부를 보다 엄격히 확인할 필요가 있다.옥계공인중개사
공부상 2채의 집에 각각 별개의 임대차 계약을 맺었다할지라도 벽을 터 사실상 한 가족의 생활공간으로 사용했다면, 이러한 임대차는 하나로 보아 소액임차인 여부를 판단해야 한다는 법원의 판결이 나왔다.사건 주택은 한사람이 소유한 2개의 연립주택으로 공부상으로는 별개이지만 벽을 터 사실상 하나의 주거공간으로 쓰였다. 이 2채를 한 부부와 임대차하는 과정에서 은행의 선순위 근저당권이 우려되었고, 급기야 유사시 소액임차인으로서 중복 배당받기 위하여 한 채는 남편, 다른 한 채는 부인을 계약자로 하는 복수의 소액 임대차 계약을 맺었다.이후 있은 경매에서 임차인 부부는 각자 소액임차인으로서의 배당을 요구했고 두 사람 모두 각자 계약한 집에 대하여 은행보다 우선한 최우선변제 대상이 되었다. 하지만 은행은 이같은 배당에 문제를 지적하고 배당이의 소송을 냈다.법원은 은행의 손을 들어줬다. 지난 3일 전주지방법원 판결에 따르면 “실질적으로는 가족의 공동생활을 위한 하나의 임대차가 법상의 소액임대차로서 보호받기 위하여 여러 개의 임대차로 구분되어 체결된 경우, 이는 소액임차인 보호에 관한 제한규정을 회피하기 위하여 통모하여 한 통정허위표시 내지 탈법행위에 해당하여 무효”라고 했다.옥계공인중개사
도내 새아파트 청약열풍이 정점으로 치닫고 있다. 지난달 있었던 전주만성지구 청약에서 11대 1의 경쟁률을 보인데 이어, 이번달 전주에코시티 4개단지 청약에서는 평균 52대 1의 기록적인 청약경쟁률을 보인 것이다.브랜드별로는 지난달의 만성지구 골드클래스 아파트가 11대 1의 경쟁률을 보였고, 이번달 에코시티에서는 자이 76대 1, 더샵 55대 1, 데시앙4블럭 39대 1, 데시앙5블럭 45대 1의 경쟁률을 기록했다.특이 이번 에코시티 청약은, 4개 단지 중복 청약을 유도한 건설사의 분양전략과 유명 브랜드를 기다렸던 소비자의 관심이 맞물리면서 예상을 크게 웃도는 청약흥행을 이끌어 냈다. 하지만 달궈진 청약열기와는 달리 당첨자의 계약 의지는 오히려 약화되는 분위기도 감지되고 있다. 즉 앞으로도 많은 물량이 분양을 예고하고 있기에 기대에 못미치는 동호수에 당첨되면 계약 대신 다음 청약에 나서겠다는 사람이 늘고 있는 것이다. 실제 지난달 분양에서는 초기계약 실적이 청약열기에 못미쳤다는 보도가 있었다.최근 분양시장에는 청약에는 적극 참여하되 계약여부는 당첨이후 분위기에 따라 결정하겠다는 수요자가 부쩍 늘고 있다. 그만큼 브랜드나 동호수별로 계약률에서 차등화 경향이 심화될 전망이다.옥계공인중개사
최근 상가 전대차 사례가 종종 있다. 전대차는 임차인이 해당 부동산을 다시 제3자에게 빌려주는 계약으로, 계약기간이 많이 남은 임차인이 이를 인수해줄 새 임차인을 구하지 못했다거나 점포의 일부를 숍인숍 형태로 내주려 할 때 등장하곤 한다.전대차 계약의 당사자는 임차인과 전차인이 된다. 즉 기존에 맺은 임대차 계약은 임대·임차인간의 관계로서 그대로 유지되는 것이고, 전대차는 임차·전차인간의 별개의 계약이 되는 것이다. 따라서 원칙적으로 임대인과 전차인 간에는 직접 관련이 없게 된다.그럼에도 불구하고, 전대차 계약은 반드시 임대인의 동의를 받고 체결해야 한다. 