Trend news
▲ 완산구 서신동 다가구주택 = 본건은 서신동 소재 서신중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 3~4층 규모의 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 주거지역으로서, 동측 간선도로변에 각종 근린상가, 아파트 및 은행 등 주거편익 시설이 소재하여 주거지로서의 제반주위 환경은 무난한 편이다. 본건까지 제반차량 출입이 용이하고, 동측인근에 차량통행이 빈번한 간선도로가 통과하여 일반적인 교통사정은 양호한 편이다. 정방형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 다가구주택 건부지로 이용중이다. 서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하여 있으며 제1종 일반주거지역에 해당된다. 건물은 조적조 평 슬래브 지붕 3층으로서 도시가스 및 개별난방 시설이 되어있다. 임대상황은 소액임대차 보호법에 해당되는 임차인과 최초 근저당 설정이전에 전입된 대항력 임차인이 거주하는 것으로 신고되어있다. 대항력임차인은 낙찰대금외에 전세금전부를 떠안아야하는 낭패를 볼수있으므로 필히 전입세대열람 및 현지방문하여 권리분석후 입찰에 참가해야한다.▲ 진안군 백운면 공장 = 본건은 평장리 평장 아영장 북측인근에 소재하고, 주변은 농가주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대이다. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 국·지방도가 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편이다. 일단의 세장형 평지로서 공장용지 및 전으로 이용중이다. 동측면 폭 약 4m 도로와 접하고 농림지역, 농업 보호구역에 속한다. 공부상 목장용지이나 현황 일단의 공장용지및 전으로 이용중이다. 건물은 철파이프조 갈바륨지붕 단층건물로 조사시점 현재 공실상태이다. 지상에서 매각대상 아닌 제시외건물이 소재하며 감정평가가 되었다 하더라도 입찰 목록에 제외된 건물은 실제 소유자와의 협의를 통해 재매수 해야하는 어려움이 있으니 참고한다.▲ 무주군 안성면 축사 = 본건은 진도리 소재 상오동마을 남서측 인근에 위치하며 주위는 지방도변의 전, 답 및 임야등이 혼재하는 산간 농촌지역으로서 인근으로 자연부락등이 소재한다. 본건까지 차량접근이 가능하며 군내버스 정류장이 소재하나 대중교통 이용여건의 편부등을 고려할 때 일반적인 교통여건은 보통이다. 부정형 토지로 완경사지면을 조성하여 대체로 등고 평탄하다. 2필1단의 잡종지로 이용중이며 동측으로 소로한면을 통하여 출입한다. 관리지역, 토지거래 허가구역이며 건물은 조사일 현재 교반실 및 축사로 이용중이다. 1순위 근저당에 의한 임의 경매사건이며 근저당에 대한 예고등기가 설정되어있다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이것을 제 3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로서 이를 등기에 촉탁하여 행하여 한 등기로서 승소여부에 따라 권리행사가 결정되게 되므로 권리분석에 신중해야 한다./호남경매신문 전주지사장
▲ 무주군 안성면 대지 = 본건은 진도리 소재 상오동마을 남서측 인근에 위치하며 주위는 지방도변의 전,답 및 임야등이 혼재하는 산간 농촌지역으로서 인근으로 자연부락등이 소재한다. 본건까지 차량접근이 가능하며 군내버스 정류장이 소재하나 대중교통 이용여건의 편부등을 고려할 때 일반적인 교통여건은 보통이다. 부정형 토지로 완경사지면을 조성하여 대체로 등고 평탄하다. 2필1단의 잡종지로 이용중이며 동측으로 소로한면을 통하여 출입한다. 관리지역,토지거래 허가구역이며 건물은 조사일 현재 교반실 및 축사로 이용중이다. 1순위 근저당에 의한 임의 경매사건이며 근저당에 대한 예고등기가 설정되어있다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이것을 제 3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로서 이를 등기에 촉탁하여 행하여 한 등기로서 승소여부에 따라 권리행사가 결정되게 되므로 권리분석에 신중해야 한다.▲ 덕진구 금암동 대지 = 본건은 금암동 금암광장 남측인근에 위치하며 부근은 로변을 따라 상가지대를 형성하고 있다. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 사정은 양호하다. 2필1단의 세장형의 토지로서 인접지대 및 도로와 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중이다. 본건 남측으로 노폭 8m의 포장도로에 접하며 일반상업지역, 방화지구이다. 건물은 철근라멘조 슬래브지붕 2층으로 점포 및 주택으로 이용중이다. 건물전체가 임대중인것으로 탐문조사 되나 임대관계는 미상이다. 상가주택의 경우 임차인의 소액 상가 및 주택 임대차에 해당되는지 여부를 분석해야하며 임차인은 낙찰인에게 명도 확인서를 발급받아 법원에 제출해야만 배당을 받을수있다.▲ 임실군 관촌면 전 = 본건은 회봉리소재 "황두마을"서측인근에 위치하고 부근은 농가주택,전,답 및 순수임야 등이 혼재하는 지역이다. 본건까지 차량접근은 불가능하며 대중교통 이용여건의 편부등으로 보아 제반교통사정은 불편한 편이다. 부정형토지로서 서측에서 동측으로 하향경사를 이루며 전 으로 이용중이다. 현황맹지이며 관리지역이다. 산림지대의 "전"으로 묘지, 약초재배, 가축사육 등 용도로 적합하며 공시지가 약40%, 감정가 약25% 선에서 입찰가능하다./호남경매신문 전주지사장
▲ 김제시 월성동 대지본건은 월성동 소재 "봉황 농공단지"내에 위치하여 공장등이 소재하는 농공단지이다. 본건까지 차량출입이 자유롭고, 제반교통 여건은 무난한 편이다. 인접지와 등교 평탄한 사다리형의 토지이며 공장용지로 이용중이다. 북서측으로 지방도로가 위치하며 관리지역 개발진흥지구, 농공단지 <산업입지 및 개발에 관한법률>에 해당된다. 건물은 철골조대골스레이트 지붕 2층 건물로서 조사일 현재 공실상태이다. 본건지상에 매각대상아닌 제시외건물이 소재하며 낙찰인은 제시외건물에 대한 소유권을 주장할수없으니 현지 답사하여 권리분석후 입찰에 참가해야한다.▲ 덕진구 인후동 대지본건은 인후동2가 소재 "동북초등학교" 북측인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 기존주택 및 소규모상가등이 혼재하는 지역이다. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통이다. 제형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 지세등고 평탄하며 조사일 현재 건물용지로 이용중이다. 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약15M 및 8M정도의 포장도로와 접하며, 제 1종 일반주거지역에 해당된다. 건물은 연와조 및 조적조 슬래브 지붕 2층으로서 심야전기에 의한 난방설비가 되어있다. 다수의 임차인등이 신고되어 있으나 소액 상가임대차,주택임대차의 적용대상이며 낙찰가의 절반 이내에서만 배당받을수있다. 감정가 50%선에서 입찰가능하며 임대사업자 및 투자자에 적합하다.▲ 완주군 상관면 대지본건은 용암리 소재 "남관초등학교" 남측인근 전주~남원간 국도변에 위치하는 토지로 주위는 주유소, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 국도변 상가지대이다. 국도상으로 시내버스 정류장 등이 소재하여 제반대중교통 여건은 보통시된다. 일단의 사다리형 토지로 인접지와 평지를 이루며 상가건부지 등으로 이용중이다. 동측으로 도로상태 보통인 4차선 국도와 접하며 관리지역이다. 건물동은 경량철골조 판넬지붕 단층 한동의 건물로 소매점 등으로 이용중이며 위생및 급배수시설등이 되어있다. 임차인이 전입되어 있으며 상가내에 50%이상을 주거용으로 사용한다면 실질적인 주택으로 간주하여 주택임대차 보호법에 적용하여 배당받을수있다.▲ 김제시 광활면 답본건은 창제리 소재 "신광마을" 서측인근에 위치하는 토지로 주위는 마을, 농가주택,경지정리된 답 등이 소재하는 순수 경지정지지대이다. 북측으로 지방도로가 통과하고 지방도상으로 연결되는 시내버스 정류장이 소재하나 제반 교통여건은 다소 불편시 된다. 세장형 토지로 인접지와 평지를 이루며 남동측으로 노폭 약3M의 농로를 통해 출입한다. 농림지역, 농업진흥구역이며 1순위 가압류에 의한 강제경매사건이다.강제경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 경매절차로서, 경매낙찰시 채무자가 채권금액을 변재한다하더라도 낙찰인의 동의가 있어야 경매 취하가됨을 참고한다./호남경매신문 전주지사장
▲ 무주군 안성면 답본건은 죽천리 죽장마을 일원에 산재하며 주변은 농가주택.전,답,임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대이다. 인근까지 차량출입가능하며 주변에 고속도로, 국도, 등이 소재하는 등 제반교통 여건은 보통시된다. 부정형 완경사지로써 답으로 이용중이며 소폭농로를 통해 출입한다. 본건은 관리지역, 개발행위 제한구역, 토지거래 허가구역이며, 낙찰인이 7일이내에 농지취득 자격증명을 법원에 제출해야한다. 이를 어길시 보증금 전부를 되찾지 못하며 그금액은 국교에 귀속된다. 법원경매 낙찰시 토지거래 허가 절차는 생략한다.▲ 우아동 대지본건은 우아동3가 "전주역" 남서측 인근에 위치하며 숙박시설 및 유흥주점이 소재하는 상업지역이다. 본건까지 차량접근 가능하고, 제반교통은 양호한 편이다. 인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로써 건부지로 이용중이다. 남동측으로 포장도로와 접하여 일반상업지역이고 방화지구이다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로 지하1층 및 지상 6층이며 1층은 주차장, 2-6층은 숙박시설 및 주택으로 이용중이다. 조사일 현재 휴업 및 폐업상태이며 임대상황은 미상이다. 1순위 근저당에 의한 임의경매사건으로 2순위의 소유권이전 청구권가등기 권리자가 1순위 근저당을 변재하고 소유권을 행사할수있으며 숙박시설의 경우 유찰횟수가 많다하더라도 실내의 집기 및 시설물에 대한 소유권은 주장할수없으니 참고하여 입찰에 참가해야한다.▲ 김제시 옥산동 대지본건은 옥산동 소재 "김제중앙중학교" 북측인근에 위치하는 주택으로 부근은 단독주택 중심의 기존주택지대이다. 본건까지 소형차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통시된다. 정방형 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄하며 현 "주택부지"이다. 북서측으로 폭3M 도로에 접하며, 토지이용 계획 확인서상 제 2종 일반주거지역이다. 건물은 적벽돌조 아스팔트 슁글지붕 단층으로 위생설비 및 보일러 설비 구비되어 있으며 임대관계는 미상이다. 01년에 준공하여 건물상태는 양호한 편이며 감정가 65%선에서 입찰가능하다▲ 효자동 아파트본건은 효자동 3가 소재 대림@내 3층으로써 주위는 서곡주공@,두산@ 및 LG@ 등 중규모의 아파트 단지가 밀집되어 있는 지역이며, 주변에 학교시설, 근린상가 등 주거편익시설이 소재하여 제반 주위 환경은 양호한 편이다. 본건까지 차량출입 용이하고, 북서측 인근에 서부우회도로~서부신시가지 방면의 간선도로가 통과하며, 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 교통사정은 편리한 편이다. 철근콘크리트구조 경사슬라브 지붕 19층 중 3층으로 99년에 준공하였으며, 제3종 일반 주거지역으로서 일반미관지구에 속한다. 채권금액이 감정가보다 더 많이 설정 및 압류되어 있으나 선순위 가압류권자나 대항력 임차인이 존재하지 않는다면 1순위 근저당을 포함하여 전부 말소대상에 해당된다. 대항력 임차인의 확인은 해당동사무소에 주민등록열람이 가능하며, 말소되지 않는 채권의 여부는 등기부 등본을 발급받아 분석함을 참고한다./호남경매신문 전주지사장
▲ 완주군 화산면 대지=본건은 운곡리 소재 "부현마을" 내 위치하는 부동산으로 부근은 농가주택 및 전.답.임야등이 혼재하는 지역이다. 본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스 승강장이 소재하여, 전반적인 대중교통 사정은 보통이다. 동하향 완경사 지대의 유사 사다리형의 토지로써,인접지 및 인접도로와는 다소 고저차가 있으나, 본건 자체는 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 조사일 현재 "주거용건물용지" 및 일부"도로"로 이용 중이다. 폭3m 포장도로를 통해 출입하며 관리지역이다.건물은 경량 철골조 칼라강판지붕 단층으로서 07년에 준공하여 상태는 양호한 편이다. 농가주택 및 전원주택 용도에 적합하다.▲ 우아동 대지=본건은 우아동 3가 "전주역" 남서측 인근에 위치하며 숙박시설 및 유흥주점이 소재하는 상업지역이다. 본건까지 차량접근 가능하고,제반교통은 양호한 편이다.인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로써 건부지로 이용 중이다.남동 측으로 포장도로와 접하며,일반상업지역이고 방화지구이다. 건물은 철근 콘크리트조 슬래브 지붕으로 지하1층 및 지상6층이며,1층은 주차장, 2~6층은 숙박시설 및 주택으로 이용 중이다. 조사일 현재 휴업 및 폐업상태이며 임대상황은 미상이다.1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 2순위의 소유권이전 청구권가등기 권리자가 1순위 근저당을 변재하고 소유권을 행사할 수 있으며 숙박시설의 경우 유찰횟수가 많다 하더라도 실내의 집기 및 시설물에 대한 소유권은 주장할 수 없으니 참고하여 입찰에 참가해야 한다.▲ 임실군 신덕면 답=본건은 금정리 소재 "금정마을" 남서측 근거리에 위치하는 토지로 주위는 임야.농경지.경지정리된답 등이 소재하는 순수 산림지대 및 순수 농경지대이다. 본건 인근으로 2차선 지방도로 등이 통과하고 지방도상으로 연결되는 시내버스정류장 등이 소재하나 제반 교통여건은 보통이다.사다리형 토지로 인접지와 완경사를 이루며 답으로 이용 중이다. 동측의 노폭 4m농로를 통해 출입하며 관리지역이다. 채권자의 근저당 및 지상권의 실행으로 경매진행중이며,지상권은 건물신축시 공동담보를 확보하기 위한 사전 권리행사로서,낙찰후 소유권이전 등기시 근저당과 같이 말소되는 것으로 분석된다.▲ 무주군 부남면 임야=본건은 굴암리 소재 "상굴암 마을" 남측인근에 위치하며 전.답 및 임야 등이 혼재하는 지역이다. 본건인근까지 소형차량의 접근이 가능하고, 제반 교통여건은 다소 불편한 편이다. 남서측,북동측으로 하향경사를 이루는 부정형의 토지로 현재 임야 상태이다. 지적도상 맹지이나 본건 및 인접지에 개설된 임로 및 농로를 통하여 출입하며, 농림지역.임업용 산지이다. 본건 및 제시 외 경계부분에 매각대상 아닌 견사 등의 시설물이 소재하는 것으로 추정되며, 필히 현지 답사하여 소유자 미상의 분묘 및 경계 확인 후 입찰에 참가해야 한다./호남경매신문 전주지사장