민법에서는 임차인의 무단전대를 금지하고 있는데, 만약 이를 위반하여 전대를 하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수도 있기 때문이다. 전대차의 존립 기반이 임대차라는 점에서 이의 해지는 전대차의 소멸로 이어지게 된다.임대인의 동의를 받았다면 비로소 전대차 내용을 임대인에게도 주장할 수 있게 된다. 나아가 이후 임대·임차인간의 임의 합의로 임대차계약을 종료시키는 경우라도 전차인의 권리는 소멸하지 않게 된다.전대차는 분쟁 사례가 많은 계약이다. 가급적 임대인과 직접 계약하도록 하되 불가피하다면 반드시 임대인의 동의를 받아둬야 한다.옥계공인중개사
전국적으로 분양권 거래가 큰 폭으로 증가한 가운데, 도내 역시 전체 아파트 거래에서 분양권 상태로 거래한 비율이 크게 증가한 것으로 조사됐다.한국감정원 자료에 따르면, 도내에서 전체 아파트 거래량 대비 분양권 거래 비율은 2012년 17%에서 2014년 32%로 급증했다. 수량은 4557호에서 1만1545호로 약 7000여 건이 급증했다. 반면 같은 기간 일반매매거래량은 2만345호에서 2만2971호로 약 2600여 건 증가에 그쳤다.이같은 결과는, 그동안의 거래량 증가세가 상당량 분양권 전매에서 기인했다는 해석을 가능케 하고 있으며, 나아가 수요자들의 구성 역시 실입주보다는 갈수록 전매목적의 투자수요가 더 많이 유입됐다고 추측하게 한다.문제는 과도한 투자수요 유입이 오히려 시장 전체의 체력을 약화시킬 수 있다는 데 있다. 즉 무분별한 낙관이나 쏠림 거래 등의 유도로 장래 체력을 미리 소진시킬 수 있는 것이다.한편 앞으로는 도내 분양권 거래 비율이 소폭 줄어들 전망이다. 갈수록 최초 분양가가 높아짐에 따라 단순전매 기회는 그만큼 줄어들기 때문이다. 올해 9월까지의 집계도 분양권 거래가 전체의 27% 수준으로 낮아져 지난해의 급증세가 소폭이나마 진정되는 분위기다.옥계공인중개사
조만간 비사업용 토지를 매각할 계획이 있다면 매각시기를 신중히 따져볼 필요가 있다. 내년부터 양도소득세 중과 제도가 다시 시행되는가 하면 한편에서는 장기보유특별공제 혜택이 주어질 예정이라, 해를 넘기느냐 여부에 따라 사례별 세 부담이 크게 달라지기 때문이다.정부의 세법 개정안에 따르면, 내년도 비사업용 토지에 대한 양도소득세율은 올해보다 10%p 오를 예정이다. 그동안의 중과세 유예조치가 올해 말로 종료될 예정이라 내년부터는 기본세율에 10%p를 추가한 16~48%의 과세가 이뤄질 전망이다.대신 그동안 배제했던 장기보유특별공제 혜택이 주어질 예정이다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 때부터 적용하기 시작하여 10년 이상이면 최대 30%까지 양도차익에서 공제받게 된다.이번 세법 개정안은 비사업용 토지에 대해 일괄 10%p씩 세율을 높이되 반대급부로 보유기간에 따라 공제혜택을 차등하여 부여하는 형태이다.절세를 고려한다면, 세율 인상분 대비 공제액의 크기를 비교하여 매각시기를 조정해 볼 필요가 있다. 즉 보유기간이 짧다면 연내 세율이 오르기 전에 매각하는 게 유리할 것이고, 반대로 오래 보유했다면 매각시기를 내년으로 미뤄 장기보유특별공제 혜택을 받는 게 좀 더 유리할 것이다. 옥계공인중개사
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