▲ 임실군 신평면 임야 = 본건은 피암마을 근거리에 위치하며 주변은 전,답,임야 등이 있는 농촌지역이다.지적도상으로는 맹지이나 인접지를 통하여 출입가능하며 차량접근 및 농기계 출입이 가능하다. 관리지역이며, 부동산소유자를 채무자로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행권원에 의해 신청한 강제경매 사건이다. 본건과 같은 임야를 취득할시 주의사항을 몇 가지 살펴보면 임야는 보통 경계를 정확하게 특정하기가 어렵기 때문에 해당 시,군,구에서 임야도와 지형도를 확인하여야 하며 임야를 다른 용도로 전용할 것을 고려한다면 경사가 급한 것보다는 완만한 것이 비용이나 전용허가를 받는데 유리하고 묘지관리대장과 등기소의 입목등기를 확인하여 분묘나 등기된 수목의 여부를 확인하여야 한다. 또한 현장 조사시 가장 중요한 사항으로서 토지이용계획 확인원을 열람하여 용도지역을 확인하고 취득목적에 적합한지 충분히 검토후 입찰에 응하여야 한다.▲ 삼천동 답 = 본건은 삼천동 소재 "모과동 마을" 서측인근에 위치하는 토지로, 부근은 전.답.단독주택등이 혼재하는 시가지 주변 농경 지대이다. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스 승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통이다. 부정형 토지로써 인접도로와 다소 고저차이가 있으며 조사일 현재 "답"으로 이용 중이다. 자연녹지 지역이며, 건폐율 20%내에 건축가능하다. 농가주택 및 창고용도 적합하며 투자가치로도 주목받는 지역이다. 최고가 낙찰인은 7일 이내에 농지취득자격증명을 법원에 제출해야 하며, 농지원부취득 2년 이상의 농업인은 등록세.취득세 각50% 채권 전액 면제의 혜택을 받을 수 있다.▲ 우아동 대지 = 본건은 롯데아파트 북측인근에 위치하며 주변은 공동주택,다세대주택등이 있는 주거지역이다. 제반 교통사정은 원활하며 2004년 준공되었으며 3층으로된 다세대 주택이다. 소액임차인에 해당하는 임차인이 여러 명일 경우 소액임차인의 최우선변제금을 합산한 금액이 경매대금에서 경매비용을 제외한 금액의 1/2를 초과할 경우 다른 채권자들을 보호하기 위해 그 배당총액의 1/2만을 최우선 변제 금으로 할당한다. 이때 소액임차인들간에 이 할당금액의 분배는 각 소액임차인의 채권액대비 안분 배당함을 (단, 실무에서는 임차보증금이 아닌 배당받을 소액보증금 중 일정액 안분배당하고 있음)참고한다.▲ 우아동 대지 = 본건은 "아중택지개발지구내" 아중초등학교 서남측 인근에 위치하며, 부근은 지구내 외곽도로변으로 주로 가든식 음식점,카페등이 집재된 지대이다. 차량접근 편리하며 대중교통 사정은 보통정도이다. 대체적인 사다리형으로 인접도로와 동고이고 평탄한 편이며, 나대지 상태이다. 폭11m와 6m 포장도로 각지이며, 제1종일반주거지역.지구단위계획구역.소로1류.소로3류에 해당된다. 현재 영업시설물의 주차장 용지로 이용 중이며, 창고.식당.주택등의 용도에 적합하다./호남경매신문 전주지사장
▲ 우아동 대지 본건은 "아중택지개발지구내" 아중초등학교 서남측 인근에 위치하며, 부근은 지구내 외곽도로변으로 주로 가든식 음식점,카페등이 집재된 지대이다. 차량접근 편리하며 대중교통 사정은 보통정도이다. 대체적인 사다리형으로 인접도로와 동고이고 평탄한 편이며, 나대지 상태이다. 폭11m와 6m 포장도로 각지이며, 제1종일반주거지역.지구단위계획구역.소로1류.소로3류에 해당된다. 현재 영업시설물의 주차장 용지로 이용 중이며, 창고.식당.주택등의 용도에 적합하다.▲ 서완산동 대지본건은 엠마오병원 남동측 인근에 위치하고 인근지역은 부정연한 기존 주택 지대이다. 대중교통 수단은 무난하고,소형차량 접근은 가능하다. 완경사를 이루는 지역 내의 고지부분으로 현황 나대지 상태이며 폭3m도로로 출입한다. 제1종일반 주거지역이며 지상에 유실수 및 소규모의 정원수가 식재되어 있으나 토지와 일괄 거래되는 관행대로 토지 감정가에 포함되어 있다. 만일 제3자가 수목을 식재했을 경우 법정 지상권에 휘말려 시시비비를 가려야 하는 어려움을 겪어야 하므로 지상물의 감정포함 여부를 꼭 확인해볼 필요가 있다. 야적 및 투자자에 적합하며 감정가 약26%선에서 입찰가능하다.▲ 산정동 답본건은 원산정마을 서측인근에 소재하며 인근은 전 및 답이 혼재하는 시가지주변 농경지대이다. 차량출입 불가하나 시내버스 승강장이 근거리에 소재하는 등 일반 대중교통여건은 보통이다. 부정형 토지로 인접지와 등고평탄하며, 전으로 이용 중이다. 지적공부상 맹지이나 인접토지의 일부를 진입도로로 이용중이며, 생산녹지지역이다. 토지 지상에 감정가에 포함되지 않은 연동 비닐하우스가 수동 소재하며, 입찰시 소유자 및 경작자 관계의 철저한 권리분석이 요망된다. 위토지 부근으로 아중역→용정간 대체 우회도로가 공사중에 있으며, 차후 지가상승의 여지가 있어 소액투자자에 적합하다.▲ 삼천동 답본건은 삼천동 소재 "모과동 마을" 서측인근에 위치하는 토지로, 부근은 전.답.단독주택등이 혼재하는 시가지 주변 농경 지대이다. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스 승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통이다. 부정형 토지로써 인접도로와 다소 고저차이가 있으며 조사일 현재 "답"으로 이용 중이다. 자연녹지 지역이며, 건폐율 20%내에 건축가능하다. 농가주택 및 창고용도 적합하며 투자가치로도 주목받는 지역이다. 최고가 낙찰인은 7일 이내에 농지취득자격증명을 법원에 제출해야 하며, 농지원부취득 2년 이상의 농업인은 등록세.취득세 각50% 채권 전액 면제의 혜택을 받을 수 있다./호남경매신문 전주지사장
▲ 완주군 상관면 답=본건은 죽림온천 남측에 위치하며, 주변은 전,답,농가주택 등이 있는 농촌지역이다. 주의할 점은 소유자 미상의 수목 및 비닐하우스 등이 소재하므로 현장조사를 통해 차후에 손해가 없도록 해야 한다는 것이다. 일반적으로 경매의 대상이 된 토지위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이지만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 지상입목에 관한 소유권을 확인할 필요가 있다.▲ 진북동 대지=본건은 전주세무서 북서측인근에 위치하며 주위는 공동주택,상가등이 있는 일반주거지역이다. 약5m의 도로와 접해있으며 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통사정은 좋은 편이다. 본건에서 주의할 점은 대항력 있는 임차인이 존재하므로 반드시 주민등록을 열람하여 현장답사 및 사전조사를 하여 추후에 예상되는 비용까지 계산하여야 손해를 입지 않을 수 있다. 경매부동산의 특성상 권리관계가 명확한 것보다는 권리관계가 애매한 경우 일반적으로 입찰을 꺼리므로 다소 수고스럽더라도 현장조사등 노력을 들이면 의외로 낮은 금액으로 낙찰을 기대할 수 있어 보다 많은 시세차익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 경매실무상 많이 발생하는 문제가 친. 인척간의 임대차인데 법원실무에서는 부부사이 및 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않지만 기타 형제간,부자간,기타친인척 등일 경우에는 실체적 진실에 따라 판단하고 있음도 참고하면 좋다.▲ 우아동 대지=본건은 롯데아파트 북측인근에 위치하며 주변은 공동주택,다세대주택등이 있는 주거지역이다. 제반 교통사정은 원활하며 2004년 준공되었으며 3층으로된 다세대 주택이다. 소액임차인에 해당하는 임차인이 여러 명일 경우 소액임차인의 최우선변제금을 합산한 금액이 경매대금에서 경매비용을 제외한 금액의 1/2를 초과할 경우 다른 채권자들을 보호하기 위해 그 배당총액의 1/2만을 최우선 변제 금으로 할당한다. 이때 소액임차인들간에 이 할당금액의 분배는 각 소액임차인의 채권액대비 안분 배당함을 (단, 실무에서는 임차보증금이 아닌 배당받을 소액보증금 중 일정액 안분배당하고 있음)참고한다.▲ 임실군 신평면 임야=본건은 피암마을 근거리에 위치하며 주변은 전,답,임야 등이 있는 농촌지역이다.지적도상으로는 맹지이나 인접지를 통하여 출입가능하며 차량접근 및 농기계 출입이 가능하다. 관리지역이며, 부동산소유자를 채무자로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행권원에 의해 신청한 강제경매 사건이다. 본건과 같은 임야를 취득할시 주의사항을 몇 가지 살펴보면 임야는 보통 경계를 정확하게 특정하기가 어렵기 때문에 해당 시,군,구에서 임야도와 지형도를 확인하여야 하며 임야를 다른 용도로 전용할 것을 고려한다면 경사가 급한 것보다는 완만한 것이 비용이나 전용허가를 받는데 유리하고 묘지관리대장과 등기소의 입목등기를 확인하여 분묘나 등기된 수목의 여부를 확인하여야 한다. 또한 현장 조사시 가장 중요한 사항으로서 토지이용계획 확인원을 열람하여 용도지역을 확인하고 취득목적에 적합한지 충분히 검토후 입찰에 응하여야 한다./호남경매신문 전주지사장
▲ 이서면 금평리 임야본건은 금평리 소재 "새금동 마을" 남측에 인접하여 위치하고, 부근은 농가주택.전.답.임야 등이 혼재하는 지역으로 근교농촌지대 이다. 차량접근 가능하며 전반적인 교통사정은 보통이다. 부정형 토지로 조사일 현재 임야.전.건물용지로 이용하고 있으며, 폭 약3m 시멘트 도로를 통해서 출입가능하다. 전북혁신도시 예정지 인접지역으로 지가 상승이 예상되어 투자자에도 적합하다. 자연녹지지역, 토지거래허가구역이며, 토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행 하거나 예상되는 지역을 지정하여 토지의 거래시 미리 거래허가를 득하여야 명의이전이 가능한 지역을 말하는데, 법원경매는 본래의 취지가 채권자를 만족하는데 있어 투기로 보지 않기 때문에 토지거래허가를 받지 않아도 명의이전을 받을 수 있다.▲ 김제시 신풍동 대지본건은 신풍동 소재 한국농촌공사 남동측 인근에 위치한 토지로서 부근 로변은 각종 점포.주택등이 형성된 상가 및 점포 혼재지역이다. 본건까지 재차량 출입 자유로우며 대중교통 사정은 보통이다. 장방형에 가까운 토지로 인접 도로와 대체로 평탄하며 건부지로 이용중이다. 북동측으로 약12m 포장도로와 한면이 접하며,준주거지역.도시계획구역이다. 현재 채무자가 거주하고 있으며 인도명령 대상이다. 인도명령 대상의 명도는 부동산에 점유중인 소유자.채무자와 대항력 없는 임차인을 포함하며 (신법적용) 스스로 건물을 인도하지 않을시는 잔금 납부후 법원 담당계에 인도명령 신청을 제출하면 보통 2주일이내 법원에서 현 점유자에게 부동산을 낙찰자에게 인도하라는 부동산 인도명령이 통지되며,이를 이행하지 않을시는 법원 집행관을 통하여 강제집행 할 수 있다.(실무상은 집행비용을 이사비용조로 합의 인도 하는것이 통상적임)▲ 효자동 잡종지본건은 효자동3가 소재 공원묘지 화장터(승화원) 입구에 인접하여 위치하고, 부근은 국도주변 농경지대 및 공원묘지 등이 혼재하는 지역이다. 본건 및 인근까지 차량출입 가능하며, 부정형 완경사지로 조사일 현재 대부분 잡종지로 이용중이다. 자연녹지.토지거래허가구역 이며, 지상에 이동이 용이한 소유자 미상의 컨테이너 박스 등이 소재하나 법정 지상권의 영향은 받지 않을 것으로 사료된다. 주변 상황의 영향으로 공시지가 이하가격에 입찰 가능하며 야적 및 창고용도에 적합하다.▲ 서노송동 대지본건은 반촌 맨션아파트 남동측 인근에 위치하고, 인근지역은 소로변 로선 상가지대이다. 제반교통은 양호하고 차량접근은 자유로우며 인접도로와 등고평탄한 부정형지이며, 현재 주상복합 건물 부지로 이용중이다. 제1종 일반주거지역.주거환경 개선지구이며, 폭 약8m 포장도로에 북측전면이 접하여 있다. 건물은 철근콘크리트 슬래브 및 기와지붕 2층 점포 및 주택으로서 07년 증축하여 3층건물로 이용중이다. 임차인이 신고되어 있으나 소액 임차인에 해당되며, 상가는 유치권이 신고되어 있으니 필히 확인하여 입찰에 참가해야 한다./호남경매신문 전주지사장
▲ 성덕동 전본건은 성덕동 소재 "대흥마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전.답 및 임야가 혼재하는 시가지 주변 순수농경지대이다. 인근까지 차량 및 농기계 접근이 가능하고, 인근 취락지 및 대중교통 시설과의 접근성 등으로 보아 일반적 교통사정은 보통이다. 부정형 토지로 지면은 대체로 평탄한편이며 전 및 일부 주차장으로 이용중이다. 북측으로 폭 약3m 포장도로와 접하여 있으며 자연녹지지역이다. 지상에 화장실 용도의 제시외 건물이 소재하지만 낙찰가에 미치는 영향은 적을 것으로 사료되며, 현재 과수원용도로 이용중이다. 지상의 과수목은 감정가에는 포함되지 않았으나, 과수목도 농작물로 볼 수 있어 그 소유권은 식재한 소유자에게 있다고 볼 수 있다.하지만 이식이 가능하다면 법정지상권을 인정하여 토지 소유자의 소유권을 제한할만한 상당한 이유로 볼 수 없으므로 법정지상권의 인정은 어렵다고 할 수 있다.▲ 서노송동 대지본건은 반촌 맨션아파트 남동측 인근에 위치하고, 인근지역은 소로변 로선 상가지대이다. 제반교통은 양호하고 차량접근은 자유로우며 인접도로와 등고평탄한 부정형지이며, 현재 주상복합 건물 부지로 이용중이다. 제1종 일반주거지역.주거환경 개선지구이며, 폭 약8m 포장도로에 북측전면이 접하여 있다. 건물은 철근콘크리트 슬래브 및 기와지붕 2층 점포 및 주택으로서 07년 증축하여 3층건물로 이용중이다. 임차인이 신고되어 있으나 소액 임차인에 해당되며, 상가는 유치권이 신고되어 있으니 필히 확인하여 입찰에 참가해야 한다.▲ 김제시 신풍동 대지본건은 신풍동 소재 한국농촌공사 남동측 인근에 위치한 토지로서 부근 로변은 각종 점포.주택등이 형성된 상가 및 점포 혼재지역이다. 본건까지 재차량 출입 자유로우며 대중교통 사정은 보통이다. 장방형에 가까운 토지로 인접 도로와 대체로 평탄하며 건부지로 이용중이다. 북동측으로 약12m 포장도로와 한면이 접하며,준주거지역.도시계획구역이다. 현재 채무자가 거주하고 있으며 인도명령 대상이다. 인도명령 대상의 명도는 부동산에 점유중인 소유자.채무자와 대항력 없는 임차인을 포함하며 (신법적용) 스스로 건물을 인도하지 않을시는 잔금 납부후 법원 담당계에 인도명령 신청을 제출하면 보통 2주일이내 법원에서 현 점유자에게 부동산을 낙찰자에게 인도하라는 부동산 인도명령이 통지되며,이를 이행하지 않을시는 법원 집행관을 통하여 강제집행 할 수 있다.(실무상은 집행비용을 이사비용조로 합의 인도 하는것이 통상적임)▲ 이서면 금평리 임야본건은 금평리 소재 "새금동 마을" 남측에 인접하여 위치하고, 부근은 농가주택.전.답.임야 등이 혼재하는 지역으로 근교농촌지대 이다. 차량접근 가능하며 전반적인 교통사정은 보통이다. 부정형 토지로 조사일 현재 임야.전.건물용지로 이용하고 있으며, 폭 약3m 시멘트 도로를 통해서 출입가능하다. 전북혁신도시 예정지 인접지역으로 지가 상승이 예상되어 투자자에도 적합하다. 자연녹지지역, 토지거래허가구역이며, 토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행 하거나 예상되는 지역을 지정하여 토지의 거래시 미리 거래허가를 득하여야 명의이전이 가능한 지역을 말하는데, 법원경매는 본래의 취지가 채권자를 만족하는데 있어 투기로 보지 않기 때문에 토지거래허가를 받지 않아도 명의이전을 받을 수 있다./호남경매신문 전주지사장
△ 인후동 성락콤비타운 상가본건은 삼화아파트 동측인근에 위치하며 주변은 공동주택,다가구주택,상가 등이 위치한 주거지역이다. 주변에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통은 무난하며 총 14층 건물중 2층에 속한다. 2회 유찰되어 최초감정가 대비 약 65%에 입찰가능하다. 상가의 경우 주택임대차보호법과 마찬가지로 상가건물임대차보호법이 있는데 이법이 규정하고 있는 소액보증금과 최우선변제금액에 대해 살펴보면 (2002.11.1 이후부터 해당)서울 광역시의 경우 4,500만원 이하 1,350만원까지, 수도권중 과밀억제권역 3,900만원 이하 1,170만원까지, 광역시(군지역.인천제외) 3,000만원 이하 900만원까지, 기타지역 2,500만원 이하 750만원까지 임을 참고한다.△ 동완산동 전본건은 완산초등학교 남서측 인근에 위치하며 부근은 연립주택,공원등이 소재한 주거지역이다. 1순위 담보권자의 우선변제를 위한 임의경매 사건이며 본건의 경우 지적도상 맹지이므로 맹지 입찰시 유의점을 염두해 두어야 한다. 지적도상 맹지인 경우 사도가 개설되어 있는지와 인접토지를 이용한 출입로의 여부 그리고 관습법상 지역권에 의해 통행할 수 있는 길 등이 있는지 현장조사를 하고 또한 공부열람, 인근주민들의 탐문을 거쳐 확인 후 입찰하는 것이 중요하다. 통행도로 없는 토지의 경우 차후에 인접한 토지 매수 등으로 통하여 건축허가에 필요한 도로를 개설 하여야만 이용개발이 가능하기 때문에 도로 개설비용이 낙찰가격보다 높거나 인접 토지자체를 매입 불가능한 경우도 생길 수 있으므로 무엇보다 유의해야 한다.△ 팔복동 대지본건은 한일시멘트 남동측 인근 야전마을 내에 위치하며 주변은 전,답,공장등이 있는 일반 공업지역이다. 동측으로 3~4m의 도로로 출입가능하며 교통사정은 무난한 편이다. 본건의 경우 대지에 대한 경매사건으로 본 물건상에 제시외 건물이 소재하고 있으므로 경락으로 인하여 소유자가 다를 경우 건물소유자에게 법정지상권이 성립할 여지가 있으므로 유의해야 한다. (민법 제366조는 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권으로 설정한 것으로 본다고 규정함.)△ 서신동 진보설레임 아파트본건은 우성아파트 북측인근에 위치하며 주변은 공동주택,다가구주택,학교등이 있는 주거지역에 속한다. 2005년 5월에 준공하였으며 총15층 중 5층이며 도시가스 난방이다. 1회유찰 되어 주변시세보다 저렴한 편이며 아파트의 경우 전 소유주나 사용자가 연체한 아파트 관리비가 있는 경우 최근 대법원 판결에서 전용부분을 제외한 공용부분에 대하여는 낙찰자가 부담해야 한다는 판례가 있으므로 유의해야 하며 경매의 목적이 된 아파트의 경우 보통 관리비가 연체된 경우가 다반사 이므로 사전에 관리사무소에 연체금액을 확인하는 등의 절차를 소홀히 하여서는 안된다./호남경매신문 전주지사장
△ 서완산동 대지본건은 엠마오병원 남동측 인근에 위치하고 인근지역은 부정연한 기존 주택 지대이다. 대중교통 수단은 무난하고,소형차량 접근은 가능하다. 완경사를 이루는 지역 내의 고지부분으로 현황 나대지 상태이며 폭3m도로로 출입한다. 제1종일반 주거지역이며 지상에 유실수 및 소규모의 정원수가 식재되어 있으나 토지와 일괄 거래되는 관행대로 토지 감정가에 포함되어 있다. 만일 제3자가 수목을 식재했을 경우 법정 지상권에 휘말려 시시비비를 가려야 하는 어려움을 겪어야 하므로 지상물의 감정포함 여부를 꼭 확인해볼 필요가 있다. 야적 및 투자자에 적합하며 감정가 약30%선에서 입찰가능하다.△ 팔복동 답본건은 현대시멘트 동측 인근에 위치하며 부근은 중.소규모 공장,단독주택 등이 혼재하는 지역이다. 차량출입가능하고 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이다. 일반 공업지역으로 현재 공장으로 이용 중이다. 공장 입찰시 경매공장이 무등록 공장인지, 입주 가능업종에는 제한이 없는지 해당 관공서에 공해 방지시설의 설비의무 여부 등을 확인해야 하고, 경락후 폐기물 처리에 대한 책임은 낙찰자가 지도록 되어있어 필히 체크해야 할 사항이다.△ 진안읍 임야본건은 연장리 소재 '관암마을' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 임야 및 전.답등이 혼재하는 지역이다. 인접지까지 차량 접근가능하며, 근거리에 마을버스 승강장이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통이다. 부정형 완경사 지대의 토지로서 조사일 현재 침엽수(소나무)등이 주를 이루는 임야로 이용 중이고, 지상일부에 분묘가 소재하는 것으로 판단된다. 지적공부상은 맹지이나 인접지를 통하여 출입가능하다. 관리지역.보전지역이며 수목식재용 및 장기투자에 적합하다.△ 삼천동 답본건은 삼천동 소재 '모과동 마을' 서측인근에 위치하는 토지로, 부근은 전.답.단독주택등이 혼재하는 시가지 주변 농경 지대이다. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스 승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통이다. 부정형 토지로 인접도로와 다소 고저차이가 있으며 조사일 현재 '답'으로 이용 중이다. 자연녹지 지역이며, 건폐율 20%내에 건축가능하다. 농가주택 및 창고용도 적합하며 투자가치로도 주목받는 지역이다. 최고가 낙찰인은 7일 이내에 농지취득자격증명을 법원에 제출해야 하며, 농지원부취득 2년 이상의 농업인은 등록세.취득세 각50% 채권 전액 면제의 혜택을 받을 수 있다./호남경매신문 전주지사장
△완주군 삼례읍 전=본건은 농원마을 동측인근에 위치하며 주위는 임야,전,답,농가주택등이 있는 전형적인 농촌지역이다. 자연녹지지역이며, 매각대상이 아닌 제시외 건물이 있으므로 반드시 사전답사 및 주의를 요하며 또한 지분경매 이므로 지분경매의 유의사항을 숙지하고 경매에 임하여야 한다. 지분입찰인 부동산을 낙찰받을 경우는 매각하는 지분만 취득하게 되며 다른 지분 소유자와 당해 부동산을 지분에 비례하여 공유하게 된다. 또한 경매지분이 아닌 다른 공유자는 경매지분에 관하여 우선매수청구권이 있어 입찰기일에 이를 신고하게 되면 법원은 최고가 매수신고인이 있다 하더라도 그 공유인에게 경락을 허가하여야만 하는데 이상과 같이 다른 공유자의 우선 매수권이 있어 입찰하더라도 낙찰에 우선권이 없어 불안정하는 등 여러 가지 제한이 있으나 통상적으로 보면 지분경매는 시가보다 상당히 저렴한 가격으로 낙찰되는 편이고 의외로 좋은 물건이 많을 뿐더러 공유물분할청구권이 있으므로 가격이 저렴하다면 입찰을 고려해봄직도 하다.△김제시 백구면 공장용지=본건은 김제 백구석재단지내에 위치하며 주변역시 공장들로 접해있다.관리지역이며 개발진흥지구이고 현재 공장은 가동중인 상태로 3회 유찰되었다. 공장의 경우 감정가격에 포함된 기계 기구는 사실상 현장에 없거나 중요부품이 없어 실제적인 가치는 없는 경우가 있으므로 특별한 경우가 아니면 토지와 건물만 평가하여 전체적인 가치를 판단하는 것이 안전하다고 할수 있다. 또한 낙찰받은 공장내에 폐기물이 있다면 이에 대한 처리는 낙찰자의 부담이 되므로 처리비용이 과다하여 낙찰을 포기하는 일이 없도록 이에 대한 현장조사가 반드시 필요하다.△중화산동 상가=본건은 근영여자고등학교 남측인근에 위치하며 주변은 공동주택,상가등이 있는 일반적인 주거지역이다.본건까지 차량접근이 가능하다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 지하상가로 대중 목욕탕으로 이용중이거나 현재는 공실상태이며 5회 유찰되어 입찰가는 최초감정가 보다 65%가량 낮아졌다 말소기준등기보다 앞서는 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되는데 본건의 경우 금액미상의 선순위권리자가 존재하므로 입찰전 반드시 실제사용여부 및 금액등을 현지답사를 통해 사전조사 하여야 한다. 상가건물 임대차의 경우 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며 (다만,대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 않음) 이러한 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 참고해야 한다.△효자동 서곡현대아파트=본건은 서곡엘지APT 동측에 위치하며 주변에 공동주택,상가주택,학교등이 있는 전형적인 주거지역으로 공원등이 많아 쾌적하며 최근 관공서가 입주예정으로 유동인구가 늘어날 전망이 있다. 대중교통사정 또한 전반적으로 양호하며 17층 건물중 17층으로 유찰없이 처음 경매되는 물건이나 아파트의 경의 입지여건이 좋은 경우 유찰되지 않고 바로 낙찰되는 경우가 많으므로 평소 이 지역에 관심이 있던 사람이라면 적극적으로 입찰에 참여해볼만 하다. 또한 인기가 있는 아파트의 경우 시세차익이 많지 않고 주변시세와 비슷하게 낙찰되는 점을 감안하여 투자목적보다는 실수요목적으로 접근하는 것이 좋다. 단, 본건의 경우 금액미상의 임차인이 배당요구를 한 상태이므로 말소되는 권리인지 인수되는 권리인지 반드시 확인하고 입찰에 참가해야 함을 유의한다./호남경매신문 전주지사장
△임실 신덕면 대지=본건은 지장마을내에 소재하며 주변은 농가주택.전.답등이 혼재하는 순수 농촌지대이다.인근에 지방도가 소재하는 등 제반교통여건은 보통이며 사다리형 평지로써 건부지로 이용중이다. 6M포장도로와 접해있고 관리지역이다. 특별매각조건이며 매수보증금은 30%이다 특별매각조건은 법정 매각조건이외에 개별매각 부동산에 대하여 따로 지정한 매각조건을 말하며 낙찰자가 낙찰대금 지급기일 이후에 대금을 납부할 경우 지연이자를 연2할5푼으로 변경하는것.재매각시 입찰 보증금을 20%~30%로 하는 경우, 토지별도등기 부분에 대한 근저당권 인수 등이 있다.△인후동 아중현대아파트=본건의 인근은 아파트가 주를 이루며 상가 등이 혼재하는 주거지역이다.차량출입 자유로우며 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 양호한 편이다.15층중 5층으로 위생 설비되어 있으며 도시가스 개별난방이다. 98년 준공하였고 현재 금액미상의 임차인이 전입중이며 재경매 사건이다. 재경매는 최고가 매수인이 낙찰허가 결정을 받고 집행법원이 지정한 대금지급기일에 낙찰인이 대금지급의 의무를 이행하지 않고 차순위 매수신고인이 없는 경우에 법원이 직권으로 실시하는 경매이다. 낙찰대금을 납부하지 않으면 법원에 제출했던 입찰보증금은 국가에 귀속되지만 다음경매 기일이 지정되면 지정된 기일 3일전까지 대금 납부를 할수 있다.△완산구 평화동 대지=본건은 극동평화아파트 서측인근에 위치하며 2~3층 규모의 주상복합용 건물이 소재하는 주거지역이다 차량접근 자유롭고 대중교통시설이 소재하는 등 제반교통여건은 양호한 편이다.본건자체는 등고평탄한 세로 장방형 토지이며 제1종 일반주거지역,소로1.2류에 접해있다 현재 1층상가,2층은 주택으로 이용 중이다. 1.2층 모두 임차인이 거주하며 배당요구도 신고되어 있다. 배당은 경매되는 부동산의 대금 즉,경락대금으로 각 채권자를 만족시킬수 없는 경우 권리의 우선순위에 따라 매각 대금을 나누어 주는 절차이며 법에 명시된 순서에 따라 배당받게 된다.△김제시 금산면 임야=본건은 황곡마을 동측인근에 소재하며 주변은 농가주택.전.답.임야 등이 혼재하는 순수산림지대 이다.소형차량 접근가능하며 제반 교통여건은 불편한 편이다. 부정형 완,중경사지로 자연림 상태이다.관리지역이며 지상에 연고자 미상의 제시외 분묘와 송전선이 소재한다. 분묘가 소재할 경우 분묘기지권에 해당되는데 타인의 토지위에 있는 분묘기지라도 마음대로 사용하거나 훼손할수 없는 지상권과 유사한 일종의 물권을 말한다./호남경매신문 전주지사장(063)225-2220
△ 덕진구 우아동3가 여관본건은 "전주역" 남서측 인근에 위치하며 주변은 숙박시설 및 유흥주점이 소재하는 상업지역이다.차량접근가능하고 제반교통사정은 양호한 편이며 인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지이다.건물은 97년에 준공하여 철근 콘크리트 벽식구조 ,지하1층 지상5층 건물로서 여관 및 유흥주점으로 이용중이다. 유치권이 신고되어 있으며 성립여부는 불분명하지만,권리분석에 신중해야 한다. 1순위 근저당 설정에 의한 임의 경매사건으로 임의경매란, 채무를 담보로 (근저당설정 등)된 부동산을 채무자의 채무 불이행으로 채권자의 신청에 의하여 경매절차를 밟게 되는 담보권 실행을 위한 경매이다.△ 임실 강진면 답본건은 부흥리 소재 "배나무실마을" 북서측 인근에 위치하며 부근은 농가주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역이다. 인근까지 차량접근 가능하며 대중교통 사정은 보통이다. 부정형 토지로 인접지와 다소 고저차가 있으며 대부분 과수목 식재 상태로 이용중이다. 관리지역 이며,이동 가능한 비닐하우스가 소재 하지만 법정 지상권에는 무관할 것으로 판단된다. 가압류에 의한 강제경매 사건으로 감정가 대비 약40%선에서 입찰가능하다. 강제경매란 채권자가 집행력 있는 판결정본 기타의 채무명의에 기하여 채무 관계자 소유의 일반 부동산 등에 대하여 관할 법원에 경매를 신청하고 그 매각대금으로 경매신청 채권자의 부동산상의 배당요구 채권자의 금전채권의 만족을 목적으로 하는 경매집행 절차이다.△ 태평동 상가주택본건은 도교육청 남서측인근에 위치하며, 주위는 저층중심의 단독주택이 주를 이루는 기존 주택지대로 학교,시장,근린상가가 소재하여 주거지로의 입지적 여건은 무난한 편이다.차량접근 용이하며 사다리형 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄하고 상가주택으로 이용 중이다. 제2종 일반주거지역이며 건물은 다멘조,조적조 평슬래브지붕 2층으로 95년에 준공하였으며 상태는 보통이다. 현재 임차인과 소유자가 거주하고 있으며 전입세대 열람후 입찰에 참가해야 한다.△ 효자동 현대아파트본건은 효자동1가 소재 아파트로서 부근은 아파트단지 학교,중.소규모 상가 등이 혼재하는 지역이다. 차량접근가능하며 제반 교통사정은 보통이다. 90년 준공된 15층 건물에 2층으로서 현재 2순위 배당권자의 임차인이 거주하고 있다.아파트는 일반 전.답 상가 등의 부동산에 비해서 환금성이 좋다는 것이 장점으로 작용하여 낙찰율이 90%에 달하는데 환금성을 고려하여 투자 계획을 세워보면 500세대 이상인 대규모 단지,용적율이 낮은 건물,역세권,조망권,부근의 편의시설,건설사의 지명도,주변의 혐오시설 유무 등을 검토해야 한다./호남경매신문 전주지사장(063)225-2220
△ 진안읍 연장리 대연정마을 인근에 위치하며 인접토지를 통하여 출입이 가능하다. 제반 교통사정은 무난한 편이며 부정형 완경사지. 관리지역. 농지취득자격증명이 필요하며 감정가 50%선에서 입찰가능하다. 농지(전,답)를 낙찰 받은 최고가 매수인은 집행관으로부터「농지입찰사실증명」을 발급받아 농지 소재지 읍,면,동사무소에 「농지취득자격증명」을 신청해야 하며 매각허가기일까지 법원에 제출해야 한다. 「농지취득자격증명」을 제출하지 않으면 매각 불허가 결정이 되고 입찰 보증금은 회수할 수 없게된다. 이는 농지 매입 행위가 투기의 목적이 아니라 실제로 농업에 종사 하겠다는 증명을 받으라는 것이며 도시계획구역내의 농지는「도시계획확인원」(녹지지역 농지 제외) 을 제출하면 된다.△ 완산구 중화산동2가 MBC방송국 남동측인근에 위치하며 서측 약6M의 도로와 접해있다. 인근에 시내버스 승강장이 소재하며 제반교통사정은 보통시된다. 부정형 토지. 등고평탄 하며 제2종 일반주거지역이다. 현재 2층 상가주택으로 사용 중이며 주택은 낙찰인이 전세 보증금을 떠안아야 할 임차인이 거주하고(대항력) 있다. 대부분 대항력을 가진 세입자가 거주할 경우 감정가 대비 유찰횟수가 많은 편이다. 이는 전세자의 보증금을 반환해줘야 하기 때문에 최저 입찰가가 계속 떨어진다는 것인데,대항력 세대가 전입과 확정을 최초 근저당 설정 이전에 취득하게 되면 채권자 배당금액의 50%내에서 1순위 배당 받을 권리가 있으므로 대항력 세대의 배당신청 여부를 확인할 필요가 있고 이는 예상치 않은 진주를 캐낼 수도 있다.△ 완산구 서완산동 2가엠마오병원 남동측 인근에 위치하고 인근지역은 부정연한 기존 주택지대이다. 대중교통 수단은 무난하고,소형차량 접근은 가능하다. 완경사를 이루는 지역내의 고지부분으로 현황 나대지 상태이며 폭3M도로로 출입한다. 제1종일반 주거지역이며 지상에 유실수 및 소규모의 정원수가 식재되어 있으나 토지와 일괄 거래되는 관행대로 토지 감정가에 포함되어 있다. 만일 제3자가 수목을 식재했을 경우 법정 지상권에 휘말려 시시비비를 가려야 하는 어려움을 겪어야 하므로 지상물의 감정포함 여부를 꼭 확인해볼 필요가 있다.△ 덕진구 팔복동4가현대시멘트 동측 인근에 위치하며 부근은 중.소규모 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역이다. 차량출입가능하고 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이다.일반공업지역으로 현재 공장으로 이용 중이다. 공장 입찰시 경매공장이 무등록 공장인지, 입주 가능업종에는 제한이 없는지, 해당 관공서에 공해 방지시설의 설비의무 여부등을 확인해야 하고, 경락후 폐기물 처리에 대한 책임은 낙찰자가 지도록 되어있어 필히 체크해야 할 사항이다./호남경매신문 전주지사장(063)225-2220
최근 부동산 경매가 대중화하는 추세를 띠고 있다. 법원 경매법정이 여성응찰자로 북적이고 서점가에 경매관련 서적들을 찾는 젊은층의 발길이 잇달고 있는 풍속도 등은 경매가 재테크 수단으로 각광을 받고 있는 단면을 엿보게 해준다. 이처럼 경매에 관심을 보이는 투자자들이 늘어남에 따라 본보는 ‘경매포인트’ 코너를 마련해 매주 목요일자에 1차례씩 게재한다.이 경매포인트에서는 전주 소재 가우디 부동산중개에서 추천한 전주지방법원 실시 경매물건 20개와 함께 호남경매신문 전주지사 이상청 지사장이 관심이 집중되는 물건에 대한 분석및 주변상황에 대한 정보를 자세히 제공하게 된다.-편집자주# 진안군 마령면 덕천리 임야는 정원마을 북측인근에 위치해 있다. 지적도상 맹지로서 인접지를 경유해야 출입이 가능하다. 제반교통사정은 보통수준이며 부정형 평지· 관리지역·지목은 임야이나 현재는 밭으로 사용하고 있다.주말농장 및 약초· 수목재배용으로 적합하며 감정가 40%선에서 입찰 가능하다.# 전주시 덕진구 덕진동 2가 대지는 전북도립국악원 서측인근에 위치하고 있다. 남서측 약16m, 남동측 8m, 북서측 3m 도로와 접하고 있으며 차량접근이 가능하다.근거리에 버스승강장이 있어 대중교통사정은 보통이다. 현재 2층 단독주택으로 사용 중이다.주택 입찰시 최초근저당 설정등기 이전에 전입되어 있는 임대차가 존재할 경우 낙찰인이 그 전세금을 모두 떠안아야(대항력)하며, 대항력 임차인의 파악책임은 매수자에게 있다.따라서 법원이 일반인에게 제공하는 경매기록에만 의존하지 말고 동사무소·현지등 직접 탐문조사하는 점을 유념해야 한다.# 전주시 완산구 서신동 제일비사벌 APT 지하1층 상가는 중흥APT 남서측 인근에 위치,교통사정은 보통이다.유치권 성립여지가 있다.유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 유치할수 있는 권리를 말하며, (민법 제320조) 채권전부의 변재를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.그러나 그 성사여부가 명확치 않아 응찰자들로부터 골치를 썩게 하는 것 중의 하나다. 최저 입찰가가 싸다 하더라도 엄격한 권리분석이 요구된/호남경매신문 전주지사장(063)225-2220
◆ 전주시 중화산동 1가 밭 = 서원아파트 일원에 위치해 있다. 지적도상 맹지로 인접지를 경유해 출입한다. 북쪽으로 노폭 약 8m의 도로에 접해 있다. 인근에 시내버스 승강장이 소재해 있다. 일반적인 대중교통사정은 보통시 된다. 부정형 완경사지로 제2종 일반주거지역, 도시계획구역이며 도시계획시설 소로 2류에 접해 있다.제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 3차례 유찰로 인해 감정가 약 50% 선에서 입찰이 가능하다.◆ 무주군 안성면 장기리 논 = 신평리마을 북서측 인근에 위치해 있다. 남서측과 북동측으로 각각 폭 약 2.5m의 도로에 접해 있다. 본건까지 소형차량 접근이 가능하다. 인근에 군내버스 승강장이 소재해 있으며 제반 교통상황은 보통시 된다. 부정형 토지로 등고는 평탄하다. 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 일괄입찰 물건이다. 일괄입찰이란 여러개의 부동산을 묶어서 하나의 최저 입찰가격을 정해 경매를 진행하는 것을 말하며 매각대상 부동산의 소유자가 각기 다른 경우에도 가능하다. 또한 여러개의 부동산을 일괄해 경매하는 경우에 그 중 일부에 대해 경락불허 사유가 있으면 그 전부를 불허가할 수도 있으므로 유의해야 한다.◆ 전주시 효자동1가 서도그랜드프라자 4층 상가 = 상산고 서측 근거리에 위치해 있다. 본건까지 차량출입이 자유롭다. 제반 교통사정은 양호한 편이다. 현재 개별상가로 이용되지 않고 주변의 여러 상가와 같이 하나의 상가로 이용 중이다. 상가의 경우 경매신청기입등기 이전에 건물의 인도와 사업자 등록신청을 한 소액 임차인일 경우 임대차 보증금 중에서 일정한 금액을 최우선해 변제받을 수 있는데 그 범위와 금액은 서울 광역시는 4500만원 이하일 경우 1350만원까지, 광역시는 3900만원이하일 경우 1170만원, 그 외 기타지역은 2500만원이하일 경우 750만원까지 이다.◆ 전주시 우아동 2가 대지 = 아중역 북서측 인근에 위치해 있다. 서측면이 노폭 약 8m의 도로와 접해 있다. 차량출입이 가능하다. 인근에 시내버스 승강장이 소재해 있으며 교통여건은 보통이다. 가로 장방형 토지로 등고는 평탄하다. 일반상업지역이며 도시계획시설 도로에 접해 있다. 현황 5층 여관으로 이용 중이며 일부 전세권 등기와 임대차가 존재하나 말소기준권리보다 후순위로 대항력을 행사할 수 없다. 단, 성립여부가 불분명하긴 하나 유치권 신고가 돼 있으므로 이 점에 유의해 입찰에 참가해야 한다. 또한 일반적인 상가건물의 경우 감정평가된 토지와 건물에 대해서만 권한이 있으며 건물안의 시설이나 인테리어 등은 별도의 협의를 요하므로 여관의 집기 및 시설물 또한 낙찰가에는 포함되지 않으며 실제 소유자와의 협의를 요한다는 점을 유의해야 한다. 실수요자 및 임대사업자에 적합하다. /이상청(가우디부동산중개)
◆ 김제시 신풍동 대지 = 김제역 북서측 인근에 위치해 있다. 남서측면이 노폭 약 25m, 북서측면이 노폭 약 5∼6m의 도로와 접해 있다. 차량출입이 가능하다. 인근에 시내버스 승강장이 소재해 있으며 제반 교통여건은 보통시 된다. 부정형 토지로 등고는 평탄하다. 제2종 일반주거지역, 일반상업지역, 중심지 미관지구이며 도시계획시설 도로에 접해 있다. 현황 2층 상가주택으로 이용 중이며 말소기준이 되는 권리보다 앞선 임대차가 존재하므로 입찰전 현지 방문 및 조사가 필요하다. 상가 임대차보호법상 영세 임차인의 경우 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력이 인정된다고 규정하고 있으며 대항력있는 임차인이 배당요구를 하지 않거나 전액 배당되지 않은 상가임차인은 남아있는 잔여기간(최장 5년)을 보장해 줘야 하므로 실제 경매목적 건물을 낙찰받아 직접 사용하고자 할 경우에는 건물의 명도에 지장이 있으므로 임대차 기간을 감안해 입찰에 응해야 한다.◆ 완주군 삼례읍 삼례리 대지 = 대영아파트 서측인근에 위치해 있다. 북측면이 노폭 약 7∼8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있다. 본건까지 제반 차량출입이 가능하다. 인근에 버스승강장이 소재해 있다. 제반 교통여건은 무난한 편이다. 사다리형 토지로 등고는 평탄하다. 제2종 일반주거지역으로 도시계획시설 도로에 저촉된다. 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 주변 실수요자에 적합하다.◆ 전주시 우아동 2가 대지 = 아중역 북서측 인근에 위치해 있다. 서측면이 노폭 약 8m의 도로와 접해 있다. 차량출입이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재해 있다. 교통여건은 보통이다. 가로 장방형 토지로 등고는 평탄하다. 일반상업지역이고 도시계획시설 도로에 접해 있다. 현황 5층 여관으로 이용 중이며 일부 전세권 등기와 임대차가 존재하나 말소기준권리보다 후순위로 대항력을 행사할 수 없다. 단, 성립여부가 불분명하긴 하나 유치권 신고가 돼 있으므로 이점에 유의해 입찰에 참가해야 한다. 유치권이란 타인의 물건에 관해 생긴 채권이 있는 경우 부동산 소유자 및 그 승계인에게 채권의 변제를 전액 받을 때까지 목적부동산을 점유할 수 있는 권리를 말하며 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건을 갖추게 되는 경우 법률상 당연히 발생하는 법정 담보물권으로서 권리신고를 필요로 하지 않으므로 법원에 유치권 신고가 없더라도 성립한다.(단, 권리신고를 하지 않으면 경매절차의 이해관계인이 되지 못하므로 항고는 할 수 없음) 3차례 유찰로 인해 감정가 약 50% 선에서 입찰이 가능하다.◆ 임실군 성수면 오봉리 논 = 효촌마을 남동측 근거리에 위치해 있다. 북동측면이 폭 약 20m의 농로와 접해 있다. 본건까지 차량 출입이 지난하다. 인근에 군내버스 승강장이 소재해 있다. 제반 교통여건은 보통이다. 부정형 완경사지로 농림지역이며 주변 실수요자에 적합하다. /이상청(가우디부동산중개)
◆ 완주군 봉동읍 용암리 공장용지 = 전주과학산업단지 내에 위치해 있다. 북측면 및 서측면이 노폭 약 12m의 도로와 접해 있다. 차량 출입이 가능하다. 인근에 시내버스 승강장이 소재해 있다. 제반 교통여건은 보통시 된다. 장방형 토지로 등고는 평탄하다. 일반공업지역이며 도시계획시설 도로에 접해 있다. 공장의 경우 감정가격에 포함된 기계, 기구 등이 실제로 현장에 존재하는 지와 산업폐기물 등이 방치되지는 않았는지 반드시 현장조사를 통해 체크해야 한다. 전기세와 수도세 등의 체납으로 단전, 단수된 상태가 많으므로 이또한 확인할 사항이다. 공장을 낙찰받았을 경우 전 사용자가 체납한 전기, 수도요금은 원칙상 낙찰자에게 승계되는 사항은 아니지만 체납된 상태로는 전기공급 등을 받을 수 없으므로 부득이하게 낙찰자가 납부하게 되는 것이 현실이다. 4차례 유찰로 인해 감정가 약 45% 선에서 입찰이 가능하다.◆ 임실군 지사면 영천리 대지 = 사촌마을 내에 위치해 있다. 북측면과 남측면, 동측면이 폭 약 4∼6m의 도로와 접해 있다. 본건까지 차량 출입이 가능하다. 근거리에 군내버스 승강장이 소재해 있다. 제반 교통여건은 보통시 된다. 부정형 평지로 관리지역이다. 제1순위 근저당에 의한 임의경매 사건으로 주변 실수요자에 적합하다.◆ 전주시 인후동 1가 대지 = 부영 5차아파트 남서측 인근에 위치해 있다. 남측 및 서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있다. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하다. 인근에 시내버스 정류장이 소재해 있으며 제반 교통여건은 무난하다. 세장형 토지로 등고는 평탄하다. 제1종 일반주거지역이다. 2차례 유찰로 인해 감정가 약 65% 선에서 입찰이 가능하며 실수요자 및 임대사업자에 적합하다.◆ 임실군 지사면 금평리 밭 = 금평마을 인근에 위치해 있다. 남서측 및 동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 접해 있다. 본건까지 소형차량 접근이 가능하다. 인근에 군내버스 승강장이 소재해 있다. 제반 교통사정은 보통시 된다. 부정형 남동측 하향 완경사지로 관리지역이다. 낙찰됐으나 재경매된 사건으로 재매각 물건은 특별매각 조건을 설정해 보증금을 20∼30%로 하고 있으며 재매각 물건의 보증금은 법원마다 다르므로 미리 확인해야 한다. /가우디부동산중개 이상청
전주시, 수소 인프라 확충·수소산업 육성 ‘집중’
"올해는 더 힘들었다" 한 해의 끝자락에 선 골목상권
경제 안정성 뒤흔든 '비상계엄'⋯전북 경제계도 '촉각'
신상훈 전 신한은행장 "혁신 없는 성공은 없다...과거 성공에 안주하면 도태"
전북경진원, 폐업 위기 소상공인 재도약 '희망리턴패키지 성과공유회' 개최
중소기업 93.6% 스마트공장 만족...전북, 300개 구축 목표
전주 제1·2일반산단, 스마트그린산단으로 탈바꿈
농진청, 스마트농업으로 양파농사 혁신 '생산성↑·일손↓'
고금리에 경기침체, 물가인상 3중고... 전북 주택 인허가 큰 폭 감소
23년간 전북 대표 품종 신동진쌀 퇴출⋯'존폐기로 여전'